【房地产】c地块十大问题再回答

C地块十大问题再再回答•2003年10月21日，三、四期规划方案正式报批，其间几经周折，目前已获得规划部门通过。至此C地块的规划方案已经定稿，同时C地块的各项规划指标明确确定。基于此，武汉地区C地块项目策划团队根据定稿后的各项规划指标对C地块开发中相关的十大问题进行再再回答。C地块十大问题再再回答•一.目标客户群•二.产品定位及卖点•三.主题概念、风格•四.品牌要求•五.竞争策略•六.现金流、风险赢利和决策•七.产品推出市场时间•八.主力户性、面积、总价•九.开发规模、顺序、地块、规划指标•十.项目经济分析一、目标客户群分布在汉口地区的家庭年收入在5-8万元以上的小私营业主、企业白领、大型国有企业管理层以及有一定积蓄、夫妻收入较稳定的想二次置业的城市居民。•该群体的购房动机：对目前住所不够满意（或面积小、或房屋结构不好、或现有居住环境不理想、有与老人分居的愿望）。•家庭构成：主要年龄段在35—45岁之间，三口之家或少量带一方父母一家四--五口。•该群体文化程度：文化层次较高，大专以上的约占70%。•该群体消费偏好：在尽量花相对低的成本的同时希望能够获得较高层次的居住满足。二、产品定位及卖点•本案项目定位是“大型中档人文住宅小区”。•产品定位是“物超所值的大众精品房”•1）土地资源的最佳利用（没有A地块优越）以及地块被军用电缆分成两半等因素，造成C地块不宜考虑高档产品。•2）项目所在地环境优美，水资源丰富，是居住的理想之所，“人文住宅”是项目可持续发展的重要保证。•3）在遵循一期产品定位的同时进一步扩大产品差异化，在充分分析武汉市房地产市场行情和使土地获得最大程度的增值的前提下，C地块开发以多层为主，8、9层夹层及少量小高层相辅。二、产品定位及卖点•产品卖点–高附加值的大型城郊人文住宅小区–健康、庸懒、舒适、注重社区交往的生活方式–4个层次的立体院落生活方式（小区院落、组团院落、单体内院落、户内、外院落）–顾客和访客的“回家的路”–结合“回家的路”形成的小区序列空间–6合1的组团生活起居室–真正的可灵活分隔的空间–绝大部分住户通过入户阳台或花园–绝大部分住户室内无走廊–根据武汉气候特点和民俗全新设计的户型和户内生活流线–全新设计的多层及小高层夹层户型三、主题概念、风格•主题概念-----凝聚东方神韵和浓缩西方精华的居住生活的心灵驿站•C地块在保持一期绿环水抱的异国风情小镇主题的同时继续保持项目轻松、自然、舒适、健康色彩鲜艳的整体主题风格。同时在一期的发展思路上有所创新，以人为中心，通过设计产品的结构功能和营造产品的外部空间来构筑出消费者的生活方式，同时C地块的服务意识将尽情体现在“自然之心、健康生活、悠然假日、融融亲情”等全方位生活理念之中。四、品牌要求•C地块的开发以集团品牌为目标，通过树立项目品牌来展现公司形象。•主要体现在：在建筑立面上强调集团标准色的运用和集团标志的识别，在环境营造上强调以人为本，居住与世界同步，生活与艺术共融开发理念，通过构筑生活环境艺术空间来营造一种深入到消费者生活细节中的生活方式。在项目的推广上主打集团“绿色家园”的品牌概念，通过提升项目品牌树立和巩固公司品牌形象。五、竞争策略•差异化竞争策略加产品的高附加值•通过调整产品组合的比例和改进产品的结构、功能进一步将夹层产品的差异性体现得淋漓尽致•夹层产品相对高的附加值是市场竞争制胜的关键，附加值不仅体现在建筑物质上能够满足消费者购买的欲望，在生活方式上也能够让消费者体会到精神上的快感。六、现金流、风险赢利和决策风险赢利分析和决策•1）规划已经通过，不存在风险。•2）施工图审查的风险。•（规避措施）夹层仍然采用业主直接委托施工方二次装修方式通过夹层施工图审查，若夹层报审通不过，则三、四期规划设计中的夹层可改为小高层来规避。•3）国家政策方面：央行121号文件，将降低房地产投资的贷款额度，同时降低贷款按揭比例，并且建设部规定商品房只有封顶后才能开始发售，该政策对C地块的现金流安排会产生较大影响。•规避措施：武汉市房地产市场相对滞后，地区公司仍有较大操作空间。•4）军用电缆退让方面：地区公司已经与部队方面交涉，部队已经口头同意退让距离由10m调整为3-5m。六、现金流、风险赢利和决策•4）、设计、施工进度与集团下半年工作任务不配备的风险。•（规避措施）：与售价院两合三指，夜以继日，力争在12月初完成所有施工图设计。同时将详勘工作提前，以确保在04年1月初基础开工。•现金流安排：D:\徐正加\C地块策划团队文件\c10个问题（现金流）.xls03年11月7日已经完成方案设计及报批。03年11月2日—11月26日完成三期详勘，设计院同时完成三期对多层基础施工图。三期多层基础开始施工。11月26日—04年1月5日设计院完成所有施工图设计。03年12月1日—04年1月5日完成项目全部的施工图审批。04年1月初项目三期全面开始施工，1月底三期基础完工；04年2月下旬三期地面部分开始施工，5月正式推出，计划销售周期两年，04年三期去化率达到70%。05年4月底一期交房。04年8月份计划四期开始施工，06年4月份计划四期交房。七、产品推出市场时间八、主力户型、面积、总价1：总价定位（单套总价）多层：22—28万/套小高层夹层：25—30万/套小高层：25万左右/套多层复式：30—35万/套2：单价定位多层均价：1950元/㎡小高层夹层均价：2950元/㎡小高层均价：2250元/㎡商铺：4500元/㎡八、主力户型、面积、总价•主力户型、面积及比例类别户型面积户数多层复式4房2厅2卫2厨（A型）131㎡2203房2厅2卫2厨（B型）3房2厅2卫2厨（C型）108㎡120㎡320603（4）房3（2）厅3（2）卫2厨170㎡左右120小高层3房2厅2卫2厨125—130㎡44夹层3房2（3）厅2（3）卫2厨82㎡可售，140㎡建面716九、开发规模、顺序、地块、规划指标项目基本产品组合：多层+夹层（按楼板面积）+小高层（面积比为11：12：1）总用地面积：205.9亩（13.69万平方米）平均容积率：1.28（实际容积率1.6）建筑密度：19%绿化率：43%总建筑面积：约171000㎡其中：可售住宅报批面积：约164400平方米小学建筑面积：约5200平方米商业面积：约1590平方米人防面积：约2000平方米住宅建筑面积：约164400平方米其中：多层:91998平方米夹层：66298平方米小高层6200平方米车位：413（地面）42（底下）建筑层数：多层-----6层/6+1层夹层-----8层或9层小高层—11+1层C地块开发模式为“一次性规划,分两期开发”.首先期开发建筑面积约9万平方米，产品形态全部为夹层和多层以及一幢小高层，约1600平方米商铺，一所小学。后期根据销售情况适当推迟半年到一年开发.十、项目经济分析a:项目总成本约30994万b:项目总销售约39610万c:项目毛利润：（b-a）=8616万d:项目可售单方成本1867元/平方米e:项目单方平均销售2386元/平方米f:项目所得税c×33.3%=2872万g:项目单方税后利润（e-d）×66.7%=346/平方米h:项目纯利润c-f=5744万i:项目纯利率h/b=14.5%C地块成本控制表单（CS01B）.xls