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北规院轨道站点研究2008-1-21本报告是严格保密的。2目标解析1、在理论与案例研究的基础上结合北京实际情况确定北京站点周边不同物业影响的辐射范围北规院对本项目的目标要求世联对本项目的目标理解3、给出轨道站点周边土地利用模式建议，包括物业配比、开发强度、开发时序等方面2、对开发模式给出框架性的建议，对开发过程中政府、地铁运营商和开发商之间的权责给出方向性建议以盈利为目标的轨道站点周边土地利用研究控制方式整体定位双赢的物业配比模式控制范围确定站点影响范围运营保障机制控制落实本报告是严格保密的。3第一部分轨道站点周边控制区范围研究第二部分基于效益最大化的站点利用模式研究第三部分运营保障机制研究国内外理论研究与案例研究北京的实证研究综合控制区范围不同物业类型随距离价值衰减规律本报告是严格保密的。4以适宜出行的距离来确立控制区范围角度一角度三角度四角度二通过hedonic模型分析轨道站点对周边物业价格的贡献度来研究轨道站点辐射范围从规划的角度来看轨道交通控制区研究站点周边土地利用强度和空间结构的演替国内外关于轨道站点周边控制范围的研究主要可以分为以下四个角度研究角度理论实证本报告是严格保密的。5以适宜步行的距离（400-600米）作为站点直接影响区，以自行车可达距离作为最大影响区城市轨道站点控制区范围西雅图距离轨道交通站点约400米Hillsboro距离轨道交通站点约390米波特兰距离轨道交通站点约400米华盛顿特区距离轨道交通站点约800角度一交通合理区半径的确定在新区，以步行的合理时间10分钟为基准，从理论上计算出其他接驳方式的合理区半径。步行合理区半径的确定在中心城区，轨道站点控制区的范围确定基本上以步行为主，以居民步行到车站的时间控制在10分钟以内，步行速度为4km/h，计算出轨道车站的步行吸引范围约为650m。出行方式速度（km/h）最大影响半径（km）步行40.6自行车11-141.8-2.3公共汽车16-252.6-4.1小汽车40-606.6-10综上，在中心城区以适宜步行的距离作为轨道站点的直接影响区，其范围在400-600米之间；在新区考虑多种出行方式与轨道站点的接驳，把轨道交通的最大影响区域确定在2000米之内。本报告是严格保密的。6从规划的角度出发，将轨道站点周边一定范围的区域划为控制区，给予特殊政策–香港为鼓励开发商参与旧城区重建提出了一种鼓励优惠的政策区划:对于轨道交通沿线土地利用均结合轨道交通车站及其附属设施用地在规划上设置CDA，为轨道交通周边土地的混合、高密度使用创造条件，为地铁物业整合沿线地区发展提供便利。CDA的半径为500米–新加坡在有关城市发展的白皮书中提到：提高地铁站及周围地区高强度开发的比率。–从保证投资可行性的角度出发，改建区域“TOD”最少应当占地10英亩（合4公顷），对于新发展地区则应达到40英亩（合16公顷）。如果核算到以站点周边为半径的圆，其半径为225米。–例如，为了给公交站点提供足够的客源，圣地亚哥的BarrioLogan车站周围的计划就占地10.9英亩（4.4公顷），而Hillsboro新建的orenco车站周围新建计划占地达到200英亩（合80公顷）。综合控制区TOD最低门槛角度二规划上将轨道站点周边控制区范围划为500米，而200米范围为轨道站点影响范围最大的区域，也是保障站点有足够客流的门槛距离。本报告是严格保密的。7通过分析轨道站点对其周边物业价格影响的变化来确定控制区范围角度三成果借鉴：1、不同物业类型对距离敏感度不同，由内向外分别为办公、商铺、住宅。2、控制区可分为：0-300米为核心控制区，300-800米为一般控制区，800-1600米为外围发展区。住宅：300米以内衰减范围不明显，300米外较为显著；商铺：100米内具有较大升值空间，100-300米内增幅不大；办公：100米内有明显增值空间，100-200米内呈现大梯度衰减深圳上海北京住宅：车站周边1600米以内房价按距离衰减，在800米出现拐点，在大约1600米处房价曲线下降改为水平并有少量上升，则该站对周边房价的影响范围为1600米。地铁13号线：轨道交通对沿线0.3-1km内的物业有明显的辐射效应，其中站点300m半径内区域增值效应显著。土地利用应集中在站点1km以内，并在距轻轨300m半径内实施较高强度的开发。分析方法：1、将房价与距离用散点图进行模拟。2、用hedonic模型，计算轨道站点对周边物业价格的贡献度。3、通过还原收益法将房价还原为楼面地价，再进行局部线性回归计算影响范围。本报告是严格保密的。8轨道交通会带来沿线区域土地开发强度和结构的变化角度四根据1992年的分区人口统计结果分析,全香港约有45%的人口居住在距离地铁站仅500m的范围内。如果仅以居住在九龙、新九龙以及香港岛的居民计,这一比例更高达65%。香港全境及距铁路车500m范围内居住人口密度新界，地铁周边仅2.5%的面积集中了78%的就业岗位。中环-金钟-铜锣湾地铁沿线的平均就业密度超过每公顷2000人。上海外围地区（上海外环线以外）500m范围之内是是一些新建地区，超出之外大多是轨道交通开通以前的建筑。本报告是严格保密的。9案例总结中心城区：适宜步行的距离400-600米之间；新区：考虑多种出行方式与轨道站点的接驳2000米之内不同物业随距离衰减程度不同，办公衰减最快在100米的时候即有显著衰减，商业在200米处衰减迅速，住宅300米外衰减显著。理论实证&轨道交通会带来沿线区域土地开发强度和结构的变化，其影响范围为500m。从规划的角度出发对轨道站点周边划定一个弹性的控制区，区域范围在500米左右。北京？本报告是严格保密的。10第一部分轨道站点周边控制区范围研究第二部分基于效益最大化的站点利用模式研究第三部分运营保障机制研究国内外理论研究与案例研究北京的实证研究综合控制区范围不同物业类型随距离价值衰减规律本报告是严格保密的。11影响住宅价值的因素很多，轨道交通属于区域因素中重要的影响因素之一住宅价格宏观环境政策调控区域因素行业发展项目个别发展宏观经济发展状况、物价水平、居民收入等以及社会安定状况、城市化水平、人口状况等金融政策、土地政策、拆迁政策以及有关房地产资本金、预售门槛、转让税金等相关政策法规城市规划调整、区域化发展、区域环境改变、交通状况改善和产业结构及产业布局市场发育程度、市场供求状况、类似楼盘的竞争状况和市场营销因素以及由于土地成本、建筑材料、运输成本、人力成本、施工工艺等因素项目规模、整体规划、结构形式、楼层、潮向、园林、配套设施等将会对项目本身价值也能产生较大的影响本报告是严格保密的。12我们选取地铁五号线作为研究对象，对北京轨道交通站点辐射范围进行了研究市场数据中心城、新城1500m内住宅价格站点周边500米写字楼租金站点周边500米商业物业售价注：住宅分为中心城区、新城写字楼与商业鉴于新区尚未有大规模的开发，故只探讨中心城区理论模型分物业类型确定其价格的影响因子，将距地铁的距离作为其共有的影响因素将距地铁站点的距离取e–x,，进行非线形化处理。其他因素由专家打分法确定，各因子的分值是在该属性的实际数值的基础上，结合实际勘查，对该属性的优劣进行打分（分值为0-10之间），从而得到一系列无量纲的数据。采用内函数价格模型（HedonicPriceModel)，计算出轨道站点对周边物业价格的贡献度方程再对该方程进行积分得出轨道站点在不同距离区间内对物业的影响价格。对求出的价格进行积分，求出每100米轨道站点贡献的变化研究对象地铁五号线周边住宅、商业及写字楼物业。对象选取原则数据的可获得性线路辐射中心城区、边缘组团和新城研究方法市场数据+理论模型前提设定通过对国内外理论和案例的研究，承认轨道站点对周边物业有影响，并随距离呈非线形衰减本报告是严格保密的。13中心城区住宅物业因子选择代码因子权重Wij说明(A1)到城市中心的距离a11到城市中心的距离1定义天安门为城市中心，标准化到0－10分(A2)公交便捷程度a21附近公交站点的数量0.70500米内公交站点线路的个数，越多分值越高a22到公交站点的距离0.29到最近的公交站点的距离，越近分值越高(A3)到地铁站点的距离a31到地铁站点的距离1.00到最近的入口的距离（单位：千米）(A4)小区环境a41所在区域的景观0.15越好分值越高a42市政设施配套情况0.13配套越齐全分值越高a43噪音情况0.07噪音越小，分值越高a44绿化覆盖率0.12越高分值越高a45生活设施配套状况0.18配套越齐全分值越高a46治安状况0.12治安越好，分值越高(A5)房屋状况a51房屋面积0.03单位：平方米a52房屋年龄0.12从开盘始算（单位：年）a53所在楼层0.06楼层数，复式以底层为准a54总层数0.08对外销售的总层数，顶部的公用设施层数不计a55户型0.13好或较好为1，不好或较不好为0a56主要朝向0.11南向为10分a57装修程度0.47本报告是严格保密的。14新区住宅物业因子选择代码因子权重Wij说明(A1)公交便捷程度a11附近公交站点的数量0.70500米内公交站点线路的个数，越多分值越高a12到公交站点的距离0.29到最近的公交站点的距离，越近分值越高(A2)到地铁站点的距离a21到地铁站点的距离1.00到最近的入口的距离（单位：千米）(A3)小区环境a31所在区域的景观0.15越好分值越高a32市政设施配套情况0.13配套越齐全分值越高a33噪音情况0.07噪音越小，分值越高a34绿化覆盖率0.12越高分值越高a35生活设施配套状况0.18配套越齐全分值越高a36治安状况0.12治安越好，分值越高(A4)房屋状况a41房屋面积0.03单位：平方米a42房屋年龄0.12从开盘始算（单位：年）a43所在楼层0.06楼层数，复式以底层为准a44总层数0.08对外销售的总层数，顶部的公用设施层数不计a45户型0.13好或较好为1，不好或较不好为0a46主要朝向0.11南向为10分a47装修程度0.47本报告是严格保密的。15商业及写字楼物业因子选择因素说明所在区域繁华程度根据繁华程度打分，越繁华分值越高可达性（地铁除外）对到达此地的方便程度打分，越方便分值越高到地铁站点的距离选择到最近的地铁站点出入口的距离（单位：米）物业服务水平对商铺的物业服务、配套状况打分；服务越好分值越高因素说明公交便捷程度公交站点数量、距离、停车场车位等综合打分房屋状况对建筑材料、形式、屋龄、楼层综合打分到地铁站点的距离选择到最近的地铁站点出入口的距离（单位：km）物业服务水平对写字楼的物业服务、配套状况打分；服务越好分值越高商业物业写字楼物业本报告是严格保密的。16中心区住宅物业H0（X）=7509.412e-X+b轨道站点对新区住宅物业的影响可以划分为0-300米，300-600，600-1000三个圈层。本报告是严格保密的。17新区住宅物业H0（X）=5816.759e-X+b2006-2007年间每100米价格增长情况01000200030004000500060001234567891011系列1每100米价格变化幅度010020030040050012345678910系列1每100米差价价格变化幅度00.020.040.060.080.10.1212345678910系列1轨道站点对新区住宅物业的影响可以划分为0-300米，300-700，700-1500三个圈层。本报告是严格保密的。18写字楼物业由曲线观察可知，轨道站点对写字楼物业价格的贡献在150米处有一次较大的衰减，在350米处站点对地铁的作用急剧衰减。H0（X）=5.565e-X+b由于写字楼物业选择研究范围为500米，为了更清楚观察数据变化规律，将距离变化范围选在50米。本报告是严格保密的。19商业物业数据样本北京实际从数据样本来看，在选择的500米范围内的商业物业距离地铁站大都较远，分布在400米左右，不具备数据的连续性。商业物业大都早于地铁建设，其价值建立于其存在的商圈及其