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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。国内外超高层案例研究世联研究案例本报告是严格保密的。[关键字]：国内外超高层、典型案例[案例简介]：对国内外超高层典型案例进行分析研究，包括发展历程、归类、出现条件、户型等[案例适用范围]：超高层建筑本报告是严格保密的。超高层分类酒店写字楼综合体居住性物业深圳罗湖俊园（万科）深圳擎天华庭深圳金域蓝湾（万科）上海.世茂滨江武汉.锦绣长江香港.贝沙湾香港.凯旋门香港.浅水湾新加坡.吉宝湾……上海金贸武汉.锦绣长江………很多CBD商务中心北京中央商务区上海陆家嘴深圳中心区北京中环世贸综合体住宅＋酒店写字楼＋公寓商业＋写字楼＋公寓深圳华润.万象城深圳大中华广场……项目区位条件、规模、城市特性及限制条件本报告是严格保密的。通过广泛深入的调查，世联对国内外居住性超高层（居住性住宅及度假性公寓）案例进行了研究国内香港/新加坡国外深圳：万科俊园万科金域蓝湾系列（深圳、珠海、福州）擎天华庭港立豪园世贸滨江系列（上海、福州、武汉）青岛东海路9号………香港新鸿基.凯旋门贝沙湾……新加坡吉宝湾……澳大利亚黄金海岸SierraGrand迈阿密海岸线案例本报告是严格保密的。超高层住宅的发展背景本报告是严格保密的。国内超高层住宅发展的历程——以深圳为例，市场的成熟需经过漫长历程1998年深圳首个超高层住宅万科俊园2000年港丽豪园2002年擎天华庭2006年高容积率下的无奈产物金域蓝湾2008年逆市中的超高层顶级豪宅幸福里历程项目市场表现罗湖老区项目，容积率14.29，开发历程艰难，有过多次停工；销售表现一般，销售80%，但后续出现价格大幅下跌；项目整体没有取得成功，项目整体利润率仅为6.43%。超高层豪宅的失败尝试福田中心区，容积率4.7，项目配套及装修号称“超六级”标准虽远离口岸，但是以港客为主要定位，且产品无竞争力；项目销售失败，三年的销售结果仅不到60％，不被市场认可；定位混乱的商住超高层高尚居住区景田的超高层塔楼，容积率15.87，从2002年到2005年，项目历经从纯住宅到商住定位的调整，拉长销售期；项目整体失败：小户型销售顺利，但主力的大户型滞销，且30层以上单位难以售出；红树林区域的高档住宅，容积率7，以高层为主力产品，2006年最后一期销售2栋超高层以消化容积率，项目销售顺利以港客和本地精英人士为主，销售价格比普通高层产品无优势地王商圈内的核心地块，华润借万象城之势，开发3栋超高层顶级公寓，强势登场预计2008年下半年销售，定价偏谨慎三期均价17000元/㎡开盘均价7600元/㎡开盘均价约15000元/㎡均价约12000元/㎡正式定价未对外公布本报告是严格保密的。超高层出现的城市背景——经济发展与高度城市化的产物城市土地市场特征：地价居高不下城市重要区域土地极度稀缺城市化率发展阶段：初期阶段：城市化水平＜30%；加速阶段：城市化水平30%~65%；后期阶段：城市化水平＞65%；随着中国城市化的进程加快，经济的持续快速发展，超高层的住宅开始在各大城市涌现，一些二线城市也开始出现此类产品形式现象城市GDP（亿元）城市化率超高层住宅大量涌现北京912084.3%上海1176588.7%广州674478.5%深圳6657100%开始出现超高层住宅武汉310068%南京320775%佛山3558－福州－－青岛3700－………………本报告是严格保密的。超高层出现的价值特征超高层项目价值特征房产售价远高于建造成本：超高层住宅建安成本3000-3500元/㎡提高容积率又可摊薄高地价超高层住宅典型项目均价（元/平方米）1700035000110002500010000120000500010000150002000025000300003500040000深圳金域蓝湾上海世茂滨江武汉锦绣长江青岛东海路9号佛山千灯湖1号福州世贸外滩花园建安成本3000元/㎡本报告是严格保密的。超高层住宅客户群体的特性超高层的心理安全感高公摊高物业管理费客户心理优势客户心理劣势唯我独尊的感受开阔的景观视野便利的城区生活条件客户群体为视野开阔的财富阶层早期以香港或海外客户为主，集中于少数一线城市早期客户发达及较发达城市的视野开阔群体及国际化生活人士当前客户客户群体为视野开阔的财富阶层更易于接受超高层住宅本报告是严格保密的。超高层住宅发展的价值要点总结宏观因素KPI城市GDP城市经济发达，GDP总量达到一定规模城市化率城市化率高，已经进入或将要进入后期阶段（超过65%）实现售价至少实现超过10000元/㎡的销售均价，远超建安成本客户群体本地视野开阔的财富阶层，或能吸引国际化生活人士本报告是严格保密的。超高层住宅的技术特征本报告是严格保密的。超高层技术安全等级的变化，导致设计和建设的难度大幅度增加，建设周期增大由于超高层技术要求出现质的变化，大量不同于普通高层的技术问题出现；直接导致的影响是设计和建设的难度大幅度增加；结果是建设周期的拉长。结构形式住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构水电指标超高层高度为给水系统带来更多要求消防：超高的体量对消防要求更高，例如消防喷淋系统等配置配电:对配电要求比较高，多路配电电梯设置每隔15——18层之间要分层设计高速电梯避难层每隔15——18层之间需要设计一层避难层户型立面以景观为导向，大开间，大面积玻璃幕墙使用高科技智能化：大量智能化技术的运用还需预留职能化模块，为将来发展预备空间本报告是严格保密的。超高层的梯户组织形式与实用率——由于平层面积的限制，超高层建筑舒适度和经济性受到影响代表项目：深圳金域蓝湾三期四梯五户，实用率80%户型面积：100-160㎡平层面积：702㎡代表项目：世贸滨江花园两梯两户，实用率77.2%户型面积在129－335㎡整体平层面积：2000㎡板式结构——顶级豪宅布局筒体布局——(酒店式)公寓蝶式结构——高档住宅布局代表项目：黄金海岸SierraGrand三梯十户，实用率约83%户型面积在63－198㎡本报告是严格保密的。超高层住宅项目发展模式本报告是严格保密的。城市超高层住宅的分类1.城市核心资源类代表案例上海世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江2.单纯城市核心类代表案例万科俊园深圳港丽豪园3.城市非核心资源类代表案例深圳万科金域蓝湾三期景观资源城市区位高高低单纯城市核心类超高层住宅城市核心资源类超高层住宅城市非核心资源类超高层住宅132不适合超高层本报告是严格保密的。一、城市核心资源类超高层住宅本报告是严格保密的。香港及新加坡案例本报告是严格保密的。香港超高层住宅香港超高层住宅高度楼层用途年份晓峰阁(HillsboroughCourt)137米36层住宅1993雅典居(VillaAthena)119-123米27-28层住宅1994年御峰(TheSummit)219.8米65层住宅2001年海名轩(HarbourfrontLandmark)232.6米68-73层住宅2001年晓庐(Highcliff)252.4米73层住宅2003年擎天半岛(Sorrento)256-206米60-75层住宅2003年君临天下(TheHarbourside)255米75层住宅2003年凯旋门(TheVictoryArch)231米65层住宅2005年贝沙湾超过150米50住宅2006凯旋门——香港单价最高的顶级公寓豪宅项目：凯旋门（thevictoryarch）区域：尖沙咀柯士甸道西1号占地面积：172000平方尺物业类型：4座住宅大厦，共1054个住宅单位户型面积：标准单位面积500～2,300平方尺，以三房为主开发时间：2005年入伙时间：2006年7月价格：15～25万（最高价38万）元/平方米物管费：2.6元/方尺发展商：新鸿基地产与香港地铁公司管理公司：地铁物业管理代理商：美联和中原凯旋门外立面凯旋门夜景“凯旋门效应”带旺同区二手楼，成2005年香港楼市营销经典案例2005年香港房地产市场背景：2005年5月，香港银行陆续加息，香港地产尤其是二手房交易量骤减，在加息公布后的一段时间，郊区楼盘更是出现“零”成交量。投资银行美林证券预测，受到香港银行贷款利率上升的冲击，香港房地产价格在2006年中前将会下跌最高达25%。在6月1日发布的报告里，美林同时下调香港五家房地产公司的评级。但6月15日，凯旋门以38万元/平方米的天价震惊香港。市场证明，“楼市脆弱”的论调都不能动摇他们对持有物业的渴望。“凯旋门效应”带旺同区二手楼凯旋门销售神话使自身所处地段天价暴涨，如同区项目九龙站“君临天下”06年3月单价同期上升7～12%，飙升到1.4～1.7万元/平方米。同时，更带起香港豪宅价格不断攀升，使得香港楼市出现了亚洲金融风暴以来的新高潮。凯旋门效应下，目前擎天半岛的平均尺价为8,000元，较上月同期上升5%～7%，本月尺价将再有3%～5%升幅。此外，受同区顶级豪宅凯旋门即将开售的消息所刺激，3月分擎天半岛累录70宗二手成交，较上月上升1倍。君临天下擎天半岛地段与客户：拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级地段；交通便利成香港企业家最大卖点地段繁华，无敌海景资源位于九龙城海边繁华地段紧靠园林中央公园临海而建，南向维多利亚港，西向中港码头，无敌海景资源交通非常便利到中环只需一站直达香港国际机场靠近中港码头将建南环线驳通港九新界和通往内地凯旋门客户：已与100多位买家签约，约一成是内地客户，主要来自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人。他们大部分都是最能干的企业家，很多人买房子都是一次性付款，不用做按揭。在九龙区买房子的大部分都是香港的厂家、企业家和实业家，经常要到内地做生意，如果这些铁路沿线接通了，他们回内地做生意会很方便，这因而成为凯旋门很大的卖点。产品规划，4栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面，大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景外立面：4栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面，大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景；建筑物以暖色系为主，使凯旋门与邻近的建筑物凸显出来层高：共65层，231米；从普通公寓的3米到别墅般挑空大厅享受的3.8～4.0米产品：凯旋门提供4幢，标准单位面积由约500～2,300平方尺，以三房单位为主；提供少量特色单位，包括五个面积由约3,300～5,500平方尺的“天际独立屋”，12个面积由约3,300～3,400平方尺的“至尊门”和21个面积超过2,500平方尺的“大宅门”其他：3层为平台花园，5层以上为住宅部分，1054个单位；59～61层为空中会所，62层为著名的空中花园；每座均有一层专为隔火层大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景规划图摩天会所：拥有无敌海湾视野，配套顶级豪华，完全体现了顶级高尚生活59楼的摩天大厅，就是凯旋门豪华会所的空中恒温泳池，每一位身临其境的参观者，都会被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的维多利亚港夜景倒映在游泳池畔，显得波光粼粼，令人不禁迷醉。60楼为宴会及休闲区，星梦宴会厅豪华典雅，天花板垂吊着6盏法国Baccarat水晶吊灯；最令人惊艳的是空中酒廊云霄阁，180度的临海景观，是适合小酌几杯的好地方；61楼是大型健身中心，在跑步机上跑步，高空俯瞰维港，彷佛空中漫步；62楼为空中花园，以法国浪漫情怀为蓝本，划分为茶花园、桂花园、松树园、茉莉园、蔷薇园及榕树园，让住户在绿化空间中舒展筋骨。62楼空中花园60楼为宴会及休闲区61楼是大型健身中心本报告是严格保密的。“香港贝沙湾项目一直被公认为香港豪宅项目的先驱及典范”发展项目名称：贝沙湾(ResidenceBel-Air)区位：处港岛南区西海岸，是香港传统豪宅地段，属于“香港硅谷”数码港中的住宅部分（数码港包括核心办公大楼、国际级发数码港艾美酒店、豪华住宅和购物商场）发展商：盈科大衍地产发展有限公司卖方：香港数码港（附属发展）有限公司地块用途限