【房地产】世联：罗湖区插花地改造开发模式与拆赔模式研究

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。罗湖区插花地改造开发模式与拆赔模式研究谨呈：深圳市罗湖区建设局本报告是严格保密的。第一阶段结论回顾“掀开罗湖新篇章”“以‘以人为本、可持续发展’为目标，通过区域更新和权属归位，彻底理顺和重塑城市边缘的整体形象，使插花地与周边邻近城市功能地区的现代文明标准全面对接，区域功能复兴、活力再现。”“告别插花地，构建和谐罗湖”¶总体发展目标和思路¶整体功能定位¶形象主题¶改造模式¶开发强度¶改造方案本报告是严格保密的。第一阶段结论回顾打造具备联合国人居奖标准的以普通居住、廉租居住为主的大型：“健康人居社区”¶总体发展目标和思路¶整体功能定位¶形象主题¶改造模式¶开发强度¶改造方案本报告是严格保密的。第一阶段结论回顾“填补罗湖区乃至深圳市大型廉租住区空白”“中国插花地改造示范区”具备申办“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”标准的健康人居项目¶总体发展目标和思路¶整体功能定位¶形象主题¶改造模式¶开发强度¶改造方案本报告是严格保密的。第一阶段结论回顾整体拆除局部拆除¶总体发展目标和思路¶整体功能定位¶形象主题¶改造模式¶开发强度¶改造方案ACB本报告是严格保密的。第一阶段结论回顾4-52-33-4¶总体发展目标和思路¶整体功能定位¶形象主题¶改造模式¶开发强度¶改造方案本报告是严格保密的。改造方案政府只负责拆迁谈判，A、B、C片区全部交由开发商开发建设，整个项目在政府的监督协调下完全实行市场化运作。设想一：政府除负责拆迁谈判外，还承担C片区的开发建设，将C片区打造成为纯粹的廉租区，统一集中解决A、B、C片区低收入群体的居住问题。A、B片区通过土地出让实行市场化运作。设想二：政府除负责拆迁谈判外，承担B片区的开发建设，将B片区打造成为纯粹的廉租区，统一集中解决A、B、C片区低收入群体的居住问题。A、C片区通过土地出让实行市场化运作。方案一（完全市场化方案）方案二（不完全市场化方案）¶总体发展目标和思路¶整体功能定位¶形象主题¶改造模式¶开发强度¶改造方案本报告是严格保密的。本阶段研究内容¶开发模式研究¶拆赔模式研究¶改造实施纲要¶开发强度研究本报告是严格保密的。开发模式研究本报告是严格保密的。选择开发模式的目标与原则一、社会稳定（政府目标）二、利润实现（开发商目标）三、利益保障（业主）目标原则一、可具体操作二、可持续发展本报告是严格保密的。技术路线可能的开发主体主要开发模式案例实现价值分析改造风险分析可能的开发主体本项目适用性判断本报告是严格保密的。一般旧城（村）改造项目主体分析开发模式的关键在于如何充分利用发展商、业主及政府职能部门三者之间的优势。合理的开发模式能够使开发在满足城市规划的前提下得以顺利进行。政府村民（业主）村股份公司开发商社会效益城市经济发展发展集体经济实力保障个体经济利益获取开发利润经济利益平衡本报告是严格保密的。技术路线可能的开发主体主要开发模式案例实现价值分析改造风险分析本项目适用性判断本报告是严格保密的。旧城改造中采用的主要开发模式及其代表案例非市场化模式政府主导开发政府指导，股份公司自主开发政府指导，开发商自主开发模式政府主导拆赔、开发商独立运作政府指导，开发商、股份公司合作12345香港旧城改造深圳渔民村改造蔡屋围村－都市名园改造珠海城中村改造上海新天地改造深圳田面村改造深圳渔农村改造市场化模式本报告是严格保密的。模式一：政府主导开发政府项目开发公司城中村改造领导小组拆迁补偿土地平整还建房建设商品房建设拆赔谈判签订协议非市场化模式本报告是严格保密的。模式一特点及适用条件特点•政府负责拆迁补偿、还建、商品房建设、销售全过程•改造资金全部由政府筹集解决•项目公司负责人由政府任命•政府需投入巨大的人力、物力、精力运作实施适用条件•公益性的旧改项目•项目规模较小，现状建设强度不大•资金投入量小•对开发能力要求不高•政府财政实力雄厚优点•具有较强的公信力•对政策的把握度高•能够保证项目的顺利实施缺点•政府资金压力过大•无法挖掘土地的最大价值•市场化程度低•操作缺乏灵活性•容易抬高建造成本本报告是严格保密的。模式一：香港旧城改造阶段：1、零星试点阶段（1972年以前）2、大规模改造阶段（1972-1987）3、土发公司与专门化旧城改造阶段（1988-1999）4、重建局阶段（1999年以后）开发模式：模式三：通过向私人发展商出售土地进行模式一：自行进行（即充当发展商）模式二：与联营合伙人共同进行改造香港旧城改造在第1和第2阶段主要采用模式一，即政府充当开发商的开发模式，自行改造；在第3和第4阶段主要采用模式二，即政府与联营的私人开发机构共同进行改造，兼有向发展商出售土地进行改造。数据来源：世联案例本报告是严格保密的。香港重建局介绍机构简介：香港重建局的全称为市区重建局，它的前身是土地发展公司（简称“土发公司”）。重建局的决策及执行机构是董事会，其成员由行政长官委任，包括主席一名，行政总监一名、两名执行董事、最少七名非公职人员出任的非执行董事及四名公职人员出任的非执行董事。香港重建局组织架构：董事会行政总监地区发展·香港财务部地区发展·九龙土地安置部规划发展部规格合约统筹部对外关系处人力资源及行政处本报告是严格保密的。香港旧城改造案例评价按照香港法律规定，旧城改造只能通过谈判协商方式收购业权，由于业权分散，土地征集困难，成片收购难度太大，在政府自行改造阶段大多只能对零星、小面积地盘进行改造，形成独特的“铅笔楼”景观；随着城市的发展旧城改造工作的推进，政府自主开发的模式越来越不适应大规模的开发改造，为了摆脱这种困境，香港成立重建局，同时认识到脱离私营机构来大规模改造是不可能的；政府鼓励私营机构参与旧城改造，把重建的职能与精力放在了统筹规划、收购业权、集合地盘上，政府再通过拍卖或招标向私人开发商出售土地，由开发商开发土地的模式进行改造。本报告是严格保密的。模式二：政府指导，股份公司自主开发政府股份公司拆迁补偿土地平整回迁返建商品房建设统一规划、政策优惠、引导、协调非市场化模式本报告是严格保密的。模式二特点及适用条件特点•政府统一规划设计、统一报建审批，起引导、协调、支持作用•股份公司独立承担旧村改造的全部工作•政府不出资，股份公司和村民自筹资金完成改造适用条件•旧村规模小•建设强度尚未达到饱和，资金投入量小•股份公司和村民有足够的经济实力•股份公司有较强的控制能力•政府协调融资优点•股份公司参与整个开发工作，参与分成，开发积极性高•村民个人利益提高，积极性易调动•拆迁、建设统一，保证工程进度•避免以盈利为目的开发商的介入，降低开发强度缺点•对股份公司经济实力、技术力量及企业经营管理、协调等能力要求高•项目较难有品质保证，整个片区改造的综合效益下降•股份公司控制开发成本的能力差导致项目盈利能力差•较难实现物业的最大价值本报告是严格保密的。模式二：深圳渔民村改造前基本情况渔民村位于深圳罗湖区滨河路南侧深圳河边，占地面积6千多平米。改造前共有原村民32户建私房33栋、旧厂房2栋、单身公寓1栋，建筑面积4.25万平方米，多数为7～8层，栋与栋之间距离小，通风采光条件极差，有不少村民自发提出拆除重建计划。改造模式：整体拆除重建改造方案开发模式：政府指导，村股份公司组织自主改造数据来源：世联案例占地面积2.23公顷改造后总建面6.65万m2容积率2.98总投资1.2亿资金来源•村民自筹资金，每户出资100万•建设期间由股份公司集体资产作融资抵押•建设期后以村民分得的住房为贷款抵押物•建设期内融资利息1000万元由区政府支付本报告是严格保密的。渔民村改造评价改造效果•改造后每户拥有12套住房，户均面积1320平方米，其中商业70平米，住宅900多平米，可进入市场买卖，使村民获得了实惠。•通过符合城市住宅区规划设计规范要求的改造，使基础设施与城市接轨，改善了城中村内外交通情况，实现了建筑面貌与城市的协调。被市领导评价为“城中村改造的典型”借鉴意义•渔民村改造采用村民自筹资金办法解决，避免了以赢利为目的的开发商的介入，降低了城市开发建设强度。•政府对渔民村改造给予了大力支持。支付了二百多万元的规划、设计和地质勘探费用。区政府支付了建设期内1000万元的融资利息。委托市政园林局出资绿化。帮助村民组织招投标、办理基建手续、代管施工管理。与股份公司一道做通村民工作。•深圳市领导将渔民村作为城中村改造试点是有其特殊意义的。因此对改造的重视程度和支持非一般城中村可比，其成功改造的社会效益和政治意义也非一般城中村改造所能达到的。因此可以看出渔民村改造并不具备普遍的借鉴意义。本报告是严格保密的。模式三：政府指导，开发商自主开发政府开发商拆迁补偿土地平整回迁返建商品房建设拆赔谈判统一规划、政策优惠、引导、协调市场化模式本报告是严格保密的。模式三特点及适用条件分析特点•开发商独自承担旧村改造的拆赔谈判、拆迁安置、回迁房建设、商品房建设与出售等全部工作•政府给予一定的政策优惠和资金支持适用条件•拆赔难度小•现状建设强度不大•资金投入量大•政府能够提供较多政策扶持•开发商实力雄厚，开发经验丰富•市场条件好的，能够实现较高投资回报率优点•政府工作量小•开发商开发经验丰富、经营管理能力及技术力量强，有利于保证片区开发档次与品质•可借助品牌开发商提升片区形象和项目社会影响力•有能力、有经验挖掘地块的最大价值•开发商控制成本能力强，盈利能力强•统一拆建，有利于整体规划、整体协调，控制开发运作时间•项目可以同时交由多家开发商运作，加快建设进度缺点•开发产以第三方身份参与到政府与村民之间，与业主利益不统一，拆迁谈判难度大，难以保证项目进度•拆赔阶段花费大量时间与精力，容易付出高昂的拆赔代价•开发商为获取高额利润牺牲村民及股份公司的利益•开发商为获取开发利润加大开发强度造成对环境的伤害本报告是严格保密的。模式三：珠海城中村改造基本情况：珠海市对建成区26个城中村同时进行改造，全部位于香洲区，改造工作从2000年6月起步，计划用3至5年的时间集中力量全部完成。运作方式：通过公开招标的方式引入有实力的开发商进行自主开发。政策措施：•3年内暂停批准市区新开工住宅项目，为城中村改造腾出市场空间•尽量照顾旧村居民利益，所有合法房屋按1:1至1:1.2的拆赔比进行补偿；•对开发商实行“拆一免二至三”，即开发商每拆1平方米的房屋，可免交2至3平方米的建筑面积的地价，并减免相应的消防费等。对区位较差的或拆迁量较大的，还允许开发商适当提高容积率，增加商业面积等。新涌村－第一个完成改造的城中村数据来源：世联案例开发模式：政府指导，开发商自主开发本报告是严格保密的。珠海城中村改造评价改造效果•由于政府的大力支持，城中村改造推进较快，目前已完成了大部分旧村改造。•一是极大改善了城市投资环境，促进全市经济社会持续快速发展；二是极大改善旧村村民乃至全体市民的居住环境，提高人民生活质量；三是全面提升和加快了城市化进程，抢占了发展先机。旧村改造与珠海市经济发展形成相互促进的理想成效:2001年，珠海吸引外商投资项目774个，财政收入同比增长30％借鉴意义•珠海城中村改造充分照顾了村民的利益，制定了有利于村民的拆迁政策，调动了村民的积极性，大大降低了拆迁难度。•珠海能够大规模进行“城中村”改造，政府支持力度大是关键因素。为给城中村改造腾出市场空间，珠海市3年内不在新批房地产用地，大大激起了投资者兴趣，吸引发展商积极参与。据有关部门测算，珠海仅这一项优惠政策，土地收益方面将减少40~50亿元，实质上是政府让出巨大利益给旧村村民和开发商来推动改造。•巧用市场之手，用政策借力改造城中村。通过定原则、定规划、给政策，引入市场竞争机制，吸引房地产商投资旧村改造。改造后的山水华庭社区改造前的珠海水湾头村本报告是严格保密的。模式三：深圳蔡屋围都市名园改造改造效果•建成后的都市名园占地3.29公顷，总建筑面积20.75万平方米，楼高100米，集商业和商住公寓于一体。都市名园包括地下三层停车场，5层商业裙楼，6栋32层商住公寓，共1300户。•在市政府、