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房地产开发经营与管理第五章现金流量与资金时间价值【考情分析】题型2011年2010年2009年2008年单项选择题（分值）6题6分5题5分4题4分3题3分多项选择题（分值）1题2分2题4分1题2分1题2分判断题（分值）1题1分1题1分2题2分1题1分计算题（分值）－1题8分－－分值（分值）8题9分9题18分7题8分5题6分近四年考试各章分值分析【本章的特点】■理论性非常强，技术含量高，是投资的基础■本章独立题目所占的分值不大，但第五章是第六章的基础，而第六章是分值所占最大的一章，想学好第六章，必须先学好第五章■计算题多，难度大【学习方法】■对本章可以利用形象理想记忆法■必须听懂讲解，而且要多次反复听课■必须把典例案题与历年真题搞懂，并独立完成■必须听课－练习－再听课－再练习，光听不练没有用■必须保证这部分的学习时间【关于计算器】房地产开发经营与管理【内容框架】第一节现金流量第二节资金时间价值第三节资金等效值与复利计算第四节资金时间价值计算公式的假定条件（补充）第五节解题思路与例题讲解第一节现金流量1.现金流量的概念2.现金流量图3.房地产投资活动中的现金流量1.现金流的概念2.现金注量图2.1现金流量图的含义房地产开发经营与管理2.2现金流量图的画法2.3现金流量的三要素2.4有关规则说明2.1现金流量图的含义■现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对关系2.2现金流量图的画法■以横轴为时间轴，向右延伸表示时间延续■轴上每一刻度表示一个时间单位（时间点）■两个刻度之间的时间长度为计息周期■相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量■箭线向上表示正现金流量（现金流入）■箭线向下表示负现金流量（现金流出）■箭线的长短一般与现金流大小成正比2.3现金流量的三要素■大小（现金数额）■方向（现金流入或流出）■作用点（发生的时间点）2.4有关规则说明【0点是何意】（三个含义）■可表示当前时点、资金运动的时间始点、某一基准时刻■一个项目的初始投资要视为发生在0的位置【除0以外的其它时刻点】■表示该计息周期的期末，1为第一期期末，2为第二期末【期末惯例法】■现金流量一般在计息周期内随意发生，不一定正好发生在计算周期的期初或期末，但为了简化计算，都要假设将本计息周期内发生的现金流量的代数和都发生在期末房地产开发经营与管理【2011年真题】用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息周期的期末。（）[答疑编号5573050101]【正确答案】√【答案解析】参见教材P147。【2006年真题】在现在流量图上，横坐标轴“0”点所在表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。（）[答疑编号5573050102]【正确答案】×【答案解析】0点有三种含义，可以表示始点，基准点，或当前时点。参见教材P147。2.4有关规则说明（续）【期初与期末的关系】■第n期的期末代表下一周期的期初■第2年的年初就是第1年的年末，第3年的年初就是第2年的年末【特别强调】■如果题中明确告诉现金流发生在N期的期初，则我们画现金流量图时，不能画在N的位置上，而必须画在N-1期的位置上，因为期末惯例法3.房地产投资活动中的现金流量（五种基本模式）序号模式形象理解3.1开发－销售开发商买地建房后出售3.2开发－持有出租－出售开发商买地建成酒店后，出租给一家酒店公司，10年后把酒店卖掉3.3购买－持有出租－出售某国外基金公司购买某市一写字楼，出租经营10年后卖掉3.4购买－更新改造－出售某国外基金公司购买了一栋旧的写字楼，重新装修后卖掉3.5购买－更新改造－出租－出售某外资公司购买了一栋旧的写字楼，重新装修后，租给一家酒店经营公司，5年后将酒店卖掉3.1开发－销售型房地产开发经营与管理3.2开发－持有出租－出售型3.3购买－持有出租－出售型3.4购买－更新改造－出售型房地产开发经营与管理3.5购买－更新发行－持有出租－出售型【记忆要点】■第一步是开发的，一定有土地成本和建安成本■第一步即购买的，直接就是购买成本，再加上装修成本■出售的一定有销售收入，出租的一定有租金收入■出租的，在一定期间内有租金收入，同时有运营成本■转售时有转售收入，注意同时一定有转售税费作为现金流出【考题类型】■根据流量图，判断属哪一种经营模式■某种经营模式下，现金流入、流出的特点【2011年真题】下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（）。房地产开发经营与管理A.开发－销售模式B.开发－持有出租－出售模式C.购买－持有出租－出售模式D.购买－更新改造－出售模式E.购买－更新改造－出租模式[答疑编号5573050103]【正确答案】BCE【答案解析】可用排除法。A一定不是销售模式，是持有经营型的。参见教材P148。【2010年真题】关于房地产购买-更新改造-出租-出售模式现金流量图的说法，正确的有（）。A.横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点B.房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的1时点C.发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内D.各期运营费用的垂直箭线全部向下E.转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上[答疑编号5573050104]【正确答案】ACD【答案解析】B初始投资必须放在0的位置上，不能在1的位置上。E期末的转售税费，属于现金流出，箭头向下。参见教材P147-150【2009年真题】下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（）。A.购买——持有——出租——出售B.购买——更新改造——出售C.购买——更新改造——出租——出售D.开发——销售E.开发——持有——出租——出售[答疑编号5573050105]【正确答案】DE【答案解析】购买型是直接购买已建成的物业，所有只有购买成本，只有开发型的项目才需要购买土地。参见教材P147-150。第二节资金时间价值1.资金时间价值的概念2.利息与利率3.单利与复利4.名义利率与实际利率房地产开发经营与管理1.资金时间价值的概念1.1资金时间价值的含义1.2资金具有时间价值的原因1.3资金时间价值大小的决定因素1.4资金时间价值计算的基本原则1.1资金时间价值的含义■同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值■不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值■利息、利率是资金时间价值的体现1.2资金具有时间价值的原因■资金增值－货币有在一定时间内通过某些经济活动产生增值的可能■价值补偿－时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿1.3资金时间价值大小的决定因素（三因素）■投资利润率－单位投资所能取得的利润■通货膨胀率－即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿■风险因素－对因风险可能带来的损失所应获得的补偿【2006年真题】下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（）。A.资金时间价值是资金的增值特性使然B.利率是资金时间价值的一种标志C.从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿D.即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较E.资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等[答疑编号5573050201]【正确答案】ABCE【答案解析】D考虑了资金的时间价值，就必须将资金换算到同一时点才能进行比较。参见教材P151。1.4资金时间价值计算的基本原则■不在同一时点的资金不能比较大小，也不能直接进行代数运算■必须先将发生在各个不同时点的资金量换算到同一时点，才能比较大小和进行代数运算【2010年真题】关于资金时间价值的说法，错误的是（）。A.现在的100万元与5年后的100万元的价值相同B.现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同房地产开发经营与管理C.现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较[答疑编号5573050202]【正确答案】A【答案解析】由于资金时间价值的存在，同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值。参见教材P151。2.利息与利率2.1利息和利率的概念2.2利率的类型2.3利率的经济功能2.4利率的决定和影响因素2.5影响利率的其他因素2.1利息和利率的概念■利息·占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿·本利各＝本金+利息·利息＝本利和－本金■利率·是在单位时间内所得的利息额与借贷金额（本金）之比2.2利率的类型（四种）【2011年真题】我国对外筹资成本通常是在（）利率的基础上加一定的百分点（或基点）。A.纽约同业拆放B.香港同业拆放C.伦敦同业拆放D.新加坡同业拆放房地产开发经营与管理[答疑编号5573050203]【正确答案】C【答案解析】参见教材P152。【2006年真题】下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。A.等于银行存款利率B.等于银行贷款利率C.是投资这所要求的最低利率D.是银行同业之间的短期资金借贷利率E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表[答疑编号5573050204]【正确答案】CE【答案解析】国内国债市场不完善，以一般以银行存款利率作为无风险利率，即最低的要求利率。参见教材P152。2.3利率的经济功能（五种功能）■积累资金的功能■调整信用规模的功能■调节国民经济结构的功能■抵制通货膨胀的功能■平衡国际收支的功能2.4利率的决定和影响因素【古典学派的储蓄投资决定理论】（倡导者马歇尔）■利率是由储蓄和投资决定，具有自我调节功能【流动性偏好利率理论】（倡导者凯恩斯）■利率是由货币的供给与需求决定的■货币供给是央行决定，是外生变量，无利率弹性■货币需求取决于人们的流动性偏好，是内生变量■利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平【2010年真题】关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（）。A.利率是由储蓄和投资决定的B.利率是由货币的供求决定的C.利率是由可贷资金的供求决定D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性[答疑编号5573050205]【正确答案】BE【答案解析】流动性偏好利率理论。参见教材P153。【可贷资金利率理论】■利率由可贷资金的供求决定■可贷资金需求由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素组成房地产开发经营与管理■可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄三个要素构成■可贷资金的需求函数是利率的递减函数，供给函数是利率的递增函数【IS-LM曲线模型的利率理论】■利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成■货币需求是收入的增函数，利率与收入存在决定关系■均衡利率与均衡收入同时实现【2008年真题】可贷资金利率理论认为（）。A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成C.利率是由货币的供给与需求决定的D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数[答疑编号5573050206]【正确答案】ABE【答案解析】C利率是由可贷资金的供给与需求决定，不是由货币的供求决定，这是流动性偏好利率理论。参见教材P153。【马克思利率理论】■利息的本质·利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值■利率的高低取决·平均利润率·总利润在贷款人与借款人之间的分配比例■利率的特点·平均利润率有下降趋势，利率也同向变化·上述变化是慢长过程，平均利率具有相对稳定性·利率的决定具有很大的偶然性，利率无法由任何规律决定【2009年真题】认为利率水平是由货币的供给与需求决定代表性理论是（）。A.马克思的利率决定理论B.可贷资金利率理论C.IS－LM曲线模型利率理论D.流动性偏好利率理论[答疑编号5573050207]【正确答案】D【答案解析】记清几种主要理论的结论。参见教材P153。2.5影响利率的其他因素房地产开发经营与管理3.单利与复利3.1单利3.2复利3.3单利和复利的关系3.1单利■概念·指仅按本金计算利息，利息不再生息·其利息总