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2008金地未未来案例分析200812月4日上2222推荐理由：推荐理由：推荐理由：推荐理由：其它理由：此为代理公司新聚仁首个品牌公司项目，代表了该司中较高层次的操作水平。精准的客户定位�在了解市场前提下的精细的客户层次划分�以结果为导向的客户锁定过程创新的产品设计�创新90运动,领先区域市场0.5-1个层面。充分的价值展示体验产品价值体验：产品价值体验：产品价值体验：产品价值体验：1、多样化样板房和样板段的展示2、强调稀缺产品特色的广告表现服务价值体验：服务价值体验：服务价值体验：服务价值体验：专业的销售服务突破常规的推售策略价格逐渐走低但利润逐渐走高的推售策略。通过稀缺性产品、高附加值产品的先行带动普通产品的价值提升。3333金地未未来基本资料金地未未来基本资料浦东新区唯一位于环线内的新市镇位置3栋高层TOWNHOUSE、7栋空中院馆及22栋组合式TOWNHOUSE产品类型产品类型产品类型产品类型金地未未来项目名称项目名称项目名称项目名称70/90背景下的低密度高档社区中环旁、6号线、森兰绿地、金地品牌、产品创新卖点归纳卖点归纳卖点归纳卖点归纳12000-17000元/平方米平均单价平均单价平均单价平均单价现代建筑风格1611套，其中近80%的户数套数套型小于90M2。套数总容积率1.6容积率15.4万M2建筑面积9.64万M2五角场城市副中心、金桥出口加工区、外高桥港区、张江高科技园区、小陆家嘴金融区五大产业关联区、交通辐射区域范围内首次置业和二次置业者。以白领为主的新上海人为主力客源，高端客源以私营业主和管理层为主。本地和周边区域上海客源比例也较大。客户构成客户构成客户构成客户构成50-60平方米一房，80-90平方米两房，90-115平方米三房，150平方米四房。主力户型主力户型主力户型主力户型占地面积项目概况项目概况项目概况项目概况4444金地未未来总平面图：金地未未来总平面图：金地未未来总平面图：金地未未来总平面图：花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房高层高层高层高层TOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSE空中院馆空中院馆空中院馆空中院馆5555案名解析：未未来案名解析：未未来案名解析：未未来案名解析：未未来�未未来：未未来：未未来：未未来：叠加词汇，“未来之上的未来”的缩略，代表不但超越现在、更将在未来也处于一种领军的地位。�FUTURE++FUTURE++FUTURE++FUTURE++�简洁有力，兼具时代感与未来性。6666超空间建筑：“超”，超越之义。表达与众不同、极致完美的形容词，突显超现代建筑外立面赋予的视觉感官；表达高附加值、极具潜力的形容词，突显自由空间组合所赋予的价值最大化；院次方生活：“院”统称了建筑空间里所有半围合或未围合的花园、露台与阳台；“次方”，蕴涵无穷多的数学名词，代表倍数等级的增长；“院次方”，极具未来意向的符号，突显本案最大卖点之一的多花园、多露台、多阳台的高附加空间值。产品推广语：超空间建筑产品推广语：超空间建筑产品推广语：超空间建筑产品推广语：超空间建筑院次方生活院次方生活院次方生活院次方生活突破目前传统市场定位，代表着金地系列品牌中最具潜力突破目前传统市场定位，代表着金地系列品牌中最具潜力突破目前传统市场定位，代表着金地系列品牌中最具潜力突破目前传统市场定位，代表着金地系列品牌中最具潜力和想象力的产品、涵盖高附加值的产品。和想象力的产品、涵盖高附加值的产品。和想象力的产品、涵盖高附加值的产品。和想象力的产品、涵盖高附加值的产品。*FootnoteSource:Source7777广告表现：以产品特色卖点为主，突出产品的领先性、创广告表现：以产品特色卖点为主，突出产品的领先性、创广告表现：以产品特色卖点为主，突出产品的领先性、创广告表现：以产品特色卖点为主，突出产品的领先性、创新性。新性。新性。新性。8888广告表现：以产品特色卖点为主，突出产品的领先性、创广告表现：以产品特色卖点为主，突出产品的领先性、创广告表现：以产品特色卖点为主，突出产品的领先性、创广告表现：以产品特色卖点为主，突出产品的领先性、创新性。新性。新性。新性。9999样板房、地盘包装：营造外环样板房、地盘包装：营造外环样板房、地盘包装：营造外环样板房、地盘包装：营造外环境、展示内环境。境、展示内环境。境、展示内环境。境、展示内环境。10101010样板房、地盘包装样板房、地盘包装样板房、地盘包装样板房、地盘包装实景图11111111样板房、地盘包装：营造外环境，展示内环境。样板房、地盘包装：营造外环境，展示内环境。样板房、地盘包装：营造外环境，展示内环境。样板房、地盘包装：营造外环境，展示内环境。实景图12121212交通动线导入客源金桥高行五角场中环线外环线内环线外高桥陆家嘴张江五角场城市副中心五角场城市副中心五角场城市副中心五角场城市副中心金桥出口加工区金桥出口加工区金桥出口加工区金桥出口加工区外高桥港区外高桥港区外高桥港区外高桥港区张江高科技园区张江高科技园区张江高科技园区张江高科技园区小陆家嘴金融区小陆家嘴金融区小陆家嘴金融区小陆家嘴金融区交通动线导入客源交通动线导入客源交通动线导入客源交通动线导入客源13131313项目总价段划分项目总价段划分项目总价段划分项目总价段划分::::*FootnoteSource:Source�花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房大户型大户型大户型大户型�花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房小户型小户型小户型小户型�高层高层高层高层TOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSE�空中院馆空中院馆空中院馆空中院馆二房二房二房二房�面积�115-154115-154115-154115-154�89898989�88.588.588.588.5�85-8885-8885-8885-88�55-6555-6555-6555-65毛坯均价�13000130001300013000�13000130001300013000�12000120001200012000�11000110001100011000�11000110001100011000�空中院馆空中院馆空中院馆空中院馆一房一房一房一房�总价�150-202150-202150-202150-202万�106-116106-116106-116106-116万�106-116106-116106-116106-116万�94-9794-9794-9794-97万�61-7261-7261-7261-72万�户型14141414客源购买力分析：根据总价范围圈定目标客层。客源购买力分析：根据总价范围圈定目标客层。客源购买力分析：根据总价范围圈定目标客层。客源购买力分析：根据总价范围圈定目标客层。税后年收入税后月收入月还款（月收入40%40%40%40%，30303030年）总价承受力首付（3333成）客源置业次数5-6万4000-5000元1600-2000元37-47万11-15万一次置业10-1810-1810-1810-18万8000-15000元3200-6000元75-14075-14075-14075-140万22-45万一次置业为主，二次置业为辅20-2520-2520-2520-25万16000-20000元4800-6000元113-142113-142113-142113-142万34-42万二次置业为主，一次置业为辅25-3025-3025-3025-30万20000-25000元6000-7500元142-177142-177142-177142-177万42-53万二次置业为主30-5030-5030-5030-50万25000-41000元7500-12300元177-290177-290177-290177-290万53-87万二次置业为主50-80万41000-67000元12300-20000元290－450万87-135万二次置业为主80万以上67000元以上20000元以上450万以上135万以上二次置业以上目标客户集中区域15151515客源属性分析客源属性分析：客源属性分析：客源属性分析：客源属性分析：根据总价范围圈定目标客层。根据总价范围圈定目标客层。根据总价范围圈定目标客层。根据总价范围圈定目标客层。产业区域主导产业主要年龄层次普通职工平均收入中级管理人员收入高级管理人员收入陆家嘴金融、贸易、商业30-45岁6-10万20-25万50万以上外高桥国际贸易、制造业、物流业25-40岁5-8万12-18万30万以上金桥轿车及零部件、微电子、现代通讯、新一代家电、机电一体化、生物医药25-40岁5-6万12-16万30万以上张江生物医药、集成电路、软件30-40岁5.5-6万12-18万30万以上五角场贸易、咨询、服务业、教育、商业25-35岁5-8万12-20万30万以上特征以催生大量白领人群的智力型行业居多25-4025-4025-4025-40岁一次置业一次置业居多，部分二次置业者二次置业为主16161616客户层次划分客户层次划分客户层次划分客户层次划分::::*FootnoteSource:Source顶层购房人士，公寓顶层购房人士，公寓顶层购房人士，公寓顶层购房人士，公寓600600600600万、别墅万、别墅万、别墅万、别墅1200120012001200万万万万�神龙系：神龙系：神龙系：神龙系：日韩、东南亚、港台人士，公寓日韩、东南亚、港台人士，公寓日韩、东南亚、港台人士，公寓日韩、东南亚、港台人士，公寓300300300300万、别墅万、别墅万、别墅万、别墅450450450450万万万万新上海人过度型，购房总价新上海人过度型，购房总价新上海人过度型，购房总价新上海人过度型，购房总价40-5040-5040-5040-50万、无力购买万、无力购买万、无力购买万、无力购买�近海系：近海系：近海系：近海系：�本土系：本土系：本土系：本土系：�少成系：少成系：少成系：少成系：�白二系：白二系：白二系：白二系：�白一系：白一系：白一系：白一系：�渡新系渡新系渡新系渡新系：：：：欧美背景的海外人士，公寓欧美背景的海外人士，公寓欧美背景的海外人士，公寓欧美背景的海外人士，公寓400400400400万、别墅万、别墅万、别墅万、别墅500500500500万万万万三代居住于同一区域，公寓三代居住于同一区域，公寓三代居住于同一区域，公寓三代居住于同一区域，公寓250250250250万、别墅万、别墅万、别墅万、别墅350350350350万万万万白领二次置业，公寓白领二次置业，公寓白领二次置业，公寓白领二次置业，公寓150150150150万左右、别墅很少购买万左右、别墅很少购买万左右、别墅很少购买万左右、别墅很少购买白领首次置业，购房总价白领首次置业，购房总价白领首次置业，购房总价白领首次置业，购房总价70707070、、、、80808080万，无力购买万，无力购买万，无力购买万，无力购买年轻私营业主专业人士，公寓年轻私营业主专业人士，公寓年轻私营业主专业人士，公寓年轻私营业主专业人士，公寓200200200200万、别墅万、别墅万、别墅万、别墅300300300300万万万万远海系：17171717总价控制�少成系少成系少成系少成系�白一系白一系白一系白一系�远海系远海系远海系远海系�本土系本土系本土系本土系�渡新系渡新系渡新系渡新系�少成系少成系少成系少成系�本土系本土系本土系本土系�少成系少成系少成系少成系�白一系白一系白一系白一系�白二系白二系白二系白二系本项目目标客层：在总价的约束条件下划定目标客户范围。本项目目标客层：在总价的约束条件下划定目标客户范围。本项目目标客层：在总价的约束条件下划定目标客户范围。本项目目标客层：在总价的约束条件下划定目标客户范围。*FootnoteSource:Source�神龙系神龙系神龙系神龙系�白二系白二系白二系白二系18181818客群扫描：客群扫描：客群扫描：客