搜索
商业地产透析总结（推荐阅读）商业地产的定义商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如SHOPPINGMAIL项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。商业地产总体开发现状和模式商业地产对于地产行业来说是相对较新的一个范畴。自从中国加入世界贸易组织后，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头均在加快进军中国市场的步伐，一些新兴的商业类型推动了国内商业类物业的发展。除北京、上海、深圳等经济中心城市外，自2002年开始，国内一些大中城市商业类物业叫卖声迭起，而且卖价屡屡攀高，主要的类型有大卖场、购物中心、以及各地都开始争建的“步行街”等。有数字表明，2002年国内商业地产的投资额增加了11.8%，商业地产市场正从长达10年的沉寂中走出，并快速升温。从这两年深圳的商业地产的发展现状来看，有点过热。很多开发商盲目的建商场，造成供需失衡，空置率不断上升的局面。目前热点由关内转向关外，尤其是龙岗商铺的价格上涨较快，整体平均上涨了约20%-30%，弥补了福田、南山的相对高位空缺。从开发销售角度看，商业地产大致有三种开发模式：一是出售商铺产权和经营权，业内人士称之谓“产权式商铺”。现在的商业地产商绝大多数是从住宅地产商转变过来，商业地产项目封顶后，这部分商业地产商遵循的是住宅地产操作手法，套现是第一位的，他们把变现的利润，除了落袋为安外，其余急于还清银行贷款、利息、施工单位工程款和供货单位的材料款等。在此条件下，销售前期的做法是一卖了之，后遗症较大;现今通行的做法是租售并举,地产商为了寻找主力商家入驻，以求稳定的租金回报，因此采取了降低置业门槛，以化解大卖场面积消化的难题。“出售后返租”，并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引人的口号，即销售卖点。如果地产开发商对自己的项目把握较大，各界人士又都看好这个项目，地产开发商就采取出售经营权，这部分所占比例不大。出售商铺经营权和产权的主要区别是资产是自己的，有利于到银行贷款再投资，营销比较成功,比较典型的是东莞富民商城和富民商业步行街2万多平方米沿街商铺。二是出租。商业地产商把开发出的项目以出租为主，开发商通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态和业种，形成自己的经营特色。这一类档次有高有低，档次高的有上海新天地、中信泰富广场等；中低档次的有贵阳三桥综合批发市场、沈阳时尚商业有限公司的太原街商铺。北京服装类市场主要以出租为主，如万通、天意、西单明珠等；上海、广州的地铁和长春春华地下批发商城等，这一类因为有其特殊性，所以基本上采取出租形式。而且这一类形式非常有利于经营者的统一经营和管理。相反，如果业权分散的话，如果其中一部分出现问题，对整个商场的影响会很大。三是商家与地产商战略联盟。现在最吸引人们眼球的是“万达模式”。大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名商业连锁企业建立了紧密的战略联盟关系，其所建的商业项目在开工之前，便已确定大部分面积要租与这些国际商业大鳄，故被称为“订单地产”。如，欧倍德在充分发挥自己品牌经营管理优势的基础上，为商业地产上的拓展合作伙伴——万达集团得到的利益是:通过租金的方式获得稳定的现金流。同时也为自己节省了选址时间和机会成本，避免新店建设方面的巨额原始投入。深圳世方物业咨询有限公司总经理张平认为:从这三种开发经营模式来分析,其着眼点还在一个“卖”字,“产权分割”也好,“战略捆绑”也罢，观念还是住宅开发销售观念——“卖”，目的就是尽快回笼资金,实现销售清仓。因此，开发企业应尽快在观念上实现三大转变:一是要从“卖”的观念向“管”——经营管理的观念实现转变，从怎么卖的思维定势转向怎么经营管理实践中来，实现对商业地产规律性认识的突破;很多开发商常常局限在这个范畴内，仅仅把销售量放在首位，眼光不长远；二是不能急功近利，长期以来买地、卖房的住宅开发模式所形成的急功近利的盈利观念随着目标客户的变化受到挑战，客户由最终消费者向商业经营者和商业投资者的变化意味着围绕项目所产生的商业利润有了更多分享者，急功近利和一网打尽的结果只能是饮鸩止渴；三是要从单一、线性发展观念向综合的、科学的发展观念转变。戴德梁行黄伟伦董事分析道：商业地产开发涉及零售、餐饮、娱乐休闲等多个行业，涉及开发商、投资人、经营者、消费者和社会公众多类群体，与社会、城市和区域的整体功能、发展休戚相关，因此单一的发展观念在开发实践中很难有突破。他举了一个较为成功的例子：东门太阳广场。它是出租和销售两种模式兼有。临街的其中一边商铺是全部买断产权的，因为当时还牵涉到回迁户的问题。但其他是招租的形式，从目前的运作情况来说丝毫没有影响整体商业运作。因为这一部分商铺是独立隔断的，与太阳广场不同一个门口出入，所以从模式、管理经营方面来说是相当成功和值得借鉴的。影响商业地产价值的因素从总的方面来说来自两大方面的影响:一、外部的:如地段、人流、市政规划等。二、内在的:如规模、物业本身、内部规划布置是否合理等。”戴德梁行黄董事概括道。那么从外部条件来说是非人为可以改变的，它跟一个城市的整体市政规划、政策等多方面都有关系。但内在的因素却是可以改变的。可以通过专业的公司从前期的市场调研、定位、招商到经营来最大化的提升商业地产的价值。“大型综合商业大楼，往往一应俱全，他们互相配合提升价值，而分散型的物业则不具备价值的相互提升，因而区域商业物业集中化，综合化将是影响因素之一。时间因素：区域性购物中心有长期投资前景，一般至少用10年时间便可进入最佳经营期，并可持续10年左右，此时价值最大。”世方地产的张总补充道。影响商业项目可持续发展的因素商业地产的定位“商业地产的定位并不难，难就难在能够同时满足销售与经营；有的项目从经营的角度似乎出色，但从销售的角度却十分可笑。”世方物业的张总微笑的说道。从我们运作了众多的商业项目可以中看得到。以经营为导向，商铺定位似乎是一件很容易的事情：超市、百货、电器、家居、餐饮、休闲、娱乐等等，这么多的业态足够选择与组合了。但是，问题在于，适合经营的业态，并不一定适合销售，比如商铺定位做开放式百货大卖场，发展商就得背上10年甚至更长时间的返租包袱，再比如商铺定位做餐饮、休闲、娱乐，每间铺位经营面积都很大，单间铺位总值很高，而有经验的投资者除真正的街铺外，往往不愿意在商场内铺投入较多资金……以销售为导向，商铺定位似乎也是一件也很容易的事情：只要将商铺划小，就有投资市场，于是，管它三七二十一，划蚂蚁铺，划柜台，普通的百姓都可以来抢铺，但是，适合销售的铺位，并不一定适合经营，不同的业态需要不同的铺位规划，如果只管销售，不管经营定位、招商营运，迟早会面临诸多后遗症，于是就有了商场卖完了却无法开业的事情……以销售为目的，以经营为根本，这样的商铺定位却很难，不少发展商在开发商铺时，先找一家销售代理商，再找一家招商代理商，结果招商的与销售的，由于定位的出发点不一样，简直是水火不相融，发展商也给搞懵了，最终，项目要么卖出去了却没经营好，要么经营好了却没卖出去……其实，商铺销售的风险性，正在于商铺经营与销售的冲突性，不同的商业业态，涉及到铺位面积、装修标准、统一收银还是独立收银等种种要求，而商铺销售，大多要求面积较小、独立收银，——一个成功的商铺定位，正是在这种冲突中找到契合点，在经营与销售之间走钢丝！商业地产的地段地段在房地产开发上有极其重要的地位，特别是商业地产。不少人认为，地段就是商业地产开发成功的唯一法宝。于是很多开发商不惜重金以求在市中心买得地块，但也有市中心“旺铺”门可罗雀的。在重视地段等硬件配套的同时，更应该注重在软件配套上下足工夫，例如配以完善的视觉识别系统等商业地产的业态什么样的业态是适合进商场的？商场一层摆什么，二层摆什么，这都是有商业规律的。百货业的商业布局都惊人地相似，第一层化妆品、珠宝，二层女装，三层男装，五层美食，为什么会雷同？再比如社区底商，只适合频繁消费的、小额的、同质化的商业业态。因为没有一个人会为了买一包烟跑到5公里以外，在楼底下买的和5公里以外买的是同样的一个东西；反之，也没有一个人会在自己家的楼底下买冰箱彩电和名贵的时装。可见，遵循一定的商业规律，可以避免资源的浪费。地产和商业的对接研究商业业态的规律、业态的变化，研究商业与房地产的结合，是目前摆在开发商面前、商业管理公司面前最棘手的问题。未来商业管理公司是既懂商业动作又懂房地产动作的专业公司，为开发商提供包括商业前期顾问、营销策划、出售出租等完善的服务流程，在项目立项之初就介入，告诉开发商应该建多大的商业，商业业态如何搭配，甚至建立并发布商铺指数，帮助开发商实现商业与房地产最有价值的对接。商业地产在实际运作中产生的问题目前深圳或者说是中国商业地产在实际运作过程中产生的问题归纳起来有几大点：1、商业与地产相对独立之间的矛盾商业地产开发的急功近利的目的、对商业领域完全陌生的意识导致大多商业的项目建设存在太大的风险，大多发展商只看中整个商业地产四大环节（规划定位、销售、招商、经营管理）中的第二、第三（特别是销售目的）而忽视最重要的后期经营管理内容。“这种情况不少”，和合地产席总接着说到:“我们在成都有一个大的商业项目，当时的销售、招商情况很不错，可三年之后却因为经营不善而导致大量铺位空置以及返利不能兑现的诸多问题。”同时也正是因为商业与地产的相对独立，所以大多商业地产开发商以销售可以回笼资金为由在金融市场大量筹资，万一后期销售不理想；将面临现金流严重不足而出现资金问题。当然眼下因为商业地产商不懂商业，所以很多商业项目在设计之初并没有根据商家的实际需求进行设计，商业设计存在严重的不合理现象。“有些人认为商业项目的设计并不能直接影响到商业运作的好坏，其实随着商业地产发展的日益成熟，这个问题会越来越引起重视，目前国内的商场设计中已经渐渐暴露出这方面的不足：人流如何有序流动？怎样才能有最佳的舒适购物环境？标示是否清晰？这些都关系到全局。国内的开发设计水平还有待于提高。”戴德梁行的黄董感慨地说。2、第三方资源专业程度较低与快速发展的商业地产之间的矛盾商业地产的快速发展，特别是作为传统商业的升级版——大型购物中心及SHOPPINGMALL等商业项目的大量开发；对商业地产的上下游行业的要求特别高。规划设计阶段:目前国内的大多建筑设计院并没有购物中心与SHOPPINGMALL等大型商业的设计经验，虽然国外一些较具经验的设计公司开始进入国内市场，但大多大型商业项目的设计公司还是国内公司，所以商业项目的规划设计水平有点脱节，导致很多商业项目设计存在太多不合理的地方，如没有充分考虑到人流走向、承重、停车及特殊商家的需求等等招商阶段:大型购物中心及SHOPPINGMALL的建设，在招商中对具有连锁经营能力的商家需求量较大，但目前国内商业的成熟度较差，大多商家还停留在单店经营的阶段上，并不具备快速扩张的能力。3、地产开发过分依赖银行贷款由于大型商业设施投资动辄几亿、有的甚至高达几十亿，在国外多是靠基金支撑运作。而在国内，无论是国有还是民营，其大型商业设施项目多数却是建立在银行贷款基础上的。开发商自有资本比例普遍偏低，项目中银行贷款的比例高达八、九成的不在少数。投入正常的投资回报期约8年左右，一旦出现销售收入不高或利润率下降的情况，长期达不到赢亏平衡点，将引发债务风险，形成银行不良贷款。从去年年底开始，一些地方的金融部门开始控制这方面的风险，有的银行已将开发商的自有资本金比例提高到30%以上。不久前，有商业地产专家在央视论坛上谈到购物中心时认为，像购物中心这类大型商业设施，自有资本金比例达