一个房地产操盘手的十个瞬间

一个房地产操盘手的十个瞬间献给中建地产的经营高手们战战兢兢，如履薄冰拿地设计现场开盘定价推广活动销售交房车位花木金地华东南京自在城金地明悦撰写比说话慢，说话比阅读慢与其听冯仑讲课不如看冯仑的书第一个瞬间地拿砸了，就一切都砸了4321现象10%20%30%40%市场机会销售企划设计规划拿地研判总理市场2003200820102010：其实任志强一直是对的20112012一级业务流程图系列项目命名规范命名关键字二、三档三、四档四档五档褐石中文艺境艺华年//艺英文BROWNSTONE意为褐石，直译系列名名仕中文澜悦铂悦//悦英文EMINENCE意为身份卓越、显赫的人天境中文//天逸天御天英文AZURE意为天蓝、蔚蓝世家中文//暂缺，待集团内世家系列项目有合适案名再规范为集团标准紫乐府府法文VILLASduTRA意为传世的别墅，法文更符合世家系列产品气质城市豪宅假说地段价值指数豪宅的便利指数你是谁不重要，你周围是谁才重要金地未未来区位图金地格林世界南京金地自在城毗邻化工厂商业配套不成熟五洲大道翔殷路隧道6号线洲海路站金地未未来区域图金地未未来实景4447第二个瞬间设计规划出黄金万科红郡豪宅的便利指数金地艺华年区位图方案比较规划设计情况分析更优化的物业结构分配在节地的同时有效地挖掘土地的价值brownstonestreet7F大平层公寓效果图brownstonestreet7F大平层公寓效果图公建化三段式立面强调头部细节增强石材基座感突出角部雕塑感更加活泼的天际线brownstonestreet延用褐石元素竖向拼贴感增加金属构件细部7F大平层公寓效果图brownstonestreet4+1F叠加别墅效果图brownstonestreet4+1F叠加别墅效果图brownstonestreet4+1F叠加别墅效果图brownstonestreet4+1F叠加别墅效果图金地天御金地天御原创平墅67平面图天御实景69第三个瞬间销售现场盗梦空间红鹤沟通：营销预埋件红鹤沟通：营销预埋件感官动作列表未来域17、18.装饰品洽谈区16.贴明信片的墙1.未未来形象墙2.意向性指示系统19.六个周边地铁站点名称13.客户满意度、工程进度墙15.涂鸦墙12.警示墙体验区3、5、6、7.四块意向性墙14.地面地图11.金地集团展示墙4.Logo墙8.浮雕式区位图9、10.双面灯箱放效果图（一张鸟瞰，一张高town）第四个瞬间定价穿透人心的力量TheScienceofLivingGemdaleCorporation第五个瞬间开盘，惊险的一跃金地未未来开盘平面图金地未未来开盘现场照片金地未未来开盘现场照片第六个瞬间形象定位你不是活在真实中，是活在对真实的解释中住宅卖点价值点构成金地天御地铁灯箱户外大牌浦东星河湾第七个瞬间活动，公关第一广告第二推广形象2011年4月湖城大境与大片《战国》的合作，以及孙红雷、吴宇森、景甜等亲临湖城大境会所现场的《战国新闻发布会》将湖城大境的王者风范和江湖地位推向又一高潮，加上3月底天字一号开盘7亿，高层销售均价16000元/平米的销售佳绩，让湖城大境成为2011市场当之无愧的明星而倍受追捧。淡市推广上保持王者风范湖城大境一直呈现的是东方的意象和气质，2009年以来的事件营销及销售业绩奠定了他在市场上的王者风范：“西北第一豪宅”、“高端文化艺术的项目”、“富豪聚集地”。2011年，天字一号更是以“湖城俯首，万境归一”之势荣耀面世。营造王者气场金地明悦活动第八个瞬间销售员，短兵相接第九个瞬间交房，神风突击队【【金地金地··未未来未未来】】1212月交房大戏月交房大戏··剧本剧本未未来验房组答客问（1）建材类1、小区采用了什么基础？答：预应力管桩\钻孔灌注桩基础。2、安全通道是否使用地砖？答：除洋房的安全通道是地砖外，其余楼房为非地砖交付。3、外墙采用什么材料做的防水？答：1#楼外墙为混凝土剪力墙结构的为结构自防水;局部外墙为砖砌体结构的为水泥砂浆抹灰防水.2#-7#楼外墙为砖砌体结构的为水泥砂浆抹灰防水，室外地面标高以下地下室外壁外墙采用1.5厚高分子聚乙烯丙纶防水卷材，聚合物水泥粘贴。外墙涂料为防水涂料为最外层防水施工工艺(水泥砂浆找平-外墙防水腻子-砂壁漆喷涂-防水面漆)。外立面采用通体面砖。如开裂或渗水，通知物业负责联系相关责任单位进行维修。4、小区内的道路面层采用什么材料？答：采用抗噪沥青路面和彩色水泥砖（主要针对花园洋房区域沥青颗粒粗大问题）5、房屋楼顶的防水和保温层的工艺是什么情况？答：防水:JS防水+防水卷材；保温:聚苯保温板+加气混凝土砌块+细石钢筋混凝土保护层。屋面采用保温隔热处理，保温材料选用40厚挤塑聚苯板保温，满足建筑热工要求（主要针对顶层客户）6、小区的窗是什么材质?答：住宅外墙门窗采用节能型白色塑钢推拉门窗，中空玻璃。其中高town为low-e玻璃。7、房屋墙壁的墙纸色差为何这么明显？答：主要是由于墙纸的印刷批次原因，出现一定的色差是正常的。如果不能接受，可以在整改单上填写意见以便我们整改。（主要针对花园洋房）8、交房时内外墙分别采用什么材料？对人体是否有害？答：外墙为200厚加气混凝土砌块，内墙体均采用100、200厚加气混凝土砌块。对人体完全无害。花园洋房是外墙外保温，保温材料为胶粉聚苯颗粒，小高层是外墙内保温，保温材料为聚苯板。9.小区的防震系数？答：抗震设防烈度为7度。10.小区每单元电梯品牌、载重、载人数量、时速等参数？电梯是否为全进口？答：西子奥蒂斯。梯速为1.5m/s，载重量800kg～1000kg11、楼板厚度是多少？答：客厅一般为130mm—140mm;阳台一般为100mm—110mm;卧室一般为110—120mm;厨房一般为110mm。12.油烟管道是集中抽取式还是每户独立排放？答：是每户独立排放。（2）工程及相关维修类1.我们家门口有变电箱，这样会不会有辐射？答：其实您不必担心。小区里每个变电箱的位置也都是经过合理规划，与房屋保持安全距离的、而社区里面的小型变电箱对人体是没有危害的，辐射可以忽略不计的。另外在变电箱周围都会做些绿化，也不会影响小区景观。2、房屋整改的期限？答：集中交房期间的修理项目，三天之内答复业主，因需要安排责任单位集中修理。小修项目七天导游和地陪未未来验房小组人员名单序号营销（导游）联系电话龙信（地陪）联系电话物业（导游）联系电话浩和（地陪）联系电话1★高恽周明2唐亮赵景刚3宋成吴东兴5苏俊汤建德6付海宇沈亚豪7成丹陆振辉8▲杨洁郁松贤9林俊杰周兰彬10胡岑岑★赵建芦11樊晓琴▲顾辉12★沈兵★瞿国兴15周锃朱正威16杨步高周华观17卢有息徐春华18陈继华刘锡明19顾建明孙景凡20▲顾海兵汤建民21邓平施宝华22雍太安余安国23唐春亭官京华25李芳青刘秋林26谭君锋王立根27谢庆豪顾惠忠28王朋举冯文剑28马文祥吴明宏29杨光沈友良29孙明刘道顺30王东刘思清30杨晶▲桂和平31蒋祉春金先昌★组长▲副组长孙锦标第十个瞬间车位销售阳谋论怎么做好房地产营销工作？