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Realestate房房地地产产信信息息月月报报2008年NO.3主办单位：东方国际集团上海外经贸房地产开发经营有限公司CCoonntteennttss目目录录P1.房产要闻HotNews2008年2月~2008年3月房产界最受关注10条新闻。P5.热点透视Focus本期焦点:上海商品住宅投资前两月同比下降宏观调控生效了吗？P6.行业动态Information本期带您了解个人购买经济适用房契税减半出租收入减税10％的政策及上海各区域单价8500元以下新盘不完全搜索。P10.广播站NewsInside本期介绍公司南汇周浦项目进展情况。P10.多声道Suggestion本期讨论主题：上海的中小型房地产企业出路何在？-1-公告栏BULLETIN2月新建商品住宅成交信息：全市720843㎡7426套内环以内40242㎡334套内外环间134202㎡1341套外环以外546399㎡5751套1.上海之春房展会：看的多问的多小户型最受宠2008上海之春房展会将在今天结束。进入尾声之际，部分消费者的喜好有所明朗。昨日记者发现，地段较好的小户型受到不少年轻夫妻的青睐。而那些从江浙过来的“低价”楼盘，则将宣传重点集中在招揽投资者上。“我们这次主推100平方米以上的房子。”昨日记者在展会现场发现，多家外环内的楼盘虽都有80平方米左右的小户型房源，但宣传材料介绍的最小房型也在100平方米以上。对于此类楼盘，不少消费者在算算总价后，便转身离开。在展会现场，记者注意到，少数几个位于中环内的楼盘主推50平方米－90平方米的小户型房源。“谁不想住得离市区近一点。”来替要结婚的儿子看新房的黄阿姨表示，市区内小户型虽然单价较高，但总价还能考虑。，进入3月份以来，上海新房成交量开始从2月份的谷底回升。上海市房地产交易中心统计显示，3月10日预售各类商品房552套，13日上升到680套，14日至698套。如不考虑动迁房因素，目前的成交数据已与去年同期销量比较接近。知名中介汉宇地产的“掌门”施宏睿认为，3月份较多房产开发商已经开始加大了推盘力度。尽管部分开发商对新推房源价格是明升暗降，但房价最终还将走高。截至15日上午，全上海可售一手住宅房源依然偏少，只有538.94万平方米。而上海二手房指数办公室统计显示，即便在“冰点”的2月份，上海二手房价环比仍是小涨0.3%，下降的只是涨幅。(3月7日-3月13日)上海商品住宅(指一手住宅剔除配套动迁房，下同)成交均价较前一周大涨11.58%，突破12000元/平方米大关，达到12604元/平方米。佑威房地产研究中心昨日发布的报告显示，造成上周均价大幅上涨的原因是高档房和别墅成交量大增，推动楼市量价齐升。上周全市商品住宅成交量环比上升了14.88%，共成交1454套房源17.14万平方米。前一周推盘上市的海上名邸和汤臣湖庭花园在上周均取得较好的市场反应，前者售出80套公寓房源1.06万平方米，是全市惟一成交量在1万平方米以上的商品住宅项目，均价为20389元/平方米。汤臣湖庭花园则是上周别墅成交行情量价齐升的代表，该案售出13栋别墅共约4343平方米，均价为36817元/平方米。今年3月前13天，上海共成交别墅4.18万平方米，均价为21056元/平方米。目前3月上海的别墅成交量比整个2月的成交量增长了28.9%，均价也上升了34.2%。上周推盘量较大的5个项目中(剔除一个只推出1套公寓的项目)，有4个项目的房源报价都有不同程度上升，其中长宁的金色贝拉维价格上涨最为猛烈。该案上周推出132套房源1.85万平方米，报价为3.5万元/平方米，较去年4月上涨了55.6%。浦江一品漫城推出306套房源2.90万平方米，报价1.5万元/平方米，较去年11月底上涨了25%。上周惟一一个首次面市新盘为七宝的惠明苑，该案上市627套房源7.43万平方米，报价1.28房产要闻HotNews-2-万元/平方米。这也是上周惟一低开的楼盘，推盘量巨大或许是该项目选择低开的主要原因。3月至今，七宝几个主要的在售项目皇都花园、东碧林湾、东方花园的均价均在1.6万元左右/平方米。“市民收入核对系统”，今后凡享受公共福利政策的人都要纳入该系统。目前，该套系统已率先在部分申请廉租房的人群中进行使用。这是记者从昨天召开的上海民政工作会议上获悉的。副市长胡延照等出席了会议。市民政局相关部门负责人告诉记者，“市民收入核对系统”意味着，一旦有社会人群要享受公共福利政策，就要提供相应的收入情况以确定他是否有资格享受该项公共福利政策，同时授权民政部门对他的收入情况进行核对。民政部门通过相关信息的沟通和政府共享资源进行核对，比如利用在劳动保障部门的交金情况、在税务部门的纳税情况等进行相应的系统核查，然后将核查情况提供给相应的政府职能部门。目前，这套系统正在建立和逐步扩容中，暂时先在部分街道申请廉租房的人群中进行使用，今年将在全市城市化地区的160个街道全面铺开对申请廉租房人群的收入核对。同时，今年将在一两个街道试点对申请低保人群进行收入核对。整个“市民收入核对系统”将通过几年的运作完善，最终覆盖整个需要享受公共福利政策的人群。《政府工作报告》楼市定调4举措剑指房价大涨《政府工作报告》提出，一要健全廉租房制度，加快廉租房建设，增加房源供给，同时加强经济适用房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难，各级政府还都要增加这方面的资金投入；二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，包括合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地，并建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题；三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨；四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件，依法查处闲置囤积土地、房源和炒地、炒房行为等。由此可见，坚持加强对房地产市场的调控和监管，依然是政府今年的一项重要工作。有业内人士把这四项措施的意义归纳为“双轨制”和“清理门户”两大关键词。。。上海市统计局最新发布的今年前两月固定资产投资数据显示，虽然房地产开发投资的增幅仍高于固定资产投资，但商品住宅投资已“一反常态”出现下降。统计表明，今年1-2月，上海全社会固定资产投资为499.19亿元，同比增长9.5%。其中，房地产开发投资为198.91亿元，同比增长13.2%。然而，房地产开发投资的继续增长主要是靠非住宅的投资，如办公楼投资为25.88亿元，同比增长43.3%；商业营业用房投资为22.86亿元，同比增长39.1%。以往保持增长的商品住宅投资则在前两月完成122.58亿元，还同比下降了2%。事实上，上海的商品住宅投资的增长缓慢态势去年就已呈现。受宏观调控影响，上海房地产开发投资在去年7月首次出现下降。整个2007年，上海完成房地产开发投资1307.53亿元，同比增长2.5%，但占全社会固定资产投资比重下降-3-了3.2个百分点至29.3%。而从投资结构看，除办公楼投资同比增长26.7%外，其他各类商品房投资增长均显缓慢甚至下降。其中，商品住宅投资为837.53亿元，同比仅增长0.2%。“90/70”中小户型项目仍然不放量购房者久等近两年之后，上海“90/70”项目仍然没有放量上市征兆。“90/70”政策出台已有一年零10个月，按照正常的建设进度，多数“90/70”楼盘在去年年底就已经达到预售标准。但早报记者经过连续一周的调查后发现，曾经销售和在售的真正的“90/70”项目（指2006年6月以后规划建设的“90/70”项目，下同）不超过10个。上海万科有7个以上公寓项目做成了“90/70”楼盘。其中，万科阳光苑、万科城市花园、万科四季花园、万科新里程4个楼盘已经上市推出了“90/70”房源。这已经是开发商中的榜样。另外，已经推出“90/70”房源还有上海奥林匹克花园、上海捷克住宅小区、嘉城等屈指可数几个楼盘。这样的推盘量与去年7月上海市政府所公布的“首批约200万平方米中低价格的小户型普通商品住房将于近期陆续上市”的目标相去甚远。,目前我国的城乡居民住房条件持续改善。目前全国有4000多万户城镇家庭通过购买新房或者二手房改善了住房条件。按户籍人口计算,城镇人均住宅建筑面积达到了28平方米左右,人均每年增加1个平方米。城乡人均环境逐步得到改善。：目前尚有2000亿公积金未贷出建设部有关负责人就“住房保障”情况接受中外记者集体采访。建设部副部长齐骥在回答记者提问时说,在上个世纪末房改的时候,在住房制度改革时提出了建立住房公积金制度。在过去十年当中,住房公积金制度得到了长足的发展。累计缴存住房公积金的职工人数超过了1.1亿人,住房公积金的归集总量已经超过了1.6亿。在归集的这么多公积金资金当中,绝大部分是用于了职工购买住房、租赁住房和进行大的装修改建等。齐骥说,到目前为止,全国住房公积金在账面上的有4000多亿元。扣除风险准备金和管理费以外,还有2000多亿在账面上。有不少同志关心,说这2000多亿沉淀在哪里。从公积金的使用情况来看,在过去的一年比较以前有了比较大程度的提高。但是由于公积金本身的性质,它不能跨区域转移,这就造成了有些省区公积金贷款率已经超过了90%,甚至更高的比例。但是在一些房地产市场不是特别活跃的地区,公积金的沉淀量相对大一些。这就是目前从总量上看为什么我们还有2000多亿元的资金没有贷出去。，本土一些中小开发商开始转变发展战略，到西部去开拓新的市场，寻求发展空间。卫钢置业上海有限公司董事长陈卫刚接受采访时表示，目前在上海，-4-房地产行业已是海外巨头及大型上市公司的战场，对于中小企业来说，夹缝中生存，举步维艰。与此同时，这轮宏观调控，导致资金压力和楼市预期的变化，未来的开发商极有可能面临再次洗牌。因此，东部本土的中小开发商如何规避生存危机，寻找出路已成为当务之急。陈卫刚表示，中小企业在上海争夺市场并非良策，要想快速发展壮大，出路只有一条，就是“走出去”。现在中央决策是开发中西部，上海的企业可以运用多年的开发经验、长期合作的战略合作关系，依托强大的海外资本，寻求新的市场机会。与东部开发商的艰难重重形成对比的是，时下的西部地区，尤其是西北楼市仿佛处于90年代中期东部地区商品房开发刚刚起步的阶段，除了竞争尚不激烈，还有当地政府热切招商引资出台的优惠政策。卫钢置业西北投资公司总经理石庆祥带领团队实地调查显示，当地楼市2006年才起步，房价几乎没有“泡沫”，地价亦相对便宜，随着西北经济的发展，未来楼市的购买需求增长迅速。以