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上海地产资源配置及状况分析研究一、上海住房面积的贫富差距：12.5%的人拥有的住房面积等于56.4%的人的面积，至今，对房产市场的研究中有一块领地从未有人涉及。这就是上海的各阶层市民对住房资源的拥有情况。每年上海的有关年鉴公布的只是上海居民住房总量和当年增加了多少住宅，销售了多少住宅，还有各区各有多少里弄房子、多少公房、多少花园洋房等。这些，对研究房产市场没有意义，单纯研究总量没有任何意义，任何经济问题不可以从总量为起点来分析。只有在以研究个别为出发点、为基础的前提下，研究总量才有意义。一直到看到中国统计出版社2003年8月出版的《中国2000年人口普查资料》和《2000人口普查分县资料》，才感觉到我们总算有了实实在在分析上海房产市场的权威依据和可靠数据，对上海的房产市场研究有了从个体为出发点、为基础的开端。根据第五次人口普查结果，以第五次人口普查标准时2000年11月1日为界，上海市区家庭户总数4080617户。第五次人口普查向公众提供了详尽的家庭户住房资料，现将408.06万家庭户的住房资料转载如下：上海城市家庭户住房资料（按住房建筑面积分）人均建筑面积（平方米）8及8以下9~1213~1617~1920~2930~3940及以上户均建筑面积（平方米）22.4及以下25.2~33.636.4~44.847.6~53.256~81.284~109.2112以上户数合计74.3万61.9万58.1万35.9万87.5万39.4万51万户数拥有面积1248.331820.052356.681808.16001.353809.687209.38占总户数18.2%15.2%14.2%8.8%21.4%9.7%12.5%占总面积5.1%7.5%9.7%7.5%24.7%15.7%29.7%户数：户数拥有面积1：171：29.41：411：521：691：971：141注：户均建筑面积由笔者按户均2.8人乘以人均建筑面积栏的平均数计算，人均8平方米以下按6平方米计算，人均50平方米以上按54.5平方米计算，（40~49平方米档的户数有20.5万户）。这样计算的结果，2000年上海市区实际住房建筑面积约24254万平方米，比各类年鉴登载的住房建筑面积20865万平方米多16.2%。由于年鉴统计数的来源基于在30年前（1973年）住房普查基础上的增减，本文以根据第五次人口普查数据得来的计算结果为分析依据。表中住户数的实际计算单位是“户”，与以“万户”为单位的计算结果略有差异。上海城市家庭户住房资料（按住房间数分）拥有间数012345间及以上户数0.41万180.18万165.14万40.74万10.17万11.42万占总户数0.1%44.15%40.5%9.98%2.5%2.77%以上统计数告诉我们，到2000年为止，上海市区12.5%家庭户人均建筑面积40平方米以上，这部分家庭户拥有市区29.7%的房屋资源，这部分的房屋资源相当于上海市区所有人均建筑面积19平方米以下家庭拥有的全部房屋资源总和，这说明，12.5%的人拥有的住房面积与56.4%的人拥有的相等。把人均建筑面积8平方米和8平方米以下的户数拥有的住房资源与人均建筑面积40平方米和40平方米以上的户数拥有的住房资源相比，后者要比前者多8.3倍。也就是说，房屋资源比相差8.3倍。2000年，上海有44.3%的家庭户仅有1间住房，40.5%的家庭户拥有二间住房，有3间及三间以上的占家庭户15.3%。（普查资料的“说明”拦中，明确“间数”包括搭建房屋）从1987年上海宣布将解决人均居住面积2平方米以下的特困户开始到99年低上海基本解决人均建筑面积4平方米以下困难户，12年里上海一共解决了住房特困户和住房困难户14.4万户，要化12年时间解决14.4万户的住房困难问题，说明解决住房问题的不易。但是，那些占上海市区12.5%的家庭户他们拥有上海30%的住房资源为什么就那么容易？他们拥有与56.4%的人同样的住房资源为什么就那么容易？众所周知，就在几年前，我们每人都要居住的房屋还不是商品，后来是有条件地部分地成为商品，到现在是所有的房屋都有价，都能在市场上用货币交易。当所有的住房都成了其持有者财富的一部分时,笔者要探讨的是，这部分财富的多寡是怎样造成的？二、为什么12.5%与56.4%会相等？按等级分房掘得“第一桶金”，在中国第一波房产资源改革中，权力发挥了最大的作用1995年颁布的沪房地改（1995）767号文件《职工家庭购买公有住房建筑面积控制标准》，是造成房产市场形成之初居民房产资源差别的源头。这个文件在很长时间里影响着上海房地产市场，更直接影响了当时国有企业的全体职工利益。文件把每个职工家庭允许以成本价购买公有住房的面积按职别等级和专业技术职称等级以法规形式加以区别，明确一般职工、干部初级技术职称人员可购买公有住房面积的上限是75平方米，科级干部、中级技术职称人员、具有证书的高级工购买上限85平方米，县处级干部、副高级职称人员购买上限100平方米，副局级享受120平方米，正局级、正高级和享受正高级待遇的专业技术职称人员享受140平方米。如购买高层公有住房，所有人员在上述建筑面积控制标准的基础上再增加建筑面积10平方米。这样一个行政文件，成了划分上海市民个人房产财富的依据，并就此奠定了上海市民个人拥有的房产资源格局。从此，“一般”的职工要达到“上限”历尽辛苦而不易得，而“不一般”的职工已把“上限”当作了“达标”的起点。他们能容易达到目标，因为他们手中拥有着权力资源。笔者认为，上海房产市场的真正形成的时间是在99到2000年。这个市场形成是以1999年上海市政府颁发的一系列文件为标志的。这些文件是：99年1月19日颁发的《关于发布〈上海市公有住房差价交换试行办法〉的通知》、99年11月25日颁布的《批转市房地局制订的〈关于内销商品房种类归并若干规定〉的通知》、99年11月26日颁布的《批转市房地局、市房改办制订的〈关于进一步推进本市公有住房出售若干规定〉的通知》。这一系列文件使上海的所有住房都有了货币交易的可能，上海的房产市场也就正式形成。这个市场的形成，是在上海房屋资源格局奠定之后。房屋资源格局奠定了，只要一纸公文，把原有的“住房”改成“房产”，原来只供居住功能的房屋就变成可随时变现的财富。第五次人口普查数据提供了谁拥有最多的房屋资源的线索。《中国2000年人口普查资料》提供了这样几张表：《全国按户主的职业、住房来源分的家庭户户数》、《全国按户主的职业、购建房费用分的家庭户户数》、《全国按职业分的家庭户人口人均住房面积》，按户主的住房来源分的家庭户户数和按购建房费用分的家庭户户数是附有各省市详细表的，按职业分的家庭户户数和按职业分的购建房费用只有全国汇总表，没有各省市附表，这里的原因不难理解。但无论如何，全国表是各个地区样本的综合，除非上海公布按职业分的家庭户户数和按职业分的购建房费用，否则，全国表的权威性无可替代。《全国按户主的职业、住房来源分的家庭户户数》和《全国按职业分的家庭户人口人均住房面积》是按职业分的，由于表格的空间限制，笔者把职业分类用数字替代。一类人员国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人，二类人员：专业技术人员，三类人员：办事人员和有关人员（行政办公人员占69%），四类人员：商业、服务人员，五类人员：农林牧渔水利业生产人员，六类人员：生产、运输设备操作人员及有关人员，七类人员：不便分类的其他劳动者。全国购房户人均住房建筑面积按职业分人均建筑面积（平方米）8及8以下9~1213~1617~1920~2930~3940及以上全国平均8%12.6%15.8%7.9%27.8%13.3%14.6%100%一类户4.5%7.5%11.4%8.2%29.8%16.8%21.8%100%二类户5.7%9.9%14.2%9.6%31.3%14.6%14.7%100%三类户6.3%9.8%13.9%10%31%14.4%14.6%100%四类户13.7%13.8%15%7.7%24.2%11.2%14.3%100%五类户6.9%12.8%16.3%7.7%28.4%13.7%14.2%100%六类户11.7%13.1%15%8.3%24.8%11.5%15.6%100%七类户13.2%14.7%16.2%7.3%25%10.9%12.6%100%结论：我们清楚地看到，在人均建筑面积30~39平方米和40平方米以上这两档里，国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人占的比例最高。他们拥有人均40平方米房的比例更是超过20%达到22%，超出次高的生产、运输设备操作人员及有关人员6.2个百分点。这些人按等级分房掘得了“第一桶金”，他们的住房资源来自“计划”而不是“市场”。在中国第一波房产资源改革中，权力发挥了最大的作用。三、各种职业人员所支付的购房费用我们还想知道，在房屋资源格局已定的情况下，各种职业人等支付的购房费用。先看全国表。全国购房户购房费用按职业分购房费用一类二类三类四类五类六类七类合计1万以下0.8%2.1%1.1%3%84.7%8.1%0.04%100%1~2万2.1%4.6%3.1%5.3%71.8%13%0.05%100%2~3万3.2%6.4%4.5%7.4%61.3%17.2%0.06%100%3~5万5.3%9.5%7.1%11%44.8%22.3%0.08%100%5~10万8.3%11.8%9.6%16.2%27.4%26.7%0.08%100%10~20万12.5%13.1%11.1%21.5%15.9%25.8%0.07%100%20~30万19%15.7%13.8%23.2%8.8%19.4%0.04%100%30~50万26.8%17.8%15%21.9%4.6%13.8%0.03%100%50万以上37.9%17%15%18.5%3.5%8%0100%这张表中，从一类户到三类户，是购房费用越高消费越踊跃，购房费用呈清一色的递增趋势。一类户从10万元处开始跳跃式增长，二类与三类户则呈现以2为步长值的等差级数增长，四类户亦呈现以2为步长值的等差级数增长在20~30万处达到顶峰，随后等比下降，五类户是跳跃式一路递减，六类户呈标准的正态分布。从全国范围看，30万元以上房的最大买家是属于机关事业单位领导和不分国企、私企的“老总”们，20~30万元的住房则机关事业单位领导和企业“老总”们也要占五分之一比例；专业人员的住房与其说是根据技术职称分不如更确切地说是按职务高低分，因为住高标准房的具有高级技术职称人员大多有着高或较高的职位。另外，人口统计中企事业单位领导是不包括“领导班子”全体成员的，其他“领导班子”中人员包括副职在人口普查中往往以专业人员面貌出现，所以“专业人员”的住房待遇总体能居于高位，其中总有几个百分点是“领导班子”贡献的；行政办事人员由于其工作性质，在住房分配上有着“先得月”的优势，所以三类户的购房费用也是房价越高住户比例越高，虽然增长速度与一类户不同步，但很稳健；四类户是第一产业从业人员，弱势群体中的最大多数，反映在住房消费上，有84%的住户购建房消费不满一万元，且住房消费越高，问津的住户就越少；第六类是产业工人大军，以5万~10万的购房费用为最大多数，基本等距离向高低两个方向递减。全国情况如此，我们再把注意力移回上海。第五次人口普查对22.11万户的上海城市购房家庭户作了购房费用抽样调查，下表是发生不同购房费用的家庭户百分数。购建房费用抽样调查抽样户数1万以下1~~2万2~3万3~5万5~10万10~20万20~30万30~50万50万以上22111217%29%13.3%9.2%10.5%11.7%4.5%3.2%1.6%抽样调查显示，2000年有69%的住户购房费用仅在5万以下。20万以上只占购房户的10%。根据购建房费用抽样比例所作的总体推断1万以下1~~2万2~3万3~5万5~10万10~20万20~30万30~50万50万以上货币购房户数比例17%29%13.3%9.2%10.5%11.7%4.5%3.2%1.6%货币购房