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上海城市别墅专题研究研展部纪美莹马宁导言城市别墅诞生背景别墅土地资源日益稀缺和国家政策的限制建设省地节能环保住宅的可持续发展趋势中产阶层提升居住质量和生活品质的需求别墅产品＋城镇发展城市别墅界定位于城市主要区域或者快速发展区域。周边交通便捷、配套齐全，与市中心联系方便。满足第一居所应具备的居住功能。自然资源依托性一般，注重内部景观打造。物业类型组合丰富，属于中小面积别墅。客群一般为提升中的主流群体。何为城市别墅城市别墅特征与城市豪宅相比与郊区别墅相比占有更多的城市资源占有更多的自然资源上海城市别墅发展历程90年代传统租界区的老别墅项目1998年虹桥别墅区成型浦东龙东大道、碧云板块2001年2004年上海城市别墅其始祖是老上海花园别墅和老洋房，萌芽于1990年代中后期，成型于2002年以后，2005年以来又有新的发展。闵莘别墅区兴起2007年发展片区东移至今真正的城市别墅越来越少，类别墅、空中别墅产品概念兴起市场梧桐墅联排：3万金地湾流域双拼：3万/平万科金色里程联排：3万/平4浦发博园联排：2万/平11协合紫薇园独栋：5万/平大华蓝郡联排：2.6万提香湾联排：2万/平7长城中环墅双拼/联排：2万万源城独栋：6.5-7万/平御翠园独栋：5-6万/平米水岸蓝桥联排：2.6-2.9万城市别墅楼盘橡树湾叠拼：3.8万/平中鹰黑森林叠拼：3.5-4万九间堂独栋：6-10万/平米锦绣江南独栋：6.5-7万/平梵高独栋：3.5-4.5万/平米东郊华品园独栋：9万/平米森林都市联排：4万/平上海城市别墅分布情况上海城市别墅主要分布中环线附近。联体别墅集中在大华、三林板块。独立别墅主要集中在东郊板块。从其均价来看，独立别墅售价在5-9万元/平，联体别墅在2-3万元之间，叠拼别墅在3.5-4万元/平左右。08上海城市别墅市场表现序号项目物业类型开盘时间新增供应面积去化面积总套数去化套数去化率去化速度1金地湾流域双拼08年7月199847585823138%3.9套/月2恒盛提香湾联排07年末173056330863338%2.1套/月3大华蓝郡联排08年5月105654809462146%2.33套/月4万科金色里程联排08年6月25909.5203201028078%8.88套/月5浦发博园联排08年8月20242.655101062120%2.6套/月6大华梧桐墅联排/双拼08年4月174745884782127%1.9套/月7长城中环墅联排/双拼08年5月583662275732912839%11.6套/月8水岸蓝桥三期联排08年5月80038414237%0.33套/月9华润橡树湾叠加08年6月16520.354159.84812025％2.2套10万源城独栋08年11月13112.274873.18361439％3.5套/月08上海城市别墅市场表现序号项目物业类型开盘时间新增供应面积去化面积总套数去化套数去化率去化速度11协和紫薇园独栋08年5月34961800151067％1套/月12中鹰黑森林叠加08年7月10840.598121.2423174％3.9套/月13御翠园独栋08年3月2368813339774356％3.6套/月14阳光花城联排08年5月31384.888275.461183631％3.6套/月独栋08年5月4618.171026.269222％0.2套/月15梵高独栋08年6月252793162821113%1.2套/月16东郊华品园独栋08年11月9750020000物业类型新增供应去化面积总套数去化套数销售率平均去化速度叠加别墅27340122811235141.5％3.05套/月联体别墅209254.9282311.4698937437.8％4.14套/月独立别墅79943.4424199.542398033.5％1.58套/月合计316538.36118792.9135150537.4％----------供应：从08年新增供应量来看联体别墅占总面积的66%，总套数的74%。独立别墅的新增供应量远大于叠加别墅。去化：全市城市别墅的总体去化率在37%左右，叠加与联体别墅去化率稍好，在总体去化的84%。全市总体去化速度近每月3套，联体别墅去化速度最快可达到4.14套每月。•供应以联体别墅为主，独立次之。•整体去化率在37%左右，以联体别墅去化为主。•去化速度联体叠拼独立。上海城市别墅市场表现——存量项目物业类型存量（面积）存量（套）金地湾流域双拼1239951恒盛提香湾联排1097553大华蓝郡联排575625万科金色里程联排5589.522浦发博园联排14732.685大华梧桐墅联排/双拼1159057长城中环墅联排/双拼35609201水岸蓝桥三期联排716239华润橡树湾叠加12360.5161万源城独栋8239.0922协和紫薇园独栋16965中鹰黑森林叠加2719.3911锦绣江南独栋1600.745项目物业类型存量（面积）存量（套）御翠园独栋1034934阳光花城联排23109.4282独栋3591.917九间堂独栋3504.388锦秋花园联排25582.51128东郊华品园独栋975020梵高独栋2211775叠加别墅15079.5172联体别墅148913.62743独立别墅60848176合计224841.13991联排市场存量大概需要18个月消化完毕独栋市场存量大概需要13个月消化完毕项目主力面积供应套数所占比重金地湾流域235-25082100%恒盛提香湾181-1915867%227-2412124%大华蓝郡2298182%万科金色里程252-256102100%浦发博园200-2102423%185-1957066%长城中环墅189-21114544%154-16718456%大华梧桐墅193-2042836%232-2674760%项目主力面积供应套数所占比重阳光花城202-2053830%256-2682818%森林都市230-2683170%水岸蓝桥三期180-2042867%中鹰黑森林240-2703377%华润橡树湾181-2075365%2222834%联体及叠拼别墅的主力面积范围在160-210平，230-270平，两个主力面积段。上海城市别墅市场表现——结构项目主力面积套数所占比重万源城300-3402158%370-4201233%阳光花城5139100%御翠园295-31877100%梵高245-2893263%319-3483237%九间堂384-4291071%东郊华品园421735%492-5391260%300平米以下300-340平米370-430平米490-530平米32套130套19套21套城市独立别墅面积范围较大从245平米到538平米。主力供应面积在300-340平米,属于相对大面积别墅。面积段划分及供应套数上海城市别墅市场表现——结构160-210平米供应套数：628套去化套数：220套去化率：35%去化速度：2.6套/月230-270平米供应套数：453套去化套数：248套去化率：55%210平米以下的小面积别墅是市场上供应的主力产品。主流面积氛围160-210与230-270，300-340三个个区间段。去化速度：2.7套/月230-270平联体别墅产品市场占有率略高，去化速度较快。300-340平米供应套数：130套去化套数：58套去化率：44.6%去化速度：2.28套/月联体及叠拼别墅独立别墅上海城市别墅市场表现——结构与去化项目主力面积总价去化速度销售绿金地湾流域235-250700万左右3.9套/月38%恒盛提香湾181-191400万左右2.1套/月38.4%大华蓝郡197-229500万左右2.33套/月46%万科金色里程252-256700万左右8.88套/月78%浦发博园185-195400万左右2.6套/月20%长城中环墅189-211320-400万154-16711.6套/月39%大华梧桐墅232-267600万1.9套/月27%水岸蓝桥三期180-204500-600万0.33套/月7%城市联排及双拼别墅总价在400-700万之间。高性价比产品去化较快。以万科金色里程为代表的高品质产品及长城中环墅的低总价产品去化较快。上海城市别墅市场表现——总价项目主力面积总价销售率去化速度万源城300-3402100-3000万39％3.5套/月370-420阳光花城5131700万左右22％0.2套/月梵高245-2891000-1400万13%1.2套/月319-348协和紫薇园331-5211600万-2500万67％1套/月御翠园295-3181500-1800万左右56％3.6套/月东郊华品园4214000-5000万00492-539独立别墅总价主要分布在2000万左右的水平上。从其去化速度来看总价在2000万左右的高品质楼盘去化较快。上海城市别墅市场表现——总价市场结论分布：中环线附近，集中于大华、三林、东郊板块。物业类型包括独立、联体、叠拼，供应量以联体别墅为主。联体别墅产品总价集中在400-700万，独立在2000万左右。210平米以下的联体别墅是市场供应的主流产品。物业类型销售速度联体别墅叠拼别墅独立别墅。230-270平米的联体别墅是市场去化的主流产品。产品上海城市别墅个案产品分析08热销城市别墅——长城中环墅概况位于浦东新区孙桥镇总占地面积约11.9万平方米总建筑面积约7.74万平方米容积率0.65产品包括：联排别墅320户、双拼别墅48户、商业街联排别墅以4-7联为主，地面（就近停车）和地下结合的停车方式，地面人车混行。上海城市别墅个案产品分析08热销城市别墅——长城中环墅户型——双拼F半地下层一层三层二层建筑面积210平方米—小面积双拼别墅四房，三层主卧套房，两个卧室面宽，6.8米赠送半地下室，约43平方米，客厅挑高，客厅5.4米层高上海城市别墅个案产品分析08热销城市别墅——长城中环墅户型——联排D建筑面积165平方米——小面积经济联排别墅三房，三层主卧套房一个半卧室面宽，5.4米赠送半地下室，约33平方米餐厅挑高6米，客厅挑高5.4米半地下层一层三层二层上海城市别墅个案产品分析08热销城市别墅——长城中环墅产品总结城市纯别墅项目，产品力一般。双拼和联排的面积较小，联排别墅170平方米左右、双拼别墅210平方米左右。户型内部空间设计较为单一，联排别墅面宽约5.4米，双拼别墅面宽约6.8米。以赠送半地下室，客厅或者餐厅挑空作为主要附加值。纯别墅、小面积上海城市别墅个案产品分析08热销城市别墅——万科金色里程概况位于浦东新区三林地区整盘占地面积:70000平方米整盘建筑面积:104119平方米容积率：1.5产品包括：公寓、联排别墅联排别墅为4-6联，独立布置在小区的东南角。停车：别墅均为独立地下车库停车，附送一个地面停车位，地面人车混行上海城市别墅个案产品分析08热销城市别墅——万科金色里程建筑风格纯粹古典的英式Tudor风格外立面典型特征哈同别墅般的老虎窗，只是增添了一步阳台的设计；沙逊别墅般的斜屋顶，只是将屋顶斜坡缩小了约15°；丁香花园般的矮烟囱，只是将烟囱比例减小了三分之一；瑞金宾馆般的长窗，只是将三楼联墙不联窗的设计，变成雍容典雅的三楼联体长窗。上海城市别墅个案产品分析08热销城市别墅——万科金色里程户型——252-256㎡阳光地下室地下室十分宽敞，可设置为娱乐室、此外还包括下沉式庭院和私家车库，与房屋主通道隔离，同时内设楼梯与一楼相连。一层——典雅起居大面积采光客厅，起居室与餐厅相连；厨房宽敞，附带一个露台。上海城市别墅个案产品分析08热销城市别墅——万科金色里程户型——252-256㎡二层——父母房、客房、儿童房南面布置个卧室的大面宽，布局合理，连接两处露台，南北通透三层——主卧套房主卧、衣帽间、书房自成一体，休息与阅读互不干扰，保持独享的私密空间。阁楼——私藏赠送25平米私藏阁楼，独立的储藏室，静谧