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1上海房产市场政策/调控商品房销售合同网上备案信息随之公开透明切断“内订”炒房后路新闻晨报2004-3-31昨天，上海市网上房地产备案登记系统正式开通。随着新建商品房销售信息的透明公开，以往市民买房碰到的“内订”炒房、开发商人为惜售、房子“一女二嫁”等现象有望得到彻底解决。《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》实施后，本市新建商品房的预售和销售，都将进行合同网上备案和登记。开发商申请办理预售许可证的同时，就要向市房地产交易中心办理网上备案登记用户认证手续，还要申报商品房拟销售的价格。备案登记的楼盘信息，市房地产交易中心将向社会公布，其中包括楼盘即时发生的已售房屋和可售房屋信息、房地产抵押、查封等权利限制情况，商品房拟销售价格等相关信息。业内人士认为，这一办法施行后，部分开发商先“处理”差房子、好房子卖高价的人为惜售行为将得到遏制。而“内部关系”订房、炒房套利也将难以实现。同时，“一女二嫁”、一房多卖的现象也有望杜绝。以往开发商藏着掖着的销售信息公开，解决了购房者与房产商之间的信息不对称，能够真实地反映市场需求，对于市民来说，买房将可从容选择。此外，存量房交易合同网上备案系统也已进入研发阶段。备案系统以后还将为金融、估价、担保等中介服务机构进入交易平台进行信息查询服务提供标准接口，并接受市民委托承担购房房款的托付监管等业务。▲Top商品房销售合同备案登记“网上行”渐行渐近新闻晨报2004-4-1完备信息2个月后见分晓记者随即接通了上海房地产交易中心的电话，据上海房地产交易中心蔡顺明主任介绍，新规定虽然在3月30日起实施，但网上信息完备还有一个过程，今年3月30日后获预售许可的楼盘信息，将逐步按次序上网备案；之前开盘的盘子销售剩余房信息，将经过为期2-3个月的清理过程逐步上网。购房者要通过该网获取完备可查的备案信息，还需等待2-3个月。据蔡顺明介绍，将商品房销售合同网上备案，购房者就可以通过网络查询到所想购商品房从预定到签订销售合同之间的明细情况。同时，因为通知规定，新建预售和现售的商品房均须进行合同网上备案和登记，商品房的可供应量就很透明，购房者可直接要求购买未售出的任何网上备过案的商品房。已售房屋信息也可即时在网上反映出来，一套商品房曾经历过的买、卖、退等全过程一一可查。投机炒房和炒楼花的买卖信息一目了然。以往购房预订时开发商对诸如房屋被抵押、查封等情况不讲清楚，到了交易时就会发生矛盾，新规定强调买房预订和销售都用相同的示范合同文本，并在网上备案，规范了预订和销售，因为定金合同也必须使用示范文本。网上备案也方便了老百姓登记。以前购房者需要手工填写登记申请表，新规定实施后，登记表和合同一并可以在网上解决，购房者只要签字就可以了，交易中心的窗口可以直接在网上把登记表吊过来，既提高了窗口的工作效率，同时方便了购房者。据悉，凡在2004年3月30日之后取得商品房预售许可证的，应全部纳入合同备案系统进行签约；2004年3月30日之前取得预售许可证或房地产权证（大产证）的，房地产开发企业应在2004年6月1日之前，到市房地产交易中心办理入网资质认证，未销售的商品房纳入合同备案系统销售；凡在2004年6月1日以后签订的销售（预售）合同全部纳入网上2签约范围。该《办法》的实施，对老百姓购房和房价有何影响？业内人士认为，该《办法》中一些关键词值得关注。预定预约被明确禁止福纳公司地产研究总监杨子江认为，此前，开发商的各种信息在交易中心登记之后，就告一段落了，一般购房者很难知道诸如已售楼盘的套数、平均价格等“敏感信息”。根据《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》第八条规定，凡已在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒绝。“也就是说，以后如果售楼处再称房子已经卖没了，购房者就可以上网查个究竟了！”此外，据分析，《通知》再次明确了开发商在取得商品房预售许可证前，不得以预订、预约等方式进行销售活动。这样，这对时下流行的内部预定、预约登记甚至一些违规集资行为无疑是一剂“猛药”。时间差使信息不同“售楼处和交易中心两个现场的之间的时间差，是一个值得关注的问题。”绿地集团项目营销总监万国在接受采访时表示，登记时间的滞后性将使售楼现场和网上登记之间存在一定的信息差别，这应该引起购房者的注意。也就是说，在开发商和购房者签订了销售合同以后，仍然需要一个月左右的时间才能到交易中心备案登记。这段时间内，购房者在售楼处看的信息是该套房屋已经卖掉，而上网查询的结果可能却是没有卖掉。这个“时间差”的问题会因为工作流程、效率的不同而不同。他还认为，开发商的一些必要的销控手段并不一定就是囤积居奇，在市场经济中对于任何一个企业来说都是有一定的必要性的。对于该《办法》是否会影响到短期内的市场供应量或者房价的问题，万国认为，因为这一政策是一个建设性的长效措施，基本不会影响短期内的市场。拟销售价格开发商可变更对于购房者最为关注的房屋价格问题，《办法》中也只是规定了开发商可以在调整后即时在网上变更，“价格是由开发商来定的！想卖得慢一些，开发商完全可以将价格调高就可以了，毕竟，房价的确定权掌握在开发商手中。”一位不愿透露姓名的开发商对记者说，在房屋价格控制上，《办法》中的相关规定显得很无力，实际上这个问题也完全是由市场调控和企业自身决定的。这位开发商说：“没有规定一个基数和浮动比例、时间等等，这很难控制一些恶意抬价的现象！”协商权购房者更少余地“个别开发商可能利用这个《办法》，来削弱购房者现在仅存的一点协商权！”金世永业律师事务所上海分所丁曙光律师表达了自己的担心。他说，一旦开始实施合同网上登记备案以后，如果购房者想和开发商讨价还价一番，售楼人员很可能会有些不耐烦地说：我们的合同都在网上呢，先看清楚了再决定买不买好了！这样，购房者现在仅有的一些协商权利恐怕也很难保住了。▲Top动态/分析一周楼市综述上海将适度调控楼市新闻晚报2004-3-31近日由国家发改委、监察部、国土资源部、建设部、审计署组成的全国土地市场的联合检查验收组已经成立，将从3月底开始，集中对各省（区、市）的土地市场整顿治理状况进行阶段性检查验收，对达不到治理整顿目标要求的，要求责令改正，并在整改期间暂停受理该地区的用地报批。据中房上海指数办公室最新调查显示，2月，中房上海综合指数为1195点，较上月上涨17点，升幅为1.4%。其中中房上海住宅指数为1145点，较上月上涨17点，升幅1.5%。针对上海房价一再上涨，以5118元/平方米的价格位居全国之首的情况，市府发言人焦3扬表示，上海房地产市场的市场化程度相当高，房价在一段时间内出现波动也是正常的，但同时市政府也已将对房地产市场进行适度调控列为今年的重点工作之一，以此确保上海房地产市场健康、有序的可持续发展。市府适度调控楼市的公开讲法，这已是第二次，既然此举已列为今年市府重点工作之一，那么会有措施出台几成定局。当然，市府发言人对上海楼市整体发展势头依然健康的基调也很重要，它说明“调控”的目的不是使市场回落，而是让市场“退烧”，让房价上涨的“步伐”尽可能慢下来。本市旧房屋综合整治计划已经出炉，20年前建的旧房屋将在今明两年全部得到整治。今年全市将投资两亿元，启动1100万平方米的旧房屋综合整治，25万户住着老公房的居民将因此受益。市政规划方面，继去年下半年徐汇区政府赴港推介之后，本周虹口区政府与四川北路沿线开发商也亲临香港，路演四川北路商业街的新一轮改造，预计将用5-8年完成约17个项目。此行合作意向金额达40亿元人民币。环保整治方面，今年将投资190亿元，重点是“两大区域三个地区”，即“黄浦江上游水资源保护区”和“内环线内区域”，以及“吴淞工业区、桃浦工业区、吴泾工业区”等。而绿化方面则是中心城区大型公共绿地，即“两横一纵”景观生态走廊，3块楔形绿地等。在房价日益走高之时，楼房附近的生态环境成为性价比的重要影响因素，所以购房者应十分留意这方面的信息。本周新盘继续放量，尤其集中在闵行、宝山、松江等外环地区。闵行区，蔚蓝城市两栋D型房双抱楼面世，面积在96-150平方米左右，售价7200-8200元/平方米；新梅莘苑推出8层电梯房，价位在6800-7800元/平方米左右。宝山区，宝莲湖景园位于绥化路，二房面积为116-130平方米，均价4800元/平方米；锦秋花园三期，由联体别墅组成，总价90-112万元。松江，珠江新城发售中央公园第一排高层，二房面积为102平方米、105平方米，三房面积144平方米，售价4200-5000元/平方米；安亭新镇公寓房登场，价格在5800-8800元/平方米左右。闸北区，歌林春天位于宜川路，均价8500元/平方米；虹口区，四季·沙龙公寓由精装修、小户型组成，单价8000元/平方米；嘉定，利富商贸大厦则为商铺业态，面积在25-80平方米，售价5380-9600元/平方米。▲Top香港房地产管理服务将大举进沪房地产时报2004-03-29随着CEPA协议今年起实施，香港房地产管理服务企业将加大进沪步伐，全面参与上海房地产市场各个环节的业务。日前，在上海国际商会举办的座谈中，市政协港澳委员、上海国际商会副会长、上海豪都房地产开发经营有限公司董事长兼总经理屠海鸣建议，在上海建立香港工业园区，为香港中小企业在沪发展创造条件。近年来，港资在上海房地产市场的开发占总量的10％以上，CEPA协议将吸引更多服务类房地产中小企业进沪。作为香港的经济支柱，香港的中小企业有29万家，占全港企业机构总数的98％。据统计，目前在沪投资为10150家，六成是在香港具有一定规模的大型企业。根据CEPA协议，今年起，香港房地产服务公司可以独资形式在内地提供高标准房地产（豪宅）项目服务，并提供以收费和合同为基础的房地产服务，主要是房地产管理服务。这些新举措将大大吸引香港发展商、代理商及相关专业加快进军内地的步伐。香港中小企业来沪，对上海房地产业服务领域将产生深远影响。香港的服务业水准较高，4对上海很有借鉴作用。房地产管理服务业包括估价、规划、物管、中介、建筑及室内设计等。屠海鸣建议，在上海设立专门的场馆、通道、平台，使更多的香港中小企业得以利用原有的生产技术、产品网络、管理经验和销售渠道等。他介绍，目前“政府推动、民间联动、以市场为导向、以企业为主体”的沪港合作模式已受到香港中小企业的广泛关注。最近的调查表明，香港的中小企业投资珠三角地区的传统习惯正在悄然改变，逾半数的香港中小企业明确表示对长三角地区、对上海投资有浓厚的兴趣。▲Top节能综合指标领先本市首个生态小区开工房地产时报2004-03-29生态型住宅能大大节约能耗，万科·郎润园充分显示其优越性。该小区是本市第一个通过房地局、环保局评审的生态型住宅小区，日前在闵行区七宝镇正式开工。根据《上海市生态型住宅小区建设管理办法》的规定，万科房产对朗润园小区的布局、绿化、环保、资源综合利用、以及住宅节能、隔声、日照、通风等精心设计、周密规划，各项指示达到一级生态型住宅小区的标准。该小区综合应用了26项新技术，达到10个领先，在节能方面尤为突出。节能方面体现了“一次投资、长期受益”的优越性。小区内的小户型公寓和会所采用太阳能集热系统，每年可节电37.5万千瓦时。按民用电价0.61元/千瓦时，每年可节约电费23万元。对小户型的业主来说，这方面的支出为零。按三口之家计算，每年节约能耗费一千元左右。小区的建筑外墙采用聚苯板保温体系，即热工性能好的外门窗和新型墙体材料，并用双层中空LOW－E玻璃。同时，采用高能效比的空调机，使每户空调能耗是常规居室的一半。此外，朗润园还采用雨水收集、中水回用系统；垃圾袋装、分类存放、上门收集、有机生化处理；屋顶绿化、垂直绿化、绿化遮阳棚等绿化系统；新风系统、变压式止逆烟道、燃气泄露报警系统；区内布置人工湿地、人工湖、天然河道水达三级标准。用这一系列的措施确保居住环境、居住空间、室内环境质量、热环境、声环境、光环境、水环境满足一级生态住宅的要求。▲Top动迁成本促动世博会用地调整浦西减少浦东增加上海青年报2004-03-31上海世博集团董事长戴柳昨天透露，上海20