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目录一、住宅市场分析1）上海宏观市场研究2）杨浦市场研究3）竞争市场研究4）客户需求分析二、项目理解1）地块基本状况2）项目SWOT分析三、项目定位四、产品建议国民经济持续稳定增长，04年，上海GDP已达到7450.27亿元，预计到2007年上海人均GDP达到7500美元左右。居民收入稳中有升,2004年人均年可支配收入16683元。就业形势保持稳定。外资投资质量进一步提高。05年上半年签定合同金额71.03亿美圆，增长15.5%。旅游业的成熟促使产业联动效应增强，酒店业迅速升温。到2004年底，上海共接待境内旅游人数8505万人次，人均消费达1430元，比去年同期增长11.86%。45004901533758126329689275008175891097000100020003000400050006000700080009000100002001200220032004200520062007200820092010P.a.9%数据来源：上海统计局1、上海宏观经济现状-总体经济形势看好02000400060008000100001200014000160001800019951996199719981999200020012002200320040.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%人均可支配收入(元)城镇登记失业率上海人均GDP发展历程及增长趋势上海历年人均可支配收入与城镇登记失业率一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究预计近三年住宅土地供应量将达到7000万平方米以上。今后五年内土地市场供应充沛，年平均供应量2500公顷。商业用地比重呈逐年上升趋势。2003-2005年上海经营性土地出让分类汇总类型类别2003年占全市比重2004年占全市比重2005年1-9月占全市比重土地面积279579.41%2462.772.01%//住宅可建面积3149.2172.98%2888.366.28%//土地面积3519.9100%3420.1100%1800100%合计可建面积4315100%4357.3100%//《数据来源：上海市房地产市场分析》2、土地供应量分析——未来3年平均年供应量2500万平方米，市场供应充沛一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究从2000年到2005年六年商品房供求数据看，总体供求趋于平衡。04年到05年初“惜售”心理引发“抢购”风潮，导致供求关系矛盾加大。05年1-9月份，受宏观调控影响，供应量明显大于当前的需求，市场低迷态势显现。2000-2005年商品房供求关系图0.981.11.030.851.170.91050010001500200025003000350040002000年2001年2002年2003年2004年05年1-9月万M200.20.40.60.811.21.4批准预售预售登记供求比3、供求关系分析——长期供求趋势平衡，05年内受宏观调控影响，供大于求明显2005年1-9月全市商品房供求关系图1.142.251.200.570.560.470.540.670.380501001502002503003504004501月2月3月4月5月6月7月8月9月万M20.000.501.001.502.002.50批准预售预售登记供求比2000-2005年全市商品房均价走势图38344383489558977647856412%14%20%30%12%30004000500060007000800090002000年2001年2002年2003年2004年05年1-9月元/M20%5%10%15%20%25%30%35%均价增长率一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究4、长期价格走势——仍在上升通道，但涨幅明显趋缓2000年至2004年房价连续5年增幅达到10%以上。2004年平均成交价格达到7647元/平方米，同比前一年增幅高达29.68％，为历年来最高水平。2005年，截至9月，全市商品房成交均价8564元/平方米，较上一年度增长12%，涨幅明显减小。2005年1-9月全市商品房成交均价走势图9336848991648559801472527386842382517000750080008500900095001月2月3月4月5月6月7月8月9月元/M2-0.15-0.1-0.0500.050.10.150.2均价涨跌幅一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究4、短期价格走势——短期处于“价停量跌”的调整期，部分高价入市楼盘价格去化受阻，价格下跌较多。进入2005年，沪上住宅交易均价涨跌变化频繁。一月份和三月份成交均价一度超过9000元/平方米。随着政府的宏观调控之后，成交均价一路下滑，目前停留在8000元/平方米左右。随着政策的陆续出台，市场形势日显严峻，供求双方僵持、对垒局面已经形成。一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究近三年价格的持续上涨，导致万元以上比重持续放大，万元以下的比重则逐渐缩小。其中环线内均价普遍上万。单价15000以上集中在市中心，杨浦、普陀、闸北较难找到。4、价格走势分析——近三年成交价格比重重心向高端价格（10000元以上）移动2003-2005年9月全市商品房成交价格段分布图42%32%31%47%44%29%6%14%14%6%14%4%7%6%3%2%1%0%20%40%60%80%100%2003年2004年2005年1-9月5000及以下5000-80008000-1000010000-1500015000-2000020000以上2005年9月不同区域住宅成交均价走势18144104077285565105000100001500020000内环内内中环中外环外环外一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究浦东、闵行两区在10000-15000元/平方米价格段成交量最大。杨浦、闸北在此价格段分布比重比较突出，达40%以上。4、价格走势分析——10000-15000元/平方米价格段中，杨浦占到40％以上比重。2005年1-9月全市中高档房源各区成交量及区域内比重46%41%35%32%26%24%22%21%15%13%13%11%6%5%4%1%051015202530354045杨浦闸北徐汇虹口长宁普陀卢湾浦东静安闵行青浦黄浦南汇松江宝山嘉定万M2区域内所占比重0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%成交量区域内成交比重10000-15000元/平方米价格分布区域一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究供应量预测：“十一五”期间住宅供应量为10850万平方米，年供应量为2170万平方米。成交量预测：通过对历史成交数据进行SAS筛选、信息扩散的基础上进行有效需求预测。“十一五”期间住宅成交总量为10551万平方米。5、市场展望与特征预期（2005-2010年）方案一方案二方案三最优增长率0.046140312最优增长率0.060004209最优增长率0.069268721年份成交量（万平方米）成交量（万平方米）成交量（万平方米）20061569190721372007164120222285200817172144244520091797227426172010188224132802汇总86061076012287加权平均10511即十一五期间住宅成交量预测值=10551（万平方米）年均成交量=2110（万平方米）一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究总体市场研判房地产业是相当长的一段时间内仍将是国民经济的支柱产业。房地产业还将担负着完善社会保障的重任，对于构建和谐社会具有重要的意义。5、市场展望与特征预期（2005-2010年）一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究具体市场特征预期供求变化：十一五期间总体供求关系倾向于——供稍大于求的情形。价格走势：由于两个1000万的冲击，中低价住房比例将大大增加，高价房的供应比例相对降低，同时，需求结构也将向中低价方向调整。经过未来一段时间的平抑、夯实，房价回归理性，此后平稳发展。行业竞争：对企业而言，宏观调控将给有实力的企业充分调整发展战略，以适应宏观调控，调整完成以后将可能面临更好的发展契机。市场环境：对消费者而言，在持续作用的宏观调控将在很大程度上改变自去年起在上海房地产市场上出现的投资、炒作等行为，房地产市场将逐步实现理性回归，市场环境将得到日趋得到净化和改善。运行机制：对政府而言，为未来成熟房地产市场的建立打好基础。5、市场展望与特征预期（2005-2010年）一、住宅市场分析（二）杨浦区域市场研究（1）新江湾城高标准规划备受关注“绿色生态港、国际智慧城”，按照这一总体规划目标，新江湾城的整个空间结构将分为六大板块。包括江湾天地板块、复旦江湾新校区板块、江湾公园板块、自然花园板块、都市村庄板块、知识商务板块。（2）东外滩整体规划出台，三大开发区域沿江楼市迎来生机规划中的东外滩是指杨浦大桥两侧区域和复兴岛地区，是上海市重点开发黄浦江“4＋1”地区中的一部分。国际商贸综合服务区；渔人码头博览旅游休闲区；复兴岛环岛生态生活区。1、区域规划及未来发展杨浦区随着两个重大区域的规划实施，正在成为上海市中心城区发展潜力最大的居住城区。一、住宅市场分析（二）杨浦区域市场研究未来五年将有200万平方米的住宅供应，主要来自新江湾城、平凉路改造及近三年出让的土地。新江湾城：未来5年内可上市住宅供应量达126.26万平方米。平凉路改造：改造面积约33万平方米，可建住宅面积约60-70万平方米。公告出让土地：从2003年杨浦区公告出让地块来看，商业比重占据了50%，住宅可建设总量不会超过30万平方米。2、供应量分析——供应量历来偏低，未来将有较大的供应量。一、住宅市场分析（二）杨浦区域市场研究从2000年到2005年的供求数据来看，总体供求呈起伏状态。供求量由增长到逐渐递减趋势。从02年到05年，供应量呈递减趋势，市场进入供应短缺阶段。2005年底有望达到供求平衡。3、供求关系分析——长期处于供不应求的局面，随着供应量的逐年减少，2005年底有望达到供求平衡。2000-2005年9月杨浦区商品房供求关系走势0.711.131.170.961.100.940204060801001201401601802002000年2001年2002年2003年2004年2005年1-9月万M200.20.40.60.811.21.4批准预售面积登记预售面积供求比一、住宅市场分析（二）杨浦区域市场研究2005年2005年供应量39.3万平方米2005年成交量40.8万平方米2006-2010年住宅年均供求量为87.5万平方米住宅供求总量为437.5万平方米3、供求关系分析——预测基本处于“供略大于求”局面2005年供求预估表时段2005年1-9月2005年（预计）住宅供应量（万平方米）29.539.3住宅成交量（万平方米）30.640.8供求比1.041.04一、住宅市场分析（二）杨浦区域市场研究从数据上看，商品房均价呈跳跃式上升，年涨幅超过全市。其中04年涨幅达43%。2005年住宅均价突破万元大关，并一直稳定在万元以上。由于供应量有限，宏观调控一时难以压制价格上涨势头。住宅价格受新政影响较小。4、长期价格走势——价格将持续稳定，保持不跌势态。2001年-2005年9月杨浦区商品房成交均价走势图405642515286753598984.81%42.55%31.36%24.35%0200040006000800010000120002001年2002年2003年2004年2005年1-9月元/M20%10%20%30%40%50%均价增长率一、住宅市场分析（二）杨浦区域市场研究月度价格基本在1万元以上，新增房源对区域均价影响较大。单价10000-15000元成为主力价格，其中12000元/平方米以下成交最活跃。2005年1-9月杨浦区住宅成交均价