上海核心区住宅市场研究

上海核心区住宅市场研究（一）卢湾区、黄浦区、静安区2008年7月通过对上海核心三区（卢湾、黄浦、静安）一手、二手住宅市场整体供应、销售、价格，以及部分代表楼盘具体情况的研究（本期重点研究卢湾区）初步勾勒出研究区域内住宅市场大致轮廓。为拓展该区域楼盘，未来营销市中心住宅打下基础。目录一手住宅楼盘供应分析一手住宅楼盘销售分析区域代表楼盘汇总表外资整体收购情况卢湾区专题研究其它卢湾价值综述卢湾二手房行情一手典型个案研究一手住宅楼盘供应分析区域公寓预售证数面积宝山22407835.75长宁11230929.53崇明426487.88奉贤772445.4虹口746542.92黄浦6106987.26嘉定12238173.5金山767862.87静安6128704.43卢湾269369.93闵行25532856.58南汇24318484.4浦东29534283.4普陀12197879.6青浦10147828.4松江32658115.87徐汇9145533.4杨浦9110311.81合计2394076704.4106987.26128704.4369369.930100000200000300000400000500000600000700000宝山长宁崇明奉贤虹口黄浦嘉定金山静安卢湾闵行南汇浦东普陀青浦松江徐汇杨浦闸北2008年各区域公寓供应量比较数据来源：佑威&网上房地产44013.9212362.0721319.67106987.26128704.4369369.93020000400006000080000100000120000140000黄浦静安卢湾07年供应08年供应07、08上半年同比公寓供应量分析数据来源：佑威&网上房地产一手住宅楼盘销售分析152224491175282451402608031000020000040000060000080000010000001200000南汇闵行宝山嘉定浦东松江金山青浦奉贤普陀长宁徐汇崇明杨浦静安闸北虹口黄浦卢湾05000100001500020000250003000035000400004500050000总面积均价区域静安黄浦卢湾总面积752824491115222总套数68734196总金额(万)23407311712568711均价3100026080451402008年各区域公寓销售分析数据来源：佑威&网上房地产1777721522254018980574491175282194522608030569229544514031000020000400006000080000100000120000140000160000180000200000黄浦卢湾静安0500010000150002000025000300003500040000450005000007总面积08总面积07均价08均价区域黄浦卢湾静安07总面积177772980575401808总面积44911152227528207总套数134665240908总套数3419668707总金额(万)34579729974712399508总金额(万)1171256871123407307均价19452305692295408均价26080451403100007、08上半年同比公寓销售分析数据来源：佑威&网上房地产区域代表楼盘汇总高供应量面对自住客为主的买方市场，08年开盘销售坚持高价的市区楼盘，大部分去化速度和去化率均不高。名称区域成交总面积成交套数总金额均价纳入网上销售面积可售面积可售套数翠湖天地嘉苑卢湾148851111278978740859245287731252216泰府名邸静安237261567694516002779456349263920静安紫苑静安17952218669605800373003273815312171黄浦新苑二期黄浦14806107441639000298284152326604148东海园二期B楼静安14416136378949500262872988116305110达安锦园二期静安126571133604757002848055278318032黄浦丽园黄浦1407412131923970022683727983252淡水湾花园一期卢湾84585230668770036259191971088365君御豪庭静安7004412396214003421535247582837淮海源商务大厦（原展中商业大厦）黄浦3723431286364003455414223766283海怡大厦黄浦421236126507200300356302550688184上海滩花园一期黄浦247518102523000414261691514440129上海滩新昌城黄浦2613146448180024681100915522.334金外滩花园黄浦15751147268200300036039000亚洲大厦黄浦148820395042002654712901499171老西门公馆黄浦10168390080003839517546432232金叶公寓静安2586183726590014408271700长峰馨园黄浦15131033648600222447200417520138凯迪克大厦静安306883220800010500236511214922黄浦华庭黄浦12641030997000245324615234762508上半年区域内代表楼盘销售情况数据来源：佑威&网上房地产外资整体收购情况上半年上海楼市内涉及海外机构投资者的物业交易总金额约14亿美元，较去年同期上涨了84%。今年上半年上海楼市一些主要的外资收购案例有：凯雷以约2.8亿美元收购济南路8号的服务式公寓;韩国未来资产耗资1.36亿美元收购新天地尚明居;高富诺以1.69亿美元购入华山夏都的一幢楼;亚太置地花费6.43亿美元收购世纪商贸广场;黑石集团以1.47亿美元收购长寿商业广场90%股权等。卢湾专题分析百年卢湾卢湾区区境早在南宋时属华亭县高昌乡。元代划入上海县。1900年后，区境北块被陆续辟为法租界。1945年抗战胜利后，国民党政府建立卢家湾区，解放后改为今名。1956年原嵩山区并入，1959年原邑庙区部分并入，逐渐形成现今之区划规模。淮海中路（旧名霞飞路）商业街横贯北境。从30年代起，即为上海著名商业街。过去名人雅士汇聚于此历史人文积淀深厚孙中山、宋庆龄、张学良、柳亚子、何香凝、邹韬奋、吴昌硕、梅兰芳、张大千、刘海粟、巴金、张爱玲·…………现在核心板块居住区生活无限便捷在这里，你可以随心所欲地徜徉在阳光下安静的街道，手指划过街边欧式花园的墙壁，体会她细腻的质感；也可以奔跑过崭新光滑的马路，抬头看高耸的摩登建筑；还可以穿梭于购物中心的试衣间，倾己之囊疯狂一把；更可以把自己淹没在灯红酒绿里，索性自我陶醉一把。现代国际化产业结构04年05年06年07年总面积199688137604170522165960总套数13958741132971总金额(万)359879316025582360512317总金额排名17181616均价18022229663415230870均价排名1111数据来源：佑威&网上房地产上海最具保值价值板块最具升值潜力板块淡水湾花园,38800翠湖天地御苑,59262绿洲仕格维,38075步高苑,30274永业公寓,33207思南新苑,33457大同花园,23754海悦花园,31177翠湖天地雅苑,56673上海新加坡,19062卢湾都市花园,25207江南世纪新苑,21548汇龙新城,28365瑞金新苑,18227瑞金花园,20608上海新家坡,19653思家公寓,22430中汇公寓,25714银杏家园,22063新家坡园景苑,22147思南公寓,35648绍兴路公房,25484大众汽车公寓,20206大同花园三期,26931仁德坊,25510南园大厦,22651淮海晶华园,47297华业公寓,28521衡园,23953海上梦苑,24643海丽花园,20696海华花园,20870复兴南苑,28472东泰花园,28696德福苑,26852北方大厦,17101010000200003000040000500006000070000卢湾二手房价格行情将来世博板块上海最具升值潜力板块卢湾世博板块未来滨江新核心地段南北卢湾两翼齐飞上海卢湾区南部的滨江地带，有近1.5平方公里的土地规划为世博园区。按照卢湾区的“十一五”规划，这一地块的五里桥地区将迎世博变样、进而为世博服务———建设成国际博览观光区的会展旅游聚集地和滨江商务集聚地。规划建设包括南部滨江休闲业区、地铁站口商务商业区、世博企业场馆服务业区、旅游服务区和创意产业区。个案研究总用地面积约１２.５万平方米，整个地块距世博会会场几步之遥。世博地铁站点就位于香港新世界花园的门口。香港新世界花园一期早于２００１年就交付使用，由两幢单独的高层住宅楼和办公楼组成，但在这之后的二期却迟迟未出。二期项目的总建筑面积将达到约６４．２万平方米，住宅面积约３１．８万平方米，商业面积约３．１万平方米，写字楼面积约６．５万平方米，酒店面积为１．９万平方米，另有约２０．９万平方米的其他物业。此外，还将建设超高层酒店、商办建筑及地下超市等其他商业项目。香港新世界花园被称为集住宅、商业、写字楼及酒店为一体的大规模综合发展项目的“香港新世界花园”地块，坐落于浦西部分的世博会场旁。2008年6月21日，由瑞安房地产精心打造的翠湖天地三期嘉苑CasaLakeville，继一期雅苑和二期御苑成功开发后，再度引领新天地板块，并创销售佳绩。值此之际，瑞安房地产携手香港慈善团体慧妍雅集与Q-LUXURY琦坊珠宝，在上海翠湖天地御苑会所举办“翠湖天地嘉苑”仲夏夜酒会，现场瑞安房地产主席兼行政总裁罗康瑞先生，慧妍雅集成员等诸多名流共同出席，并为支援地震灾区举行了慈善拍卖。在身体力行之余，瑞安房地产亦号召和带领其业主共同投身慈善工作。此次“翠湖天地”仲夏夜酒会，瑞安房地产携手长期合作的著名慈善机构慧妍雅集，带来历届港姐朱玲玲的摄影作品《莲莲生财》、王爱伦的水彩画《爱如涌泉》以及赵雅芝特意为此次慈善拍卖设计和烧制的瓷器《幸福的爱》进行现场拍卖；亦有Q-LUXURY琦坊珠宝提供珠宝套装，由慧妍雅集成员陈法蓉和曹敏莉小姐亲临现场为慈善拍卖进行展示，拍卖所得的善款将捐予“上海市慈善基金会巾帼圆桌基金”，用于援助四川地震重建事业。住宅总套数327住宅面积52877已售套数111已售面积21625可售套数216可售面积312521号楼2号楼10号楼129.75㎡89.16㎡127.18㎡133.31㎡139.07㎡238.26㎡238.35㎡324.55㎡183.86㎡其它Jumeirah尊雅酒店以管理世界唯一“七星级帆船酒店”而全球闻名的迪拜豪华酒店集团Jumeirah日前来到了上海，并宣布将集团中文品牌名定为“尊雅”，而其在中国的首家酒店暨亚太区旗舰店、位于上海新天地的超五星豪华酒店——“尊雅汉唐新天地酒店”将于今年8月开业。据透露，除将酒店定位为“大精品酒店”外，其房价也将比目前上海最贵的酒店高出15%到20%左右。据了解，尊雅酒店集团虽然目前在全球仅有8家开业酒店，分布于迪拜、英国和美国等地区，其中最为著名的就是迪拜“七星帆船酒店”，虽然房价贵至一晚上千乃至上万美元，但入住率依然不低。虽然上海酒店各类房型的房价还没最后敲定，但有消息透露平均价格大约在400美元左右，这一价格已远远高于目前上海五星级酒店平均190美元的房价。这个给人感觉璀璨奢华的城市有着最优雅精致的生活流行着最时髦的享受灯红酒绿，莺歌燕舞，风花雪月，似梦似幻，都已淹没在红尘往事中。或许，当我们收拾起散漫的心情，又满怀着梦想的时候，蓦然回首一个新的上海就在灯火阑珊处!3Q