上海高档别墅市场研究简报

委托单位：运盛国际控股有限公司报告单位：上海开启房地产投资咨询有限公司上海天启企业策划有限公司报告日期：二00三年10月天启&开启地址：上海市凯旋路2200号凯旋大厦2楼电话：[phone]传真：[phone]E-mail:[e-mail](版权所有未经同意不得采用)上海高档别墅市场研究简报项目：运盛太湖叶山岛上海开启房地产投资咨询有限公司内容：上海高档别墅市场研究地址：上海市凯旋路2200号2楼客户：运盛国际控股有限公司电话：[phone]第2页共81页“大上海富豪区”呼之欲出世界范围内，凡是发达国家那些发展较早的著名城市，都有自己的“富豪住宅区”，从日本东京湾、悉尼玫瑰湾、香港浅水湾到美国纽约长岛、洛杉矶ORANGECOUNTY、比弗利山、LAGUNABEACH、西雅图华盛顿湖，这些地方“富豪住宅区”都拥有世界级的声誉。在中国，持续高速的经济发展促进了高收入群体的特别消费需求，哪里才算是真正的“富豪区”。莫衷一是。近来，北京、广州、深圳、成都等城市的“富人社区”，在国内房地产界掀起了阵阵波澜，一时间，众说纷纭，万人注目。而在上海这一造就财富史上风云神话的国际大都市，“富人住在哪里”也引起了人们的思考，新财富集团的精英们正在选择他们的居住地。有迹象表明，一个以上海为核心、包括苏杭等周边城市在内的“大上海富豪区”正在形成。从上海最早的花园洋房到九十年代初的高档外销别墅，再到近来出现的天价别墅，现代意义上项目：运盛太湖叶山岛上海开启房地产投资咨询有限公司内容：上海高档别墅市场研究地址：上海市凯旋路2200号2楼客户：运盛国际控股有限公司电话：[phone]第3页共81页的“富豪住宅区”已初露端倪。“大上海富豪区”的一个可能是上海松江佘山周边。这里是上海唯一一个依山傍水的地方，国家旅游度假区和松江新城的新建将是这个“富豪住宅区”非常大的支撑。目前，以上海紫园为首的高档别墅群已经上演，从佘山度假区的土地批租来看，更多的高档别墅出现有愈演愈烈的势头。“大上海富豪区”的另一个可能是在上海周边风景城市附近。由于与经济中心——上海的距离非常近、又有真山、真水，是度假休闲的好去处，具备地理条件优越、自然景观绝佳、区外配套完备、人居气氛鼎盛和交通便捷通畅等五大特征，极有发展“富豪住宅区”的潜力。其中，苏州太湖、昆山阳澄湖周围因风景优美、距离上海工业更近，又有苏州工业园区、昆山工业园吸引大量500强等跨国公司，具有充足的客源，显得更加引人注目。项目：运盛太湖叶山岛上海开启房地产投资咨询有限公司内容：上海高档别墅市场研究地址：上海市凯旋路2200号2楼客户：运盛国际控股有限公司电话：[phone]第4页共81页目录第一章上海别墅市场整体情况…………………………………………………………………………………5一、上海别墅市场回顾和展望…………………………………………………………………………6二、综观当今上海别墅市场，大致按需求表现为六大类型……………………………………………………12三、上海别墅市场的区域分布……………………………………………………………………………………13四、上海别墅市场的价格区间……………………………………………………………………………………18五、上海别墅市场的供需状况……………………………………………………………………………………21六、上海别墅市场的消费者状况…………………………………………………………………………………22七、目前上海别墅市场的开发风险及对策………………………………………………………………………27第二章上海高档别墅市场情况………………………………………………………………………………31一、高档别墅市场的定义…………………………………………………………………………………………32二、上海高档别墅市场的发展……………………………………………………………………………………33三、上海高档别墅市场特征………………………………………………………………………………………44四、上海人外省市别墅产品投资研究……………………………………………………………………………54五、高档别墅个案调查……………………………………………………………………………………………58六、古北新区现状描述………………………………………………………………………………………74项目：运盛太湖叶山岛上海开启房地产投资咨询有限公司内容：上海高档别墅市场研究地址：上海市凯旋路2200号2楼客户：运盛国际控股有限公司电话：[phone]第5页共81页【第一章上海别墅市场整体情况】项目：运盛太湖叶山岛上海开启房地产投资咨询有限公司内容：上海高档别墅市场研究地址：上海市凯旋路2200号2楼客户：运盛国际控股有限公司电话：[phone]第6页共81页一、上海别墅市场回顾和展望1、上海别墅市场发展的三个阶段从九十年代初上海的第一批别墅诞生开始，上海别墅伴随着宏观经济和上海楼市的起伏，走过了出生、成长、调整、放量的一个中长期过程。按时间和别墅的发展周期可将其分为三个阶段：第一阶段：外销别墅掀起第一次别墅浪潮；1992—1998年进入九十年代后，外商投资速度和深度皆有强劲的增长，适用商业发展的家居别墅群应运而生，上海出现了大批的外销花园别墅群，形成上海别墅市场的第一次浪潮。外销别墅基本集中在两个区域：长宁区虹桥路沿线；市中心徐家汇华山路、建国路一带其中长宁区虹桥路沿线分布最为密集，虹桥路沿线在内、外环线之间就分布有二十多个外销别墅楼盘，这些楼盘大多为虹桥开发区的伴生产物，随着虹桥开发区的成熟，外销别墅作为高档的房地产商品之一，目标市场有局限性。再由于开发过度，及前两年东南亚金融危机的影响，外销房市场经历了一个较长的低迷期。直到近来稍有好转，去年的外销别墅的空置率仍有30%左右。关键词：外销别墅、开发过度、低迷第二阶段：内需独显魅力，内销别墅迎来别墅市场的第二春；1998—2000年从1998年开始，在世界各国特别是亚洲国家还在经历着金融风暴所带来的萧条时，中国却保持着稳定高速的发展，特别上项目：运盛太湖叶山岛上海开启房地产投资咨询有限公司内容：上海高档别墅市场研究地址：上海市凯旋路2200号2楼客户：运盛国际控股有限公司电话：[phone]第7页共81页海作为国内经济的桥头堡，更显鹤立鸡群。由于经济的发展，带动了居民收入的提高，发达的商业和金融气氛以及日趋完善的市政、交通设施，吸引了众多国内外的投资者。近三、四年来上海的房地产市场特别是住宅市场得到了迅猛发展，同时也带动了别墅市场的复苏。在外销别墅市场陷入低潮，还未走出迷谷的时候，内销别墅市场反而比较活跃，1998年下半年开始上海西南莘庄附近地区掀起第二轮沪郊别墅置业热潮，1999年-2000年，排屋、联体别墅等经济型别墅涌入市场，并迅速被市场所认可，更预示着上海别墅市场春天的到来。关键词：沪郊置业、排屋、联体第三阶段：别墅供应放出巨量，别墅品种逐步齐全，意味着“别墅年”的到来；2001年—至今一方面，别墅供应放出巨量。从1998年至2001年四年内，上海别墅类物业供销面积已经占全部住宅开发面积近1/3。另外，从2001年土地出让面积的容积率来看，呈现出大幅度下降趋势，1-9月容积率为1.32，第三季度为1.16，而2000年同期分别为1.87和1.83。这也反映出2002年投放市场的别墅仍将一个较大的上升趋势。另一方面，市场形成了有效供应。市场上确实出现了一大批区位适中、品质优越、价格适宜、升值较快的市场接受度高的别墅。从几十万的排屋，到几百万甚至几千万的豪宅，沪上别墅逐步形成了高中低档满足不同市场、不同需求的物业品类体系。关键词：1/3、高市场接受度项目：运盛太湖叶山岛上海开启房地产投资咨询有限公司内容：上海高档别墅市场研究地址：上海市凯旋路2200号2楼客户：运盛国际控股有限公司电话：[phone]第8页共81页2、2001年上海别墅市场2001年上海别墅市场成为上海楼市的热点，品质优异、价位适宜的别墅引爆了购房者的购“墅”热情，红红火火、如日中天场面令业内人士惊叹，更被沪上众多媒体称为“别墅年”。总体上，2001上海别墅市场出现了如下新特征：别墅项目供应量猛增全年上市别墅项目42个，约是2000年的两倍，在第四季度则达到了上海历史最高峰，上市别墅项目21个几乎与2000年全年的量接近。别墅市场出盘量占2001年上市项目总量的16%，成为上海房地产市场中的一支生力军，由于其投资周期短、回报率高吸引着愈来愈多的开发商投入到别墅项目的开发建设上。项目：运盛太湖叶山岛上海开启房地产投资咨询有限公司内容：上海高档别墅市场研究地址：上海市凯旋路2200号2楼客户：运盛国际控股有限公司电话：[phone]第9页共81页2001年四个季度纯别墅上市量分别为1、6、10、19，呈递增走势，平均每月上市3个别墅项目。高低两端别墅份额逐步加大，并被市场看好。别墅市场中，高档别墅项目正日益增多，独立且带有鲜明个性的别墅总价大多在200万元以上/栋，但市场趋之若骛。在高档别墅走俏的同时，郊县边远地区的联体别墅以及混合物业类型中总价在70万元/栋左右的经济型别墅，因走中低价位路线，迎合了部分消费者的需求而同样俏销。现代风格大行其道2001年上海别墅风格一反原有的欧陆风格、北美风格一统天下的局面，现代风格成为别墅的流行趋势。从全双拼别墅的花语墅2001年一至四季度纯别墅上市量16101905101520一季度二季度三季度四季度项目：运盛太湖叶山岛上海开启房地产投资咨询有限公司内容：上海高档别墅市场研究地址：上海市凯旋路2200号2楼客户：运盛国际控股有限公司电话：[phone]第10页共81页以及长岛别墅中的“贝氏别墅”、云顶别墅等，都以现代风格为代表，讲究运用大块面玻璃，透光，体现出一种时尚，得到了业内和购房者的认同。新区域市场的形成原先别墅市场大多位于西郊沿线、沪青平公路和莘庄端桥一带，随着市民对这种“有天、有地、有花园”物业的青睐和市场成交的活跃，在上市总量增加的情况下，其区域分布已开始打破常规，松江地区、浦东沪南地区、青浦、芦潮港、张江、普陀等地也纷纷出现较大体量的别墅、排屋。豪宅市场的形成电影“大腕”中的豪宅理论——不求最好、只求最贵，似乎解释了豪宅市场的成因。鼎邦俪池因其全国住宅最贵单价2800-3500美元闻名上海楼市，总共56套已售80%以上。湖南路上汤臣怡园也以每平方米27000元的高价独领风骚，也取得了80%以上的销售业绩，再次印证了豪宅理论。竞争日趋激烈、市场投入逐步加大随着供应的增加，市场竞争日趋激烈，别墅开发商们不可以“好酒不怕巷子深”，各开发商为了取得预期的市场效果，不惜重金加大了市场推广费用。这一点从2001年第四季度个案广告投放量排行榜上别墅项目的表现得到证实。2001第四季度上海楼市广告投放前十名中，别墅项目占了六席。项目：运盛太湖叶山岛上海开启房地产投资咨询有限公司内容：上海高档别墅市场研究地址：上海市凯旋路2200号2楼客户：运盛国际控股有限公司电话：[phone]第11页共81页2001年第四季度个案广告投放量排行榜排名楼盘名称区域投放量/万元发展商1佘山银湖别墅松江271.8广东黄河集团上海公司4新上海花园洋房松江127.37茸欣房产6春天花园长宁88.7东方金马8虹桥高尔府别墅闵行74虹桥高尔夫俱乐部9康桥半岛南汇72.5康桥半岛10云顶别墅松江56.48富淘房产3、2002年上海别墅市场展望2002年别墅市场较2001年将更上一层楼，供需将持续上涨，同时也不可避免的带来相当程度的高位风险。市场供应量不减从2002年1月的别墅上市量来分析，今年的别墅市场供应继续呈上升势头，1月份已上市4个别墅项目，而2001年一季度才1个，前年1季度4个，超过了历史纪录。除了一些开发商开好别墅项目之外，更有一些其他行业公司欲投资别墅市场。别墅项目遍地开花