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培训教材房地产销售建筑设计基础知识目录名词释义建筑概述建筑风格建筑结构住宅的分类、户型及形式建筑识图验收交楼面积计算专业基础基础应用名词释义•房地产•房产、地产•房地产类型•房地产业、建筑业名词释义房地产的含义——房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权（含所有权、租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等）名词释义房产、地产——房产：各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物地产：是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地我国的地产是指有限期的土地使用权名词释义房产、地产——联系：a)实物形态上密不可分b)房产价格（买卖价格或租赁价格）包含地产价格c)房产所有权和地产所有权是联系的差异：a)属性不同b)增值规律不同c)权属性质不同d)价格构成不同名词释义房地产类型——按用途划分：a)居住房地产b)商业房地产（城市综合体、商场、写字楼等）c)旅游房地产（度假、养老、娱乐、教育等）d)工业房地产（产业园、企业总部等）名词释义房地产业与建筑业的区别——房地产业：指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业。归属为生产和消费提供多种服务的第三产业建筑业：从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业建筑概述一、建筑的起源与发展二、新世纪住宅建设展望一、建筑的起源与发展-1发展时期形式特点史前生存期巢居、穴居取材树枝/石块等较容易获取的天然材料，属原始状态新石器时代蜂巢形石屋（苏格兰）圆形树枝棚+帐篷（美洲印第安部落）开始因应地域、生活方式及文化差异不断进步、分化出丰富类型冷兵器时代木屋、竹屋、茅屋、石屋等后逐步形成村落群居形式工业革命时期黏土房、红砖房、瓦砖房材料的革新导致建筑形式有了跨时代的发展现今科技时代砖木结构楼房钢筋砼结构楼房钢结构楼房……随材料的发展、及科学技术的注入，建筑形式已更新换代成现今成熟而稳定的形式形态在人类发展的不同时期，建筑也随之产生具有特定意义的式样一、建筑的起源与发展-2尤其在中国——城市人口局部集中、人口密度大，土地利用率要求高，住宅、写字楼等不断向高空发展1、优点：节省用地、节约市政工程及拆迁费用2、缺点：A.造价贵（须做地下室；技术设备层、电梯设施等费用占造价的5~10%）B.防火要求高（耐火等级、防火间隔、疏散要求），例如——–设避难层；增加烟感和自动喷淋等自救设备；增加防火梯数目（原因：火灾可由电梯井、管道井、通风井等向上迅速蔓延，竖向比横向传播快4~5倍，一般消防云梯最高只可达12楼，故主要靠建筑物内的设备进行自救。）在人类进步、经济前行的进程中，随着建筑材料、建造技术与能力的发展，建筑已由低层向高层发展，高层建筑也逐渐成为城市建筑的主要发展趋势一、建筑的起源与发展-22、缺点：C.结构设计上对防风、抗震的要求高常识：抗震裂度：分14个等级，广州市属于7度D.安全管理问题繁琐E.人自身的适应问题（与地面缺乏直接联系，造成生理、心理障碍；惰性心理）F.造成热岛效应：高层建筑间距疏密不一，强劲的风势在高层建筑之间狭缝形成注：根据研究表明，宽阔地带、高大植物可减轻空气污染、降低噪音（10m宽、2~5m高绿化带可降音8~10分贝）G.造成光污染（写字楼及酒店）：缺点：反射出眩目光线、影响视野及交通安全，如：广州大都会广场的金色玻璃幕墙一、建筑的起源与发展-2广州第一高：西塔，广州国际金融中心，437.5米，103层。（中信广场80层319m）中国第一高：上海环球金融中心，492米高、101层（上海金茂大厦88层420.5m）世界第一高：迪拜塔，828米，90%房屋已售·迪拜塔跨数个气候区底层与顶层温差10℃曾经的世界第一高：美国芝加哥西尔斯大厦，1974年建成，高442米,110层（74年）纽约世界贸易中心，高412m，110层（73年，钢结构）常识：楼宇高度二、新世纪住宅建设展望生态环保趋势注重人性化趋势向智能化发展趋势二、新世纪住宅建设展望注重人性化规划关注入户流线：考虑停车下载客需求、设风雨连廊，设计阳光车库等入户大堂设等候区等户型注重分区区隔：动静分区、污洁分区、干湿分区等细分功能空间：衣帽间、主卧书房、早餐厅、音响室、收藏间、工人工作区等衍生情景空间：阳光室、空中花园、中西厨、户内泳池设等，越趋注重生活品质，强调生活情趣装修/设备等配置–楼栋内高速电梯–公共区域wifi无线网络覆盖–户内中央吸尘–户内中央软水直饮水–户内收纳系统–卫生间地暖–毛巾烘干–防潮梳妆镜–厨房碎骨机二、新世纪住宅建设展望向智能化发展安防智能系统门禁系统智能门锁、“胁迫码”功能门锁可视对讲系统监控系统周界防范系统电梯到户刷卡系统停车管理智能系统常规磁卡系统遥感识别系统居家智能系统遥感家电控制（空调、灯光、窗帘、音乐……）一屋多组可视对讲厨卫浴可触屏液晶小电视物管服务智能系统远程抄表、网上计费、交费等联网系统社区信息管理、会所、车库管理等联网系统网上IP或电话预约服务系统三重智能锁可视对讲安防智能系统居家智能系统二、新世纪住宅建设展望向智能化发展写字楼及商业大厦智能化标准3A：CA、SA、BA5A：CA、SA、BA、OA、MACA——通讯自动化系统，如：电讯化、电脑局域网、Internet等SA——安全自动化系统，如：烟感、自动喷淋等消防系统BA——楼宇自动化控制系统，如：控制室内各种电器的开关及调节等OA——办公自动化系统，如：无纸办公的应用和推广MA——管理自动化系统二、新世纪住宅建设展望生态水净化系统生态环保Low-e中空玻璃-低辐射、耗能（豪宅中广泛应用）独立新风系统（豪宅中有应用）LEED环保认证（峻林、汇悦台）中水处理系统-居家节水节能（万科、华润）生态水净化系统（星河湾、富春山居）公共设施的太阳能利用外立面遮阳设计应用外立面遮阳设计Low-e中空玻璃生态环保需要一定投入与维护其实际应用的成效还有待检验建筑风格一、建筑类别二、影响建筑风格发展的因素三、风格分类及楼盘实例一、建筑类别的发展发展过程形式阶级产生宫殿、府邸、庄园、别墅、庙宇及陵墓等体现等级制度文化发展书院、私塾及近代的学校、科研建筑等竞技运动斗兽场、竞技场、赛马场及现代化的体育场馆等生产发展作坊、工场及现代化大工厂等商品交换店铺、钱庄及现代化百货公司、交易所、银行等交通发展驿站、码头及现代化港口、车站、地下铁道、机场等社会进化产生了独特的衍生建筑，人类的社会活动的增加，对建筑的需求由初始的居住需求发展到宗教、体育、商业、文化、娱乐…….二、影响建筑风格发展的因素1)自然因素：地理、地貌、气候、水文、资源等。例:（炎热沙漠）墙身较厚、小面积窗洞（潮湿热带）吊脚楼（黄土高原）延安的窑洞（地球北极）爱斯基摩人的冰屋二、影响建筑风格发展的因素南方骑楼文化二、影响建筑风格发展的因素2)社会因素（政治、宗教、经济、科技、文化、民族、风俗习惯等）例:（埃及）胡夫金字塔（法国）巴黎圣母院（美洲）印加人山顶城市建筑（中国）万里长城1）按时代分类2）按地域分类时间名称名称公元前8世纪起古希腊建筑风格中国风格公元前2世纪-公元476年古罗马建筑风格日本风格公元10-15世纪欧洲中世纪建筑风格英国风格公元15-16世纪文艺复兴建筑风格法国风格公元17世纪法国古典主义建筑风格美国风格20世纪20年代起现代主义风格欧陆风格1966年起后现代主义风格地中海式风格澳洲风格非洲风格……1.学术角度——划分方法1）常见的最重要的建筑风格划分方法是根据時代划分，并且与当时艺术风格的发展方向密切相关。2）或者是根据国家和地域划分三、风格分类及楼盘实例三、风格分类及楼盘实例各时期代表作：比萨主教堂巴黎圣母院竞技场凡尔赛宫佛罗里达天鹅饭店伦敦国家美术馆朗香教堂德国法古斯工厂现代主义后现代主义威尼斯圣马可教堂巴特农神庙古希腊建筑佛罗伦萨主教堂文艺复兴建筑美第奇府邸欧洲中世纪建筑风格古罗马建筑法国古典主义三、风格分类及楼盘实例各地域代表作：中国古建筑太和殿鸟居法隆寺余堂日本古建筑地中海式澳洲风格英国建筑美国建筑圣保罗大教堂国会大厦非洲风格三、风格分类及楼盘实例1.学术角度——重要流派新古典主义：它提倡建筑要复兴古希腊和古罗马的建筑艺术装饰，但新古典主义要比古典主义的风格简化得多。此类建筑的主要特征是构图规整，下层用重块石或划出仿石砌的线条，显得稳重而雄伟，中段用古希腊、罗马的五种柱式。三、风格分类及楼盘实例1.学术角度——重要流派高技术派：高技术派建筑的共同特点是充分坦露结构，显示多种机电设备的本来形状。80年代末落成的香港汇丰银行以其高技术派的建筑风貌名噪一时三、风格分类及楼盘实例1.学术角度——重要流派解构主义：解构主义建筑师常常通过手中的巨型骨架,立方体块和半圆柱形,以及铸铝板的玻璃等,来表达他们的追求自我,弘扬个性三、风格分类及楼盘实例1.学术角度——重要流派现代主义：现代主义主张纯净,主张理性,主张标准化、程式化的一致,现代主义建筑的操作形式与追求目标即完全采用了现代科学技术规范的那一套，即老四化――标准化、同步化、集中化、大型化现代主义主张房屋是居住的机器（勒．柯布西埃语）三、风格分类及楼盘实例1.学术角度——重要流派后现代主义：后现代主义用“少就是乏味”代替“少就是多”的现代主义名言，它与现代主义绝非一脉相承，后现代试图用文脉主义、引喻主义、装饰主义来重建被现代主义湮没了历史和传统后现代主义主张建筑是思想的容器，是人类生活的精神家园（查里斯．摩尔语）三、风格分类及楼盘实例2.市场角度——常用住宅建筑风格分类市场上约定成俗，应用成熟，客户具有较好辨识度德式风格现代风格新古典风格ArtDeco风格新中式风格东南亚风格地中海风格南加州风格英式风格法式风格更强调格调、气质的营造更强调地域特征、代表元素的表现三、风格分类及楼盘实例新古典风格[汇景新城]建筑形式——别墅建筑特色——注重罗马柱、屋檐下的细部装饰，使建筑整体呈现精致、高品质的欧式风情。三、风格分类及楼盘实例新古典风格[美林湖畔]建筑形式——多层、小高层建筑特色——三段式立面风格，结合一些简化欧式建筑符号，塑造出简洁、优雅的建筑外观。三、风格分类及楼盘实例新古典风格[珠江帝景]建筑形式——小高层、高层建筑特色——将一些欧式符号简化，结合玻璃等现代建材塑造出简洁、流畅的建筑外观。三、风格分类及楼盘实例[合景誉山国际]ARTDECO风格建筑形式——别墅建筑特色——强调竖向线条、强调对称、的风格，表达高贵感，现代与古老、贵族的气质结合三、风格分类及楼盘实例[珠光御景]ARTDECO风格建筑形式——高层建筑特色——设计灵活运用重复、对称、渐变等手法，使几何造型富于装饰性台阶式构图，形成强烈的视觉感受和独特的韵律感三、风格分类及楼盘实例现代主义风格[万科四季花城]建筑形式——多层与别墅相结合建筑特色——简洁的造型与色块的结合形成强烈的现代感。三、风格分类及楼盘实例[凯旋新世界]现代主义风格建筑形式——小高层和高层建筑特色——以连体建筑的整体气势，配以厚重的色彩基调，表现大气稳重的现代风格效果三、风格分类及楼盘实例[万科金域华府（广州）]现代主义风格建筑形式——小高层和高层建筑特色——简单几何组合，配以不同色彩体块的组合，形成了时尚多变的外立面三、风格分类及楼盘实例新中式风格[清华坊]建筑类型——别墅建筑特色——纯正而传统的中式徽派建筑，在立面上的一些细部却运用现代的建材，形成既古典又有几分现代情怀的建筑风格。三、风格分类及楼盘实例新中式风格[万科第五园]建筑类型——别墅建筑特色——以现代建筑手法，运用具有中式建筑特性的色彩搭配，运用金属、玻璃、木材等现代材料诠释中式建筑符号，形成现代简约中式建筑风格