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第五章房屋调查房屋调查房屋调查共有面积分摊房屋调查的技术要求房产面积量算房屋调查房屋调查对象建筑物构筑物与房屋有关的名词解释假层气屋夹层和暗楼过街楼和吊楼阳台和挑外廊天井和天棚飘窗NEXT气屋和老虎窗BACK夹层BACK暗楼BACK过街楼BACK吊楼BACK天井NEXT天井BACK阳台外（凸）阳台内（凹）阳台凸凹阳台NEXT挑外廊NEXT飘窗，一般呈矩形或梯形向室外凸起，三面都装有玻璃。建设部文件规定：对倾斜弧状等非垂直墙体的房屋、层高2.2米以上的部位，要计算面积；而房屋墙体向外倾斜、超出底线外沿的，以底板投影计算建筑面积。也就是说，有台阶的飘窗，只要高度不超过2.2米，都不会计入销售面积，因此业主也就不需要为飘窗买单。也就是说，飘窗台到天花板的高度少于2.2米，窗台不算入面积，建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。而超过2.2米的落地飘窗有效地扩大了房屋的实际使用面积，所以应纳入房屋产权面积，并按照最终实测面积计算房价。BACK房屋的性质分类房屋调查内容按地籍定义，房屋调查内容分为五个方面：房屋的权属、位置、数量、质量和利用现状。房屋的权属权利人、权属来源、产权性质、产别、墙体归属、房屋权属界线草图（1）权利人：房屋所有权人的姓名（2）权属来源：产权人取得房屋产权的时间和方式（3）产权性质：全民、集体、私有（外产、中外合资按实际注明）（4）产别：根据产权占有和管理不同而划分的类别。一级8类，二级4类权利人房屋所有权人姓名私人产权证姓名所有权人死亡的代理人签字产权共有的全体共有人姓名典当或抵押的典当或抵押人姓名产权不清的说明产权不清或无主单位所有的单位全称两个以上单位共有的全体单位名称取得房屋产权的时间方式：继承、购买、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等表5-1房屋产别分类标准一级分类二级分类含义编号名称编号名称10国有房产指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及国有单位用自筹资金建设或购买的房产11直管产指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产(房屋所有权已正式划拨给单位的除外)，大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，部分免租拨借给单位使用12自管产指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产13军产指中国人民解放军部队所有的房产。包括由国家划拨的房产、利用军费开支或军队自筹资金购建的房产20集体所有房产指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建设、购买的房产表5-1房屋产别分类标准续表30私有房产指私人所有的房产。包括中国大陆公民、港澳台胞、海外华侨、在华外国华侨、外人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业(私营独资企业、私营合伙企业和私营有限公司)所投资建造、购买的房产31部分产权指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权40联营企业房产指不同所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产50股份制企业房产指股份制企业所投资建造或购买的房产60港、澳、台投资指港、澳、台地区投资者以合资、合作或独资在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产70房产指中外合资经营企业、中外合作经营企业合外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造的购买的房产80其他房产凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋房屋的权属（5）墙体归属：四面墙体所有权的归属。自有墙、共有墙、借墙（6）房屋权属界线示意图：以房屋权属单元为单位绘制的略图，表示房屋的相关位置。（7）房屋权属登记情况：已办理过房屋所有权登记的，注明《房屋所有权证》证号房屋的位置房屋的位置包括房屋的座落、所在层次房屋座落：描述房屋在建筑地段的位置，指房屋所在街道的名称和门牌号所在层次：权利人在该幢的第几层幢：是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋（1）房屋座落在小的里弄、胡同或小巷时，应加注附近主要街道名称；（2）缺门牌号时，应借用毗连房屋门牌号并加注东、南、西、北方位；（3）当一幢房屋座落在两个或两个以上街道或有两个以上门牌号时，应全部注明；（4）单元式的成套住宅，应加注单元号、室号或产号。房屋的质量房屋的质量包括层数、建筑结构、建成年份房屋的层数：指房屋的自然层数，一般按室内地坪以上起计算层数房屋的结构：指房屋的梁、柱、墙及各种构架等主要承重结构的建筑材料确定建成年份：指实际竣工年份当采光窗在室外地坪线以上的半地下室，室内层高在2.2m以上的，则计算层数。房屋的用途房屋的用途指目前的实际用途，也即房屋现在的使用状况。按两级分类，一级8类，二级28类（见P72，表5-3）。一幢房屋有两种以上用途的，应分别调查注明。房屋的数量房屋的数量包括建筑占地面积、建筑面积、使用面积、共有面积、产权面积、总建筑面积、套内建筑面积等。房屋的数量（1）建筑占地面积（基底面积）：指房屋底层外墙（柱）外围水平面积，一般与底层范围建筑面积相同（2）建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积。分户建筑面积指每户(或单位)拥有的建筑面积。平房建筑面积指房屋外墙勒脚以上的墙身外围的水平面积。楼房建筑面积指各层房屋墙身外围水平面积的总和。包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯灯，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。（3）使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。（4）共有面积：指各产权主共同拥有的建筑面积。主要包括有：层高超过2.2m的单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨篷、突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯间及机房、水箱等。（5）房屋的产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。（6）总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和；等于计算容积率的建筑面积和不计算容积率的建筑面积之和。计算容积率的建筑面积包括使用建筑面积、分摊的共有面积和未分摊的共有面积。容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率=总建筑面积÷总用地面积容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。住宅分类①低层住宅：指1至3层高的住宅，主要指（一户）独立式住宅、（二户）联立式住宅和（多户）联排式住宅。②多层住宅：指4至6层高的住宅，借助公共楼梯解决垂直交通，是一种最具代表性的城市集合住宅。③小高层住宅：一般而言，主要是指9至11层高的集合住宅。从尺度上说具有多层住宅同样的氛围，而又是较低的高层住宅，故称为小高层。④高层住宅：一般指总高12层以上的住宅。它是作为解决城市用地紧张的一种高密度居住手段，在反映城市建设经济原则的同时，也满足了居民在城市中心区“职住相近”的居住便利性和城市生活丰富性的需求。（7）成套房屋的建筑面积：由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。（8）套内房屋使用面积：为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：①套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；②套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；③不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；④内墙面装饰厚度计入使用面积。山墙：房子端头以及和端头平行的墙，山墙大多是承重墙。由于中国古代的房子大多是长条形状的，短方向的墙是山墙，长方向就叫纵墙，即和山墙垂直方向的墙。纵墙大多都是非承重墙。相对于纵墙，山墙也叫做横墙。（9）套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。（10）套内阳台面积：均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。三、房产要素的编号1、房产编号房产编号全长17位，字符型。1、房产编号编号前13位为该房产/户地所属的宗地的编号。第14位为特征码（二值型），以“0”代表房产，以“1”代表户地。第15、16、17三位为该房产/户地在所属地块分为内按“弓”形顺序编的房产序号/户地序号。户地－农村居民点的宅基地。1、房产编号XXXXXXXXXXXXXXXXX省级代码城市级代码县、县级市、区代码街道、镇、乡代码街坊、行政村代码宗地在街坊/行政村内按弓形顺编的序号。特征码（0-房产；1-户地)房产序号（000-999）宗地编号十三房屋产别房屋结构房屋层数建成年限房屋用途2、房屋及构筑物要素编号XXXXXXXXX1999年以后的用字母加数字表示，A0代表2000年，C4代表2024年。用两位字符表示，1～99层用1－99表示，100层以上用字母加数字表示，A代表“10”，B代表“11”，依次类推。11住宅12成套住宅13集体宿舍21工业22共有设施23......1钢结构2钢、钢筋混凝土结构3钢筋混凝土结构4混合结构5砖木结构6其他结构11公产12代管产21全民单位22集体单位......第1、2位第3位第4、5位第6、7位第8、9位产别（两位）结构（一位）层数（两位）建成年限（两位）用途（两位）11公产1钢结构011层001900年11住宅12代管产2钢、钢筋混凝土结构022层……12成套住宅13托管产3钢筋混凝土结构……851985年13集体宿舍14拨用产4混合结构9999层……21工业21全民单位5砖木结构A0100层991999年22共有设施22集体单位6其他结构……A02000年23铁路23军产A9109层……24民航31私产B0110层A92009年…41外产……B02010年42中外合资产B9119层……43其他产C0120层B92019年……C02020年C9129层……C92029年房屋及构筑物编号第二节共有面积的分摊一、共有面积的含义共有面积由两部分构成：应分摊的共有面积和不应分摊的共有面积。应分摊的共有面积主要有室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房及机房，多层建筑物中突出屋面结构的楼梯间、有维护结构的水箱等。不应分摊的共有面积是前项所列之外，建筑报建时未计入容积率的共有面积和有关文件规定的不进行分摊的共有面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2m的架空结构转换层和架空作为社会公众休息或交通的场所等。对于应分摊的共有面积，如果多个权利人拥有一栋房屋，则要求分户分摊；一个权利人拥有，分层分摊，即使用面积按层计算，房屋的共有面积按层分摊。自然层数等于或大于2的建筑物，一定有共有面积。二、应分摊共有面积的分摊原则1、按文件或协议分摊：有面积分割文件或协议的，实际情况并不多见。2、按比例分摊：按其使用面积的比例分摊各单元应分摊的共有面积＝分摊系数K×各单元套内建筑面积K＝应分摊的共有面积/各单元套内建筑面积之和3、按功能分摊：对有多种不同功能的房屋（如综合楼、商住楼等），共有面积应参照其服务功能进行分摊。（1）对服务于整个建筑物所有使用功能的共有面积应共同分摊，否则按其所服务的建筑功能分别进行分摊。（2）住宅平面以外，仅服务于住宅的共有面积（电梯房、楼梯间除外）应计入住宅部分进行分摊。住宅平面以外的电梯房、楼梯间，仅服务于住宅部分，但通过其他建筑功能的楼层，按住宅部分面积和其他建筑面积的各有比例分配相应的分摊面积。（3）建筑物报建时计入容积率的其他共有面积均应分摊。（4）共有面积的分摊除有特殊规定外，一般按所服务的功能进行分摊，分摊时凡属本层的共有面积只在本层分摊；