搜索
2005-10-25中国中产阶层&经济型别墅的围合方式与庭院布局沙龙2中国的中产阶层中产是一个贫富张力日益紧绷的哑铃型社会对稳定而普遍富裕的橄榄型社会的集体艳羡3中产的定义关于中产阶层的流行定义1大多从事脑力劳动，主要靠工资及薪金谋生，受过良好教育，具有专业知识和较强的职业能力及相应的家庭消费能力；有一定的闲暇，追求生活质量，对其劳动、工作对象一般也拥有一定的管理权和支配权；具有良好的公民、公德意识及相应修养关于中产阶层的流行定义2有稳定的工作、有较高的收入，愿意为教育和旅游等方面消费4判定中产的标准例如美国，凡家庭年收入在2.5万美元至10万美元之间的都可以算是中产阶层按印度“政策研究中心”的说法，印度现有中产阶层约3亿人，其标准是：凡年均税后收入在3.375万卢比到15万卢比（约合700-3000美元）的家庭均可算是中产阶层家庭确定一个人是否是中产阶层，有四个方面的标准：一是收入的标准二是职业的标准三是消费及生活方式的标准四是主观认同的标准中产阶层的标准国外中产一般标准5判定中产标准（1）-----收入标准城市化率是否达到七成以上白领社会劳动力是否大于或至少持平于蓝领恩格尔系数是否平均降到了0.3以下基尼系数是否控制并保持在0.25至0.30之间人均受教育年限是否达到12年以上资料来源：全国政协委员、中国科学院可持续发展战略组首席科学家牛文元判断一个国家是否形成足够大的中产阶层的五条标准国内中产阶层的界定：人均年收入在6万至50万人民币左右，这个标准来自国家统计局城调队的抽样调查这项调查历时4个多月，发放问卷30万份，有效问卷263584份，花费人工费用支出600万元具体到每个城市还是要根据这个城市的人均GDP或者不同城市的消费特征进行分类中产人数：中国目前中产人数3000万人左右，中产阶层在社会从业人口中所占比例是13-15％如果中产阶层达到就业人口的30％，就成为推动现代化社会发展的主力，收入结构从金字塔型向橄榄型发展是相对健康的趋势风格迄今为止仍然是，恐怕将来永远是打动中产阶层的一个符号，有风格是支撑自己的一个心理支点现在中产阶层的构想就是过得更像欧美人，当代的家居风格则注定会服从于这种构想6中产的判定细分标准对于楼盘的客户定位可以按照相似楼盘已经成交客户的特征进行分析举例:合肥城市庭院主要客户:公务员/律师/私营企业主他们置业的目的有对流动资金进行运作/消费观念/居住理念等多方面的因素,定位为经济适用性的townhouse不同城市可以在收入标准的基础上,引入新的维度进行分析:消费特征人生的不同发展阶段三线城市还可以按照职业进行分类,例如公务员不同城市的具体分析不同楼盘的客户分析文化上渴望混血的中产并不想真的变成一个美国人或法国人，但他们也不甘心自己只是个中国人，所以一些能让他们看起来有些洋范的符号很能成全这一代中产的希望7判定中产的标准（2）-----职业标准1.私营企业主（77.9％）2.企业事业单位管理人员（73.8％）3.党政机关公务员（73.3％）4.专业技术人员（70.6％）中产的职业认同调查结果频数百分比频数百分比党政机关公务员222773.3办事人员与职员104234.3企业事业单位管理人员224373.8个体工商户65921.7专业技术人员214570.6企业工人/商业服务业人员41013.5私营企业主236777.9农林牧渔劳动者120.4自由职业者138845.7单位：次，％数据来源：《中国中产阶层调查》8中产AIO量表Action活动有度假小屋或别墅以及一辆看上去不错的车，周末或假期会去度假有丰富的夜生活，通常是商务谈判或听音乐会他们不自觉地归入某个共同趣味的圈子，以此展开社交；喜欢和朋友、同学聚会，酷爱旅游同时希望有私密空间消费时希望物有所值，适度炫耀但不事张扬Interest兴趣持有已经上市的股票或者期权，至少有希望于近期内上市追求时尚，有名牌观念，但不会为此花费大量金钱与名表、高尔夫球场、精品屋联系在一起Opinion观点着装随便，但是有自己的风格思维多是抽象的，但是生活上比较实在他们具有较强的进取精神和精神需求，愿意为国家做贡献认为应依靠技术、知识、吃苦精神和胆量获得财富9通过对不同阶层消费者闲暇活动分析，得到中产阶层特点：时尚、有责任感、高知时髦时尚实用定性描述喜欢参加各种社会组织，有高度的公德心衣着引领时尚，消费讲求品位他们具有较强的社会责任感，事业的成功与受人尊重最为重要，并愿意为国家做贡献经常出国，以平淡的心态看待中西文化区别对体现身份的事物较敏感，关注医疗、家庭娱乐、饮食等方面消费经常看的书谁动了我的奶酪给加西亚的信活动（Action）小资中产富裕阶层出入电影院关注歌星行程、听歌星演唱会体育明星赛事私人朋友以吃饭形式聚会，去歌厅K歌如何通过董事会创造公司的竞争优势保持个性和质量蓝调百年之旅《CHINADAILY》主要从事行业写字楼职员高知人士（例：IT人士）私营企业主企业老总政府高管10通过对不同阶层消费者置业对比分析，得到中产阶层置业特点为理性，实物与精神层面兼而有之没有可能还没有买房，每月用高租金在繁华地段租房中产具备二次置业的能力，希望房屋升值，同时物有所值，在实物消费的基础上有精神层面的享受知富阶层更会考虑实物高档消费，更多的是对稀缺资源的占有，对身份的诠释，注重资产储值问题感性理性炫耀客户描述年龄：25-28岁处于事业初期年龄：27-40处于事业发展期年龄：40岁以上处于事业稳定期定性描述置业取向小资中产富裕阶层11中产阶层置业倾向第一篇：社区化姿态中产阶层买多大的房子中产之家需要几个房间客厅卧室卫浴间景观中产阶层需要什么样的第二居所中产们需要什么样的社区经济型联排别墅在原有基础上有书房等功能房中产身份的名片的下沉式客厅直接接近自然的大露台开放式，接近自然的卫浴中产居住菜单上的甜品-----户户有景回归自然的精神需求和谐、清新、生态的健康社区第二篇：符号化姿势时尚符号中产之家的识别符号风格的追逐情感设计空间山水家园的时尚元素社区外DIS道路识别系统传统和现代相融合的建筑风格社区空间、组团空间和内庭院的设计本产品旨在找到精神价值取向极为和谐的社区群体，使小区在入住前就散发出一种打动人心的感召力对于拥有不同的社会背景，不同的职业、年龄，但他们有着相同的价值取向、审美趣味，彼此之间有某种对居所的共识把他们对于居所的共识通过产品、景观以及配套设施展现取自：混搭中产家12中产具象（1）-----李沧房地产交易中心袁所长访谈时间：2005年7月3日访谈方式：电话访谈访谈内容：置业目的客户属性年龄40岁，本科毕业工作单位：政府机关职业是企业管理人员家庭结构：三口之家休闲娱乐方式是爬山、网球、健身家庭年收入是10万－30万访谈内容：在青岛有2处以上房产，购房用途为度假和周末住，购房主要通过亲友介绍现住3房，二次置业会选择有错层的房子对现有小区的不满意是：户型不合理，管理不好，离马路近对居住地点主要考虑在可能的价格范围内，郊区自然景观好的地方买房最重的因素是：园林、面积、生活便利希望所买的房子有以下配套：超市、会所、餐饮喜欢的建筑类型：独栋和双拼喜欢的建筑风格：欧式、美式认为青岛房价还会涨一点，价格受市场，经济情况和需求影响13中产具象（2）------外商驻青岛办事处王总客户属性年龄40岁，本科毕业工作单位：政府机关职业是政府中层管理人员家庭年收入20万-30万休闲娱乐方式是爬山、网球、健身，喜欢运动访谈时间：2005年7月3日访谈方式：电话访谈访谈内容：置业目的访谈内容：在青岛有2处以上房产，市南区香港东路有一套，现住在李村计划在半年内购房，能接受的单价范围内6000-7000元/平米，接受的总价范围是150万元未来会选择有山海资源的地方置业现在住房为2房与3房合并在一起的平层，未来喜欢住错层或跃式,有自家的小院就更好了购房最主要的考虑因素是：物业管理，小区服务要好，环境好对会所不看重，还不如用这部分钱做别的事关注同社区人员素质喜欢欧式风格，欧式的有特色，个性。有些宣传的好，但实际不怎么样。例如香港路上的天泰馥香谷有房产的投资意向，现有就有几处商铺，对居住物业的投资一般周围有很多朋友（有4人以上）有购买别墅的意向，从事的行业主要是外贸、事业机关等14经济型别墅----围合与庭院组团内部、单体之间的围合与庭院单体内部的庭院设计15组团内部布局的创新（1）——组团内部U型、V型排布，形成围合院落美国早期townhouse兵营式排布U型围合、错落式布局组团整体排布类型为U型、V型组团内部以3-4联排为主近两年美国townhouse组团式排布错落式U字型特点：避免直线式的呆板，平面空间丰富形成公共院落，增加邻里社区氛围居住空间发生变化优点：16组团内部布局的创新（2）——双拼通过十字型排布，形成小型院落十字型SANTABARBARA纳帕溪谷4户形成公共空间和院落，有利于邻里关系庭院可以体现休闲和风情的情趣17组团内部布局的创新（3）——双半月型、L型排布，形成半围合院落双半月型纳帕溪谷三期龙湖蓝湖郡L型更多的户数形成半开放庭院丰富布局，产生小院落18空间上依坡地形错落排布物业，形成通向山体的视觉天际线19四种层次，立体绿化，丰富社区空间感最高层次高层中层最低层植被丰富的山体以高大的落叶乔木和常绿树为主，让房子掩映在树林中以竹或中矮树种为主，成为前庭后院的景观以草皮或低矮小树种为主20适合栽培的树木高木中木低木常绿树红松、黑松、杉、喜马拉雅杉、樟树、山桃树、槐木、变种小叶罗汉松山茶花、金木犀、扇骨木、佟木、黄杨石南、海桐花、紫丁香、栀子花、杜鹃花、山茶花落叶树樱花、枫树、二世杨槐、水木、白杨、桂树、银杏、梧桐、花水木梅树、百日红、海棠、合欢树、满天星、枫树、木槿金雀花、连翘、木瓜花、满天星21组团内部围合而成的庭院演绎：花架庭院、踏步庭院、水景庭院、休憩庭院等花架庭院踏步庭院水景庭院休憩庭院22庭院演绎私家院落------包括前院、后院、中庭院、侧院、下沉院等给住宅增加一个院落空间，可以独自享受空气、树木、月光，而又不被外人所见院落是一种生活方式的保留前院下沉院中庭院后院侧院23院落生活（1）-----前庭后院，休闲生活的核心体现庭院前庭后院庭院室外花园24院落生活（2）-----通过内庭院、天井庭院、或屋顶阳光SPA形成室内院落空间，丰富院落生活开放式天井庭院内庭院屋顶阳光SPA25院落生活（3）------通过大露台和阁楼将室外庭院延展到室内26庭院设计元素：户外庭院景观设计重点是颜色、设计和素材，设计重点在于建筑物的调和感以树、石、花草等自然素材构成的户外景观大门四周日照充足，栽种灌木花林或绿树构成户外景观红砖瓦、自然石、盆栽构成开放、自然的户外景观27庭院设计元素：户内庭院景观利用地形的高低起伏设计出的假山花园木板平台与玄关门相连，可以自由出入前庭的里侧连接主庭，碎沙石路面上铺满了御影石庭院设计的好坏，需要从科学性、文化性、实用性和艺术性等多方面来衡量，但对于院子的主人来说这未免太专业，庭院能否有个好效果，关键要看设计师的专业水平和职业操守28别墅市场庭院扫描（1）独栋、联排项目物业类型特征图片三重院落围合，特有东方情结第一层次：4米高的石材围墙将基地围合成一个院落第二层次：每个邻里组团也被设计成院落式的格局第三层次：每栋建筑都有自己的入口空间，前庭、回廊和后花园，构成私密而丰富的私家院落Othervilla渡上别墅北京纳帕溪谷独栋多重庭院设计摒弃了传统别墅的“前后式大园”、“敞开式庭院”的思维惯性，少则有三个庭院，多则有五个庭院，多出口、多功能、多灵性地制造出多重私密领地，使室内空间可以从多个方向向室外延展29别墅市场庭院扫描（2）项目物业类型特征图片北京观唐独栋院落式空间：以3米高的围墙和具有中式住宅象征意义的门楼围合200-50