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经过两年的时间，汇德物业前期楼盘的服务工作仍然在有条不紊的开展，但随着正黄上岭工程施工的完毕，前期物业工作即将完成，面临着后期对入住业主的物业服务工作。目前现行的公司运作模式已经不能适应工作的开展。为了更好的发展公司，更好的开展物业服务工作，综合多家公司的运作模式和自身的项目特点，特制定以下运作方案。一、独立的运作机制，组建管理团队。（1）四川汇德物业服务有限公司组织架构图此构架是物业公司相对独立运作的基本构架，它既满足目前物业公司运作现状，又为公司以后的发展留下足够的空间。董事长总经理行政人事部财务部物业服务中心行政人事经理会计主管项目经理【最新资料，WORD文档，可编辑修改】人事专员行政内勤品质主管出纳（2）组织机构架构图说明：本物业公司按照直线制设定职能部门管理架构，设有总经理下属三个部门：行政人事部、财务部、物业服务中心。其中行政人事部设四个岗位：行政人事经理、人事专员、行政内勤、品质主管；财务部设二个岗位：会计主管、出纳；物业服务中心：物业项目经理及下属操作层员工。注：以上模式是为了以后物业公司发展壮大所设立的，根据目前的现状没有必要分别设立上述部门，行政人事方面只需要招聘一名行政人员或由总分司行政人员兼职即可。财务人员方面也只需要由公司财务人员兼职，这样就不会增加人员和费用。二、完善的管理体制。没有建全的物业公司体制，管理比较混乱，当面对后期的物业服务工作的时候将会大大的影响工作效率，目前应该说物业存在的多头管理，很多管理制度仍是使用开发公司的管理制度，缺乏针对性和行业特性，必然会影响工作。所以必须制定具有针对性的物业管理制度，在前期的物业工作中，参考其他物业公司的成功的质量体系我们已经完成了ISO9001质量体系和物业公司行政制度的编制和审核，在后期的物业服务工作中我们将在使用中进一步完善。对于制度和体系的使用将会使我们物业服务管理工作更加规范，便于公司品牌的树立。（1）行政人事管理1）总经理：由总公司直接任命，全面负责物业公司的管理运作。直接对总公司总经理负责。2）行政人事A、人事管理：现根据四川汇德物业公司管理项目人员较少，为节约开支，有效利用人才资源，不再另行招聘人事专员及行政内勤。物业公司的人员招聘由总公司行政人事部指派专人（兼任）负责。物业公司有决定物业部门经理、项目经理及以下各级员工的组阁权、任免权、奖惩权、解聘权及编制范围内员工招聘录用决定权，工薪标准范围内的调薪决定权。人事管理制度及相关表格都统一按照四川汇德物业服务有限公司《行政管理制度汇编》执行。物业公司所需人员须填写《人员编制申请表》，总公司行政人事部配合，给予招聘信息的发布，面试通知等工作。录用、解聘部门经理、项目经理需物业总经理批准。总公司行政人事部备案存档。物业公司人员的试用、转正、调动、离职、晋/降级、入职等均按四川汇德物业服务有限公司制定的统一表格使用。物业管理中心下属的各级员工的录用、解聘由项目经理同意，报请物业总经理批准。总公司行政人事部备案存档。物业公司人事档案，如人事表格、人员信息动态等由总公司行政人事部整理、保管。异地项目人事管理按照以上办法执行。B、物品采购及管理：因物业公司所管的项目分别在成都和异地的两个不同的区域。对于物业公司低值易耗品的采购及管理有以下办法：成都地区：由项目部经理填写《物资申购单》，报请物业总经理审批，由物业项目部自行购买，购买后交与项目入库。物品的出入库及保管按照四川汇德物业服务有限公司《物业公司低值易耗品管理办法》执行。异地地区：由项目部经理填写《物资申购单》，报请物业总经理审批，交异地项目综合部购买，购买后交与项目入库。物品的出入库及保管按照四川汇德物业服务有限公司《物业公司低值易耗品管理办法》执行。C、品质管理品质管理是规范物业管理工作，提供优质服务，提高物业公司整体质量管理水平。现物业公司已制定了《质量手册》及各部门的作业指导书、规章制度。品质主管按照物业公司所制定的标准进行考核、实施、维持、改进。协助物业总经理组织协调质量体系的建立、实施、维持、改进；落实、检查、评审、纠正ISO9001及各项：“标准作业规程”的运行。品质部每月至少一次对各项目部的物品管理流程进行核查。品质部每月不定期对各项目部品质管理进行检查、考评。三、独立运作的经营管理方式：对目前成都存在的母子公司的调查发现，物业公司和开发公司之间均采取的是独立经营管理的模式，因项目自身的受限及开发公司的物业服务品质的要求等客观条件使物业服务经费不足部分均由开发公司给予补贴。例如置信，龙湖，蓝光等知名大公司均是采取这种模式。这种模式有利于物业公司的后期管理同时也是符合国家现行法律要求。财务管理A、物业财务实施单列，自立账户，由于经营资金不足时，由总公司拨付资金，拨付给物业公司，物业公司收入的资金，由物业公司收入入账，实行收支两条线管理。B、物业公司财务人员由总公司财务中心直接委派专人（兼任）负责财务管理；C、物业公司经总公司授权，在经营管理资金预算范围内支出的决定权、借支审批权、费用报销审批权（其权限额度另行制定）；D、各地区采购的物品，凭发票、《物品申购单》、《入库单》到各地行政区域报销。异地项目报销凭证需交物业公司财务部备案存档。E、工资管理及福利待遇的发放：成都地区：每月26日各项目部报《考勤表》，报总公司行政人事部(指定专人（兼职）负责物业公司)统一制表，并由物业公司总经理签字审批，报总公司审批通过后方可发放；异地地区：每月26日各项目部报《考勤表》，报各地区行政人事部统一制表，并由物业公司总经理签字审批，报总公司审批通过后方可发放。福利待遇：指过节费、生日礼金等福利待遇，参照总公司《人事管理制度》，按照物业公司制定标准执行。C、出差费用管理：出差人员凭《出差申请表》报上级主管批准，出差费用报销由上级主管签字、财务人员审核、物业总经理签字，报经总公司审核通过方可报销。物业管理岗位编制本物业管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针，特制定以下用人方案：1、总经理总经理1名：由总公司直接任命，全面负责公司的管理、运作。2、行政人事部（1）由1名行政人事部经理和3名员工组成。（2）行政人事部经理1名，要求具有多年丰富的社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强，有物业管理上岗证书。（3）人事专员1名，负责公司人员的招聘、职务任免、调配解聘、离退休和人员的培训工作。要求有物业管理上岗证书。（4）行政内勤1名，负责本部门文字处理工作、后勤保障和物业低值易耗品的管理等工作。要求有物业管理上岗证书。（5）品质主管1名，要求工作考勤、人员调配由行政人事部负责，具体工作内容直接由总经理负责。协助总经理组织协调质量体系的建立、实施、维持、改进；落实、检查、评审、纠正ISO9001及各项：“标准作业规程”的运行。有物业管理上岗证书及内审员证书。3、财务部（1）由1名会计主管和1名出纳组成。（2）会计主管1名，负责物业服务公司的财务及物资管理工作，为各部门提供资金服务，要求具有会计师证书，由总公司财务中心委派专人（兼任）人员。（3）直接下派人员。（4）出纳1名，要求在会计主管的领导下，做好出纳工作，由总公司财务中心委派专人（兼任）人员。4、物业服务中心（1）由1名项目经理和5个部门组成。（2）项目经理1名，负责项目物业服务全面工作，领导下属部门员工履行管理、监督、协调、公共、服务的职能，要求有物业管理上岗证书。各部门人员职责（一）总经理岗位职责：（1人）1、公司总经理执行董事会决议，对公司的各项服务质量、所辖物业的管理、安全防范工作承担全责，并负责贯彻执行国家的有关方针、政策。2、领导公司全体员工创造并保持满足业户要求的重要性的意识。3、在充分理解业户要求的期望的基础上，制订公司的质量方针、目标，主管质量活动的策划，建立质量管理体系，审核批准质量手册及《质量计划任务书》，批准《年度员工培训计划》等，确保质量管理体系的有效。4、主持质量管理评审，主持质量改进工作，负责对重大不合格的评审、控制，对行政人事、财务部工作负全面的领导责任。5、核准公司组织机构设置，职能分配和资源的配置，确保组织内的职责、权限得到规定和沟通。6、组织重大物业管理活动及新项目的开发，并主持对重大物业管理项目以及其他重大经营项目的合同或标书的评审。7、对重大投诉组织专题研究和处理。（二）行政人事经理工作职责：在总经理领导下，全面负责公司日常行政、人事事务工作。工作内容：1、负责对行政人事部质量、行政、人力资源、企业文化、宣传、内部刊物、采购、档案等工作全面实施管理和监督；2、组织、建立、健全、落实公司的各项行政管理规章制度；3、负责公司重要文件的拟订和本部门文件的签发；4、负责制订公司年度工作计划、人力资源发展计划、公司级培训计划、岗位编制计划、行政人事费用开支计划并监督其实施；5、负责制定本部门工作计划并组织实施；6、负责定期组织对公司工作进行总结；7、主持召开定期的经理例会；8、负责对内、对外沟通协调；负责对外事务的接待、联络；9、负责将总经理的意图及时传达给有关部门，将各部门、管理处的动态及时反馈给总经理，协助总经理处理日常工作，当好参谋、助手。10、负责对公司各部门、管理处和对本部门人员的工作绩效进行考核；负责管理人员的考核、培训和新接楼盘新进员工的招聘、考核、培训工作；负责对管理处的人力资源管理进行指导；负责薪酬管理和员工福利工作；负责公司全体员工的晋职、晋级、降职、降级、调薪、赔款、记功、记大功、记过、记大过、除名、离退休等工作的审核；负责管理人员的调配工作；11、负责组织调查、核实员工的投诉、申诉；12、负责指导、监督、建立、健全公司档案管理制度，定期查阅档案情况；13、负责组织进行合格供方的评审和复评；负责公司采购计划的审核，对采购及物资管理进行监控；14、完成上级领导临时交办的各项任务。（1）人事专员工作内容：1、在部门经理的领导下，负责办理招聘、职务任免、调配解聘、离退休的具体工作。2、协助部门经理制定各项福利制度并实施，协助部门经理具体开展公司职位说明书的编制工作。3、协助部门经理制定员工培训计划，组织员工综合素质培训和业务培训。4、依据公司日常人力资源管理制度，对员工的考勤、请假、加班、值班及出差进行管理，做好员工档案、培训档案的管理及各种工作记录，负责本部门的文件打印工作。5、负责相关物业管理后续服务工作的情况分析处理及对统计技术的应用。6、完成上级交办的各类临时性工作。（2）行政内勤工作内容：1、负责起草公司对内对外的有关文件，校对、文印及把关。2、负责公司各类会议记录及整理、印发。3、负责公司对内对外文件的收、发及所有文件的立卷归档。4、负责公司对外接待及各种高层会议、活动前的准备、记录和会后的相关工作。5、负责公司相关领导的外事、出差及行程安排。6、负责公司的信息收集与反馈。7、负责本部门的后勤工作及保持本部门室内整洁。8、负责各类文件、文书、档案、资料的打印、复印、装订，部分文件的、归档和保管工作。9、按规定对录入内容和载体做好保密工作，对录入后的文稿做到及时存档、上交、送还或销毁。10、搞好使用的计算机等设备的日常维护和保养。11、负责接听电话和转接，来宾的接待、引见和通报，答复外来咨询事项。12、公司各类办公用品的购买。13、负责工装的收发、修补、离职的折旧管理。13、完成上级交办的其他工作任务。（3）品质主管工作职责：协助物业总经理组织协调质量体系的建立、实施、维持、改进；落实、检查、评审、纠正ISO9001及各项“标准作业规程”的运行。保证运作符合标准。向物业总经理汇报质量体系运行的情况。工作内容：1）就公司的运行状况，提出可行的ISO9001及各项“标准作业规程”。2）对相关人员培训ISO9001及各项“标准作业规程”等内容。3）每日抽查各部门的运作质量收集客户意见、评价各部门工作质量。4）组织相关人员进行内部评审。每年至少两次。5）在物业总经理授权下组织编制、修改各种作业规程。6）对质量体系文件的资料进行管理。7）纠正、控制公司出现的不合格运作。8）参与对合同的评审。9）参与对采购的管理。10