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武汉世联市场报告2013年房地产年报武汉世联地产OfficeBuildingDept.武汉房地产市场2013年报告世联地产2014年1月武汉世联市场报告2013年房地产年报[序]下半场，分化的时代世联集团董事长陈劲松事实上判断房地产形势是一个非常不讨好的事，我首先说真正的判断形势在中国就是摸着石头过河，从来都是。中央经济工作会议的6条，实际上跟我要讲的东西是完全相对应的，而中央经济工作会议很可能是判断未来一个基本的要点。为什么这么说呢？判断中国房地产形势有“四个凡是”：第一，凡是简单说中国房地产这个事的不能信。比如说明年泡沫要爆，这个就不能信。我们发现在过去一两个月，经济学家陈志武甚至包括前央行货币政策委员会委员李稻葵，都对未来下了一个基本结论，就是未来泡沫要破，甚至给出了时间，这个坚决不能信。第一个凡是，太简单了。第二个凡是，凡是用一个地区的事说全国的不能信。用温州来说深圳，用鄂尔多斯来说武汉，这个不能信。而这种事在中国房地产判断市场经常会发生，为什么呢？来自前线，会更有说服力。第三个凡是，凡是上来就批判政府的，不能信。上来就批判政府，说政府怎么怎么样。这个就别信，因为他们从来没有成功过。第四个凡是，凡是上来就批判市场的，说市场不好的，也不能信。那么信谁呢？我也不知道，但是我一定说不能信谁。我还要跟大家说判断中国房地产市场，第一，不能看老外怎么说，老外从来没有说对过，包括国外媒体和国外经济学家从来没有说对过。我们都可以翻查他们说过的那些话，他们都是不用多长时间都改了预测，而且老外改自己的预测从来不脸红。第二，不能看微博上公共知识分子怎么说，他们也没成功过。微博上的公共知识分子（任志强不算，他是商人），也没成功过。这两个不看，那看什么呢？如果简单地说，我推荐看新闻联播，新闻联播从来都说对了。大家仔细想想是不是，这十年新闻联播说中国形势没错过。为什么呢？中国的经济不是完全的市场经济，中国经济也不是完全的计划经济，如果用一句话说，中国的经济是被管制的市场经济。什么叫被管制，也就是被控制。什么叫被控制，也就是说跟中央工作会议说的是一样，说要防范明年的地方债风险。中央说了就一定能防范得了，因为他是被控制的、被管制的。而防范地方债风险最大的是谁呢？就是中国房地产。改革开放走到今天，中国房地产确实不能用一句话来说事了。房地产这个行业已经站在了全新的起点。2013年“调控”这个字眼从中央新闻联播消失了，变成各个地方政府的事了。各个地方政府采取的措施是完全不同的。这意味着2014年的宏观调控整体上一个城市生病全国吃药这件事彻底消失了，也就是说这种政策的差别化已经成为常态。2013年到年底了，我们总结成绩的话，我们发现行业取得了历史性的突破，我们到了7万亿住宅销售总额，不包括其他的，就光住宅我们就有万亿级别的增幅，万亿是什么概念？马云在双十一光棍节竭泽而渔，结果马云特别骄傲说300亿，他用300亿来打房地产市场、调房价。然后任志强在我微博上转了一下，任志强说300亿不过是几块地的钱。我们又看雷军跟董明珠打赌，董明珠说别赌一块钱，咱们赌十个亿。为什么实体经济这么有底气呢？就是因为住宅的7万亿，取得了7万亿也意味着很多很多事。中国房地产已经到了这样一个规模，7万亿是因为之前开工量高，但是2011年开工量已经出现了拐点，因此也就是说未来住宅成交面积进入了高位平台，但随着房价的上涨，7万亿还有增长的空间。但是由于新开工拐点，也就是说增速开始出现放缓了。李稻葵、陈志武们说的有一个基本前提他们没有说清楚，就是我们中国房地产成交面积终于逐步接近顶点了。这个是值得我们留意的。同时发生的就是城市的分化，三线城市占了销售面积大多数，但是金额却不对等，也就是说城市房价的级差在迅速地拉开，中国房地产城市分化是极其厉害的，已经不能用一句话来说中国房地产的事了。量在不在？在。房地产开发难不难？很难。50个城市占销售金额50%，中国有多少个城市？含县级市共有661个城市。600个城市分另外50个城市剩下来的饼，那有多困难？从一线的地价来看，涨得太凶，开发商招拍挂拿地的利润会很低的。恐怕二线城市是明年的未来，二线城市主导中国房地产明年的走势。三线城市地价虽低，但房价绝对值不高，需求有问题其他刚性成本也下不来。所以说未来中国房地产大家竞争在什么地方？说回归一线，回归得了吗？地价太贵了，30个亿拿一块地都已经很不容易了，可是你哪来30个亿啊。目前一线城市整体地价水平意味着什么呢？大家总说一线城市未来没有问题。有问题，不是消费者的问题，是开发商的问题，是利润率的问题，地价太高了。所以敢说明年二线城市，也就是以省会城市为主导的情况开始出现，武汉世联市场报告2013年房地产年报一线城市扎堆的现象消减一些。全国住宅的数据都还好，但商业和写字楼，这是有非常大问题的。深圳的写字楼太贵了，写字楼租金没有跟上，如果某些未来能跟上就无所谓。我们做房地产这个时候一定要小心，住宅居住需求就是刚需，何为商业和写字楼的刚需？就是租金。租金没跟上啥都是扯淡。世联本身的一些数据一定是可信的，我们今年突破3000亿这个坎。什么叫3000亿？我们占中国房地产一手楼销售的4.3%。我们占全国4.3%，但是我们去的城市又少，有代理队伍的大概不超过60个，我卖的面积是60个城市里的份额，那就不是4.3%了，那就非常多了，接近10%了。如果在60个城市接近10%的话，我们这个数字是非常有效的，能反映出来这60个城市的真实状况。从我们自己已经成交的客户置业目的来看，投资客依然很少，没有增加。明年投资客可能还要少，房地产去投资化的趋势越加明朗。如果是这样的话，以投资回报溢价为基础的营销可能明年非常麻烦，包括旅游地产。从面积段来看，90-144平米之间的改善型住宅占比的增长，还是给予了我们信心，我们世联地产成交的90-144平米占52%，超过一半。这意味着未来中国房地产和中国经济是由消费升级来支撑的，只要消费升级未来能支撑，中国房地产大问题是没有的。中国消费者所有改善生活平台的入口是买房。他不买房，连他家窗帘都不换，只要一买房什么都开始换。这个成交意味着明年中国经济大问题也并不存在。我在房地产里面讲，大家可能感觉不到。有一天我到一个消费行业讲，他们极其关注成交的面积，他们就知道什么样的东西明年就好卖了。因为今年成交，可能明年入伙。从年龄段来看，我们看到现在这个年龄段非常有意思，如果中国房地产开发商策划、定位现在还是以50岁以上的人作主导的话，它就必将完蛋。购房者在50岁以上的在市场上已经越来越少，而35岁以下的客户占比约为65%，这个是决定中国房地产户型和策划的未来。当我们最大的成交、最大的年龄段比例在18到25岁的时候，你就知道我们的设计、我们的营销定位的那个主脑人物应该是多大年龄，我今年50，我就说我再也不参加房地产定位讨论，因为我知道我说的一点都不对，我的感觉也是错，因为不是我这种年龄的人买房子。在这样的大背景下，我们可以看到前20名开发商占房地产份额快速上升，上升的幅度超过以往，前十上升的速度也很快。所以说不要以为人家说小公司调头容易，增长速度快，大公司增长速度慢。不是。中国房地产份额正在发生深刻的变化，就是大者恒大，越来越大，能力越来越强。比如万科，万科一个广深公司，他可能比一般房地产公司大多了。对房地产公司一定要再认识。房企的竞争，如果说大的分化就是上市公司和非上市公司。上市公司又分港股和A股，而港股上市的这些开发商能拿到更便宜的钱。非上市公司中小融资渠道和成本是个问题，这就是为什么大者恒大的原因。我们把1000、300亿、100亿和50亿以下，我们列一列就知道大家玩法不一样，而且大家未来进入的领域和竞争力也会不一样。有人说中国房地产小公司没得玩，也不是这样，有的玩，但是在一线城市、二线城市、2.5线、三线、四线玩法、开发模式、制胜原因、主要公司、主要竞争对手不一样了。在这个时候如果中国房地产还走上半场那种不合作、独立开发、机会型，你没什么机会。中国房地产下半场拍地将会出现非常有意思的情况，就是说整个拍卖现场也没像以前那么多人了，整个拍卖会几家公司现场达成合作。这个没有办法，因为地价太贵了。能达成合作的原因是什么呢？因为你开放、因为你执行标准、因为你透明，这个很不容易，很多中国房地产商太不透明了。展望2014年，货币环境是紧的，不是松的。我曾经说过中国房价跟开发商一点关系都没有，第一跟货币相关，第二跟规划相关，第三跟政府的配套相关。利率，目前中国开发商已经明显感觉到银行给你的按揭贷款开始紧张，取消所有的优惠利率。尤其是到年底，资金特别紧。如果这样的话，我觉得明年确实会开始出现真正的压力。房价高位和通胀压力都意味着明年货币政策将中性偏紧。货币偏紧，意味着我们房地产最起码投资开始出现问题。也就是说房地产商分化继续持续。看供应，2014年待去化的面积依然会同比增长10%。可售面积在增加，需求在放缓，如果是这样的话，我们认为明年市场要着陆，硬着陆就是最不希望发生的。什么叫软着陆？就是全国商品房均价还在增长，但是销售金额增长幅度已经大幅回落了，2011、2012年就是软着陆，没出大事，但是已经很难受了。2014年出现的事情跟这个差不多了。什么叫硬着陆，08年四万亿出台之前当时是硬着陆，多少开发商在08年那个时候遇上麻烦？2011、2012年的软着陆也够呛，那个时候的价格怎么出台的？就是照着原先的价格砍一截，否则就没有成交。现在好一点的是，上市公司的钱没有问题。但是上市公司在房地产开发商里面是少的，所以主流上市的这些大的对抗周期的能力是有的，那么中小开发商怎么办？就是要提前快速回笼资金，马上跟人家谈合作，避免出现问题。这个对明年中小开发商是严峻的考验。比短期的市场波动更重要的是，我们觉得城市开始明显分化。我们说公司在分化，但城市分化可能比公司更加明显。城市分化最基本的根源就在于人口流动、收入分化、产业聚集、服务水准，这些东西使得中国城市大家以为是均等的发武汉世联市场报告2013年房地产年报展，完全不是，中国的城市开始向两极发展。当你落入一些没有发展潜力的城市陷阱时，你唯一的办法是迅速逃跑，没有别的办法。如果你还在这些城市里面说我的产品好，我的成本低，事实上明年可能你就跑不出来。不是因为你的水平低，实在是因为这些城市它没有市场。我们认为一线城市将是资产的故事，其现金流折现的要求促使一线城市的租金长期持续的上涨。一线城市会不会房价有问题？只要租金持续上涨，时间换空间，一线城市是没有大问题的。但是一线城市的区域也在分化。比如深圳，不同区域分化也是蛮厉害的，取决于政府的规划和政府的公共服务。未来一线城市将是财富和底层保障兼备的城市，这种城市非常有意思，例如纽约，它是财富的集中地，同时也是贫民窟的集中地，这是相辅相成的。一线城市这样一种局面，它并不是中产阶级天堂，中产阶级天堂不在这儿，但是财富的天堂在这儿，资产的天堂在这儿，所以一线城市的开发商逐步进入大资管时代，进入资产管理时代。二三线城市总量大，潜力巨大，分化也严重。具有一定规模的二三线城市会出现什么呢？未来全国661个城市（含县级市）把中产阶级天堂能够划出大概50个左右，这50个左右意味着未来这就是中国房地产开发商的主战场。在美国也一样，比如像西雅图，它是中产阶级天堂，激励经济持续增长和提供更多的工作机会给不同的人群，拥有可持续发展的城市规划和完善的公共空间，提供便利的生活设施和更方便的迁徙方式，可以承担的房价、有吸引力的生活方式和拥有良好的生活环境。总的来说，第一，明年房地产市场软着陆；第二，行业总成交面积进入中期高位平台，因为消费升级我们认为依然可以维持平台整理。第三，50个城市是关注重点，二线城市比一线城市表现更好。第四，投资客不会明显增加。第五，35岁以下是绝对的需求的主力，占比会持续提升。144平米以上大户型滞销依然不会改变。第六，一线城市房价属于资产的故事，现金流折现要求带动租金长期持续上涨。第七，二三线城市商业泡沫凸显，价格回调，商业土地进入寒冬。第八，利率市场化加速，行业集中度迅速提升。迈入主流开发商的门槛越来越高，追赶龙头的难度越来越大。第九，上