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房地产企业的成长之道版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：[2006]GW012005.7.12本报告是严格保密的。2我们把目前国内房地产企业分为四类资源型上实，首创，泰达专业型万科，世茂，金地资金规模型和记黄埔，凯德置地机会型95%的国内企业本报告是严格保密的。3资源型：如发展商有这种潜力即可朝此方向发展代表公司：上实，首创，泰达主要优势：政府背景土地垄断能力上海市国有资产监督管理委员会上海实业发展股份有限公司上海上实（集团）有限公司上海实业（集团）有限公司65%100%100%上实背靠雄厚的地方政府“上实发展”土地资源“上实集团”土地资源圣彼得堡市160万平方米的38%波罗的海项目崇明岛东侧85平方公里土地上海30万平方米成都17万平方米重庆4万平方米“东滩”项目多元化的土地渠道和资源本报告是严格保密的。4专业型：如发展商有这种潜力即可朝此方向发展代表公司：万科，世茂，金地主要优势：资金获取能力土地获取能力增值和变现能力万科开拓多元化融资渠道34%36%18%12%国内银行借款可转债信托境外资金万科土地储备情况100300500700900110019992000200120022003200420052006E万平方米本报告是严格保密的。5数据截止到2006年和记黄埔内地主要投资项目情况到目前为止，和记地产已经分别在北京、上海、天津、广州等14个主要城市发展了42个项目，其中最近在12个地区增加了22项土地储备，其土地储备实际总量估计超过1000万平方米。西安高新区以10.05亿元人民币取得6宗共727亩国有土地的使用权，预计总投资超过30亿元人民币。广州瑚湾畔占地超过3000亩，规划总建筑面积预计达到120万平方米。武汉江汉路两块地地价为16亿元北京姚家园逸翠园项目总占地26.7万平方米，总建筑面积36万平方米重庆城南地王项目占地1036亩、总建面积约230万平方米，仅地价就花了人民币21亿天津地铁营口道站项目投资约1.5亿美元，占地约2万平方米，总建筑面积达20多万平方米长春净月潭占地总面积为82.7188万平方米长沙望城县占地总面积为55.6708万平方米成都温江面积逾37万平方米，土地出让金为3.472亿元凯德置地近期内地主要扩张情况十年在内地投资达200亿人民币，目前在京16个月内投资78亿人民币，其投资比重占全国的38.3%2005年1月4日北京以17.46亿人民币收购北京华联旗下的安贞华联商厦和望京华联商厦2005年2月北京东城区以5.476亿元的价格获得占地14686平方米的综合性开发用地，据透露将建成集高档写字楼、商务写字楼和零售商场于一体的“来福士广场”。2005年3月北京朝阳中心商务区以18.37亿元的价格购得在建的地标性甲级写字楼——中环世贸A、B座2005年4月13日宁波市江北区总占地面积为98413平方米，以人民币10.7亿元的总价成功竞得2005年7月8日与深国投签订协议，将投资其在国内15家以沃尔玛为主力店的商场2004年11月广州天河区预计建筑面积79450平方米资金规模型：如发展商有这种潜力即可朝此方向发展代表公司：和记黄埔，凯德置地主要优势：信息获取能力资源整合能力价值判断能力本报告是严格保密的。6机会型：目前95%的房地产企业属于这一类型，甚至包含一些本地第一的企业目前国内接近5万家的房地产企业其中有95%就是机会型的企业目前这类企业数量仍在不断增加主要优势：决策迅速团队年轻房地产企业数（个）01000020000300004000050000199419951996199719981999200020012002200320042005本报告是严格保密的。72006年-2007年初房地产宏观调控政策一览2007年，将是开发商资金和土地最紧缺的一年2006年3月5日调控开幕2006年3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对房地产宏观调控的一个主要政策指向。2006年4月28日央行加息央行全面上调各档次贷款利0．27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6．12％上调至6．39％。2006年5月17日国六条国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了《促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”）》，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。2006年5月29日90平方米70％国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号），人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面做出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。2006年5月31日二手房征营业税国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件），2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。2006年7月6日整顿交易秩序建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》。2006年7月11日限外政策2006年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。2006年7月26日二手房征收个税国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。2006年8月1日土地出让，先定房价再拿地国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。2006年11月7日土地有偿使用费提高《财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍。2007年1月16日土地增值税国税总局公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求各地从2月份起对房地产开发企业土地增值税进行清算。宏观调控加据本报告是严格保密的。82007年：市场竞争加剧。过去几年，市场迅速分化：强者愈强，大企业加深了战略转型、规模化、垄断化步伐万科对南都的收购资金雄厚的海外资金进入收购外资上市绿城、世茂顺驰转让转让2006年国内稳健、持续发展型房地产企业已经过约十年的积累，销售额能达到几百亿的数量级万科历年销售额（1991-2006）4.26.610.812.315.311.819.522.729.138.744.645.763.8771061580204060801001201401601801991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006E亿元本报告是严格保密的。9即使是一些中大企业，也纷纷通过做减法、专业化定位，以期望打造自身核心竞争力，并实现区域扩张万达复地富力商用物业SOHO中国旅游地产华侨城中坤雅居乐高端住宅星河湾：系列中粮：中高端战略中信地产金融街区域运营本报告是严格保密的。10机会型企业必须思考：未来何去何从？本报告是严格保密的。11放眼世界！本报告是严格保密的。12香港地产：高行业集中度，以及“租金股”的房地产模式：均与香港城邦式的经济结构相关成为租金股，总资产必须达到一定规模，来抵御外部环境变化带来的风险香港“租金股”的房地产模式，与香港城邦式的经济结构相关47155.34860757.91079.51821.80200400600800100012001400160018002000长城万科Pultelennar香港太古新鸿基六家房地产企业2004年的总资产比较（单位RMB）中国香港有4000家房地产企业，前10大地产集团开发量，约占香港总开发量的80%；远高于中国大陆和美国。本报告是严格保密的。13新鸿基和太古为代表的香港房地产企业，以持续经营为主要利润来源新鸿基2004年总利润中，开发净利润占21％，出租受益占79％。住宅开发收益中，所开发干道沿线农地变性价值后的增值为主要利润来源。79%21%出租收益开发净利润本报告是严格保密的。14香港新鸿基和美国PULTE的对比分析美国模式更接近中国大陆国情HKSunKungKaiUSPulte所依托的土地制度空间布局城邦经济土地有限，绝对财富大陆经济城市和农村经济发展差距地价差距大企业的财务体系和金融模式预售为代表的客户融资；各集团相互持股的股权资本结构；PMC与销售过程一体化银行贷款为主要融资方式企业的价值体系和管理文化错综复杂的关联交易多元化的交叉业务清晰简单交易单一业务控制成本企业主营业务开发＋物业经营住宅开发ROE5%20.6%资产负债率9％40％本报告是严格保密的。15作为成熟经济体的美国市场，代表性房地产开发企业依然有蓬勃生机2004年，美国一手房交易数量为118.6万套，为二手房的1/6代表性开发商pulte数量增加18%，平均售价上涨11%Pulte占有美国市场的3.25％的份额662.9,85%118.6,15%二手房一手房05000100001500020000250003000035000400004500020042003200220012000199919981997050100150200250300350住宅交易量（单位）销售均价本报告是严格保密的。16从中国与美国的对比看：意味着中国地产总量将进一步增长，并向两极发展。企业有两个发展方向：规模扩张，或者以专业化对应多样化市场；趋势二：行业垄断性加强中国大陆美国4万多家超过8万家房地产百强企业约占全国20%前10名的市场份额不到6%，最大的地产集团“万科”的市场份额不到1%。上世纪末，十大市场份额约10%，最大份额约2%，这与今天的中国很相似。过去10年，持续了数十年的低集中度突然大幅提高了一倍，最大份额4.5%，前五大约15%，前十大约27%。核心原因：资产证券化后，美国房地产业的财务改善.是推动并购及市场集中的重要原因。90%为中小企业“小公司效应”：70%仍为中小企业。美国的房地产行业相对于其他传统行业，集中度依然是较低的。专业化处于起步阶段四大房地产企业立足于住宅开发，中小型企业多立足于某种物业类型的开发。趋势三：多样化仍有大量中小企业依赖多样化生存趋势四：专业化趋势一：总量增长在土地资源相对充裕的国家，房地产开发是一个低集中度的行业，大企业的扩张并不会对中小企业形成排挤，企业的成败更多地取决于自身战略的选择本报告是严格保密的。17与美国相比，中国房地产企业规模存在较大的发展空间：并购、区域扩张是未来垄断形成的主要途径美国和内地主要房地产企业市场占有率比较00.010.020.030.040.050.06DHIPHMCTXLENTOLKBH深万科合生创展中国海外首创置业华润置地金地集团在最近二十年，美国最大的四家房地产企业，在全国住宅市场的份额从5％上升到20％美国最大的四家房地产企业并购企业数量（1994-2003年）PulteHomes（PHM）7Centex（CTX）11Lennar（LEN）19D.R.Horton（DHI）17而目前我国房地产行业集中度很低，最大的房地产开发企业深万科、中国海外目前的市场占有率不过1%左右以美国房地产行业的规模化趋势为例本报告是严格保密的。18资产证券化后，美国房地产业的财务改善，是推动并购及市场集中的重要原因；考虑到资产证券化在中国的进度，中国的房地产行业集中速度会远低于美国。自1992年以来