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东丽区市场综述2019年8月3日2内容提纲Contentcompendium一．东丽区宏观背景研究二．东丽区行业背景研究三．东丽区板块研究东丽区位于天津市中心城区和天津港之间，是连接市区与港区的纽带。东丽区地理位置优越，水陆空交通便捷。天津市东丽区位于天津市中心市区和滨海新区之间。全境东西长30公里，南北宽25公里，总面积477平方公里，行政区辖张贵庄、丰年村、程林、无瑕、新立5个街道，军粮城、大毕庄、华明等3个镇和么六桥乡。毗邻天津经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区，接受“三带”、“三区”的辐射。拥有拥有39条航线的国际机场，现代化的空港物流加工区，东丽湖生态旅游、居住板块。宏观背景研究—区域解读依托京津走廊及滨海新区的带动作用，东丽区位于环渤海区域发展的主轴上，未来潜力巨大北京天津滨海新区环渤海经济圈规模初具，京津走廊发展轴的确定--以京津两个直辖市和滨海新区为主轴线，将带动发展轴上各个关键节点的经济发展；同时辐射并带动周边区域城市的发展，构成了中国北方最重要的集政治、经济、文化、国际交往和外项型、多功能的密集的城市群落；东丽区所在区域位于京津走廊的必经之路——已经纳入国家滨海新区发展的前沿。位于环渤海城市群落发展主轴上东丽宏观经济背景研究——区域解读宏观经济背景研究——区域解读东丽区作为连接中心城区和滨海核心区发展轴上的价值凹地，随着周边大型项目的开发和产业的不断成熟，必然成为天津新的经济和土地价值的快速增长点，天津中心城市东移和滨海新区产业西移，使东丽区将成为以高新技术产业和现代加工业为主导的新兴产业区。宏观背景研究—经济发展随着天津市加快建设北方经济中心、滨海新区和工业东移总体规划的实施，东丽经济迎来前所未有的机遇和发展。东丽区国营企业、外资企业、集体企业、私营企业、股份制企业多种经济成份共存，形成了多元化的经济格局。吸引了来自韩、日、美、法等22个国家和地区的300多家外资企业。东丽区经济基础良好。形成二、三、一产业格局。工业依靠重点企业强力带动，优势产业有力支撑，实现了又好又快发展。城市化进程加快。“宅基地换房”、“城中村改造”、“依托大项目有序撤村”等城市化途径不断完善，按照“一个中心城区、两个中心镇、两个组团”的规划思路，城镇建设加速。宏观背景研究—经济发展东丽区历年GDP及增幅比较0100200-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%总值增幅总值120.7120121.2144161.9增幅18.90-0.581%18.8012.4020042005200620072008亿元东丽占天津GDP的比例05000100000.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%亿元天津市东丽区比例天津市31103697434450506354东丽区120120121144162比例3.86%3.25%2.79%2.85%2.55%20042005200620072008东丽区的GDP自2003年首次突破百亿大关后，经过三年平稳发展，从2007年始加速递增，在天津GDP的比重近3年维持在2.5—3.0%之间。宏观背景研究—产业结构2008年全年,东丽区地区GDP为161.9亿元,同比增长22.3%:第一产业3.3亿元,同比增长2.9%;第二产业102.7亿元,同比增长28.6%;第三产业55.9亿元,同比增长13.6%.东丽区产业比例第一产业2%第二产业63%第三产业35%第一产业第二产业第三产业东丽区的整体经济以第二产业为核心，以服务性产业拉动经济特色，以第一产业为补充。宏观背景研究—产业结构东丽区政府制定支持政策，确保一批大项目、好项目签约落地。积极调整产业结构，构建特色突出的四大产业园区——临空产业区华明工业园区滨海重机工业园金钟工业园区四大优势产业结构四大优势产业金属制品业交通设备制造业电子通讯业新型建材业据统计四大优势产业占据东丽区第二产业总值的68.5%宏观背景研究—产业结构服务业占GDP比重02040608039.00%40.00%41.00%42.00%43.00%44.00%45.00%亿元服务业产值所占比重服务业产值54.953.760.866.7所占比重44.60%44.30%42.20%41.20%2005200620072008传统流通服务业是东丽区服务业中比重最重的部分，其次是其他类型服务业。然而，服务业在金融保险、旅游、中介服务等现代服务业领域，由于在资金、信息、市场和国家的严格管制等方面的原因，东丽区的发展条件与其他地区还有很大差距。服务类产业比重76.86%23.14%传统类型其他类型传统服务业主要包括：交通、仓储、运输、住宿、餐饮、批发、零售等；其他类型包括：房地产、金融保险、旅游、信息产业、文化服务等。宏观背景研究—人口构成2008年末全区常住人口45.21万人，户籍人口33.09万人，暂住人口12.12万人；农业人口19.99万人，非农业人口13.1万人；全年人口出生率为7.8‰，人口死亡率为3.1‰；人口自然增长率为4.7‰。计划生育率为98.6%，一孩率77.7%。户籍人口与暂住人口比例,户籍人口73%,33.09,暂住人口27%,12.12单位：万人农业与非农业人口比例,农业人口60%,19.99,非农业人口40%,13.1单位：万人今年8月4日，东丽区宣布取消本区户籍人口农业、非农业性质的划分，实行按实际居住地登记居民户口，实行城乡一元化户籍登记制度。此项改革完成后，东丽区居民将不再有“城里人”与“乡下人”之分。消除城乡户籍二元化结构。在子女教育、职业培训、社会保障、就业服务等方面实行统一政策，实行以具有合法固定住所、稳定职业或生活来源为基本条件的户口迁移准入制度，优先保障各类专业人才、外来投资者入住本区。宏观背景研究—人口构成13内容提纲Contentcompendium一．东丽区宏观背景研究二．东丽区行业背景研究三．东丽区板块研究行业背景研究——土地供应量分析2008年-2009年2月，东丽区共有36宗土地挂牌出让，土地供应面积约610万平米。土地供应以工业用地为主，累计供应量达424万平米，占供应总量70%，主要分布在津塘公路沿线各工业园区内；住宅用地方面，共有7幅土地出让，累计供应面积约140万平米，占供应总量约23%，主要分布在津滨大道沿线，东丽湖板块仅有一宗土地出让，供应面积约18万平米。单位：万平方米2008.8—2009.8东丽区土地供应量及占比427,70%140,23%43,7%工业用地居住用地综合单位：万平方米2008-09年，东丽区共成交土地39宗，成交土地面积约383万平米，区域供求比约为1：1.59.成交土地用途分布方面，住宅用地共成交9宗，成交土地面积约140万平米，占总量36.6%.行业背景研究——土地成交情况2008-2009.8东丽区土地成交量及占比140,37%199,52%44,11%居住用地工业用地综合单位：万平方米行业背景研究——近期房价走势从成交均价开看，整体呈稳中有升的状态，受金融危机影响，08年下半年和09年初价格略有下降。其中谷价为09年12月，峰价出现在出现在09年5月。目前整体均价维持在6500元/平方米以上。08/08—09/08东丽区商品住宅成交走势0100002000030000400005000060000010002000300040005000600070008000平米元/平米成交量成交均价成交量10663135592583819465242092173621748398172502349517377804630831397成交均价651665447141607861086174566260685937724468356608682108/8月08/9月08/10月08/11月08/12月09/1月09/2月09/3月09/4月09/5月09/6月09/7月09年/8月行业背景研究——东丽与其他郊县的比较通过对比发现东丽区从成交套数上明显落后于西青、津南、塘沽四区，成交总数上接近开发区。行业背景研究——东丽与其他环城郊区的比较目前东丽区的成交套数上与其他三个环城郊区，为环城四区平均成交套数的43%。成交均价为四区中第二位，落后于西青区。天津环城四区商品住宅区域市场环比走势050000100000150000平米2000300040005000600070008000元/平米09/6月成交量377801214121303697443909/7月成交量463081306761163896545109/8月成交量313971373621208716736809/6月成交均价678872536226576609/7月成交均价6608700562335684东丽区西青区津南区北辰区19内容提纲Contentcompendium一．东丽区宏观背景研究二．东丽区行业背景研究三．东丽区板块研究东丽湖组团空港物流园区组团华明组团东丽区板块研究东丽区三大板块东丽湖板块具有得天独厚的地缘优势，是天津最早开发休闲地产的地区之一，是东丽区高端项目的集中区。随着空港物流及工业的兴起，聚集的人口催生了新的居住组团。华明镇板块是东丽区政府规划的经济适用房集中区，以此拉动了区域的活跃性。东丽区板块研究——东丽湖东丽湖板块处于东丽区核心位置、京津塘发展轴上、临近多个现代化产业群，区位条件优越。随着滨海新区开发开放的加快，中心城区的东进和滨海新区产业区的西移将迅速催熟东丽区，而处于开发区西区和空港物流加工区之间的东丽湖板块，将迎来百年不遇的发展良机。东丽湖板块交通便利，多条城市快速路及城市干线纵横交错，与滨海新区、中心城区距离较近，为其整体发展规划提供了良好基础条件。现有主要道路系统：外环线快速、津歧公路、汉港公路、京津塘高速、津汉公路、津滨高速、津塘公路、北环铁路等，规划道路：环外环快速、京津塘二线高速、志成道快速延长线、津蓟高速联络线等。东丽区板块研究——东丽湖城市公园区综合配套区特色休闲区东丽湖板块规划四至范围：东至黄港水库南至津汉快速路与津汉高速联络线北至京津塘高速公路二线西至环外快速环路。生态居住区：规划总占地9.92平方公里。远期规划占地5.92平方公里。城市公园区:规划占地26.13平方公里。综合配套服务区:规划占地23.42平方公里。远期规划占地9.48平方公里。特色休闲区：规划占地26.05平方公里。用地规模：规划远期用地总面积约46.02平方公里，其中建设用地约12平方公里。规划远景用地总面积约85.51平方公里，其中建设用地约30平方公里。人口规模：规划远景人口为20万人。东丽户板块功能分区：享受天津主城区、滨海新区副城市中心双向辐射；主要享受空港物流加工区、航空城、开发区西区、滨海高新技术产业区等各种产业区的形象、功能辐射；享受滨海新区开发开放的优越政策环境；完善产业区居住以及区域居住升级功能配套；享受京津滨城市发展轴带动效应；承接旅游带动效益。东丽湖板块产业导向性明显，成为区域常住人口来源的一大利好东丽区板块研究—东丽湖东丽湖区域市场定位——由Resort到Resorpolis的生态休闲都市核心功能发展城市功能的延伸Resorpolis生态休闲都市重点发展休闲娱乐功能，提供类型多样的休闲娱乐设施打造区域特色，带动区域发展。充足的休闲娱乐设施和多样化的住宅产品吸引高素质人口入住，带动相关产业的发展，形成产业和人口不断升级的良性循环。进入城市全方位均衡发展的阶段，成为特色突出、功能复合、环境优美的休闲都市。生态环境是项目可以借用的优势因素东丽区板块市场研究——东丽湖市政基础休闲娱乐旅游环境商务交流商务办公商业配套高中端居住东丽湖正在发展弱正在发展中等正在发展弱正在发展中等正在发展弱正在发展中等正在发展无休闲娱乐旅游环境商务交流商务办公商业配套高中端居住东丽湖发展现状后期重点发展内容根据规划东丽湖板块后期发展方向重点是完善其生态旅游度假设施，发展作