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阳光100城市丽园五个主要竞争楼盘调研报告2012年9月10日晚23：00东营经济技术开发区综合商业与配套•开发区密集了目前东营最高品质的商业、写字楼、超市、商场和第三产业服务园区。整个配套是东营市最高级的。二、河东竞争对手项目位置辰华丽都苑项目预计2012年10月开盘推100套花园洋房价格未定海通城展中心阳光100商业圈恒大黄河生态城商业项目都市金融港青年知识产业园黄河三角洲国际广场海尔时代广场悦来广场·国贸大厦软件园天华金港湾个案分析项目地址府前街与东四路交叉路开发公司山东城投悦来地产有限公司物业类别A级写字楼，购物广场总建面积6.26万㎡亮点东营首席商务名片，开启5A商务时代物业类型商业详细情况：东营悦来广场·国贸大厦，雄踞山东省东营市经济技术开发区，坐拥东城商务中心核心位置，前瞻CBD财富之门，把握趋势，定夺未来！项目融合了两栋沿府前街布置的双塔5A写字楼，以及沿广州路布置的大型的商务广场，购物中心，集商务办公、名品购物、休闲娱乐等商业业态于一体，领誉城东，汇聚财富！悦来广场·国贸大厦项目地址府前街与东四路交叉路开发公司东营市东凯置业有限公司物业类别综合体总建面积8万㎡亮点物业类型商业详细情况：黄河三角洲国际广场项目地址府前街与东四路交叉路开发公司山东景港房地产有限公司占地160亩总建面积18万㎡亮点向金融业提供全方位服务的城市综合体物业类型商业金融港融合了金融大厦与金融产业园的全部职能，作为最新形态的金融产业城市综合体，是具备专业化、个性化、定制化服务能力，配套设施等标准远高于普通的办公楼，集金融前台业务体系、金融后台业务体系、类金融服务体系、金融办公配套服务体系为一体的金融主题综合性建筑群落，是以向金融业提供全方位服务的城市综合体。招商进展：截止目前，已签约银行2家，其中中国工商银行东城支行签约面积5000㎡、中国农业银行东城支行签约面积5000㎡，在谈银行有青岛银行、中信银行等多家银行；都市金融港一、东营楼盘板块分布东营楼市新划分的9大板块包括：西城北部板块、西城中心板块、胜南板块、耿井板块、对接区板块、东城西部板块、东城北部板块、东城中心板块和开发区板块。西城北部板块位于北二路以北的西城区域，是近年来西城开发的热点区域。代表楼盘有天籁华都、香格里拉、海韵阳光等。西城中心板块位于西城中心地带，代表楼盘有金辰富海广场、景典·杰座、灵秀天成、盛世龙城等。胜南板块位于菏泽路以南、西一路以西。代表楼盘有海通·时代康桥、里奥·英伦尚品等。耿井板块为黄河路以南、西二路与西一路之间区域。代表楼盘有格林枫景、海信盈城、海信·天鹅湖等。对接区板块主要含东营区政府周边区域，代表楼盘有绿洲国际花园、伟浩·中央花园、华泰国际豪园等。东城西部板块位于高速公路与东二路之间，代表楼盘有城发花园、蓝天小区、锦苑广场、锦苑华府等。东城北部板块位于黄河路以北、东二路以东、北二路以南、登州路以西。代表楼盘有胜宏景苑、靓都公馆、格林星城等。东城中心板块位于黄河路以南、东二路以东、登州路以西。代表楼盘有天昊梅园、伟浩·御景广场等。开发区板块为登州路以东区域，随着升级为国家级经济技术开发区，该区域的房地产业也具有非常广阔的发展前景。代表楼盘有阳光100、恒大黄河生态城、东亚·原香小镇等。二、河东竞争对手项目位置辰华丽都苑项目预计2012年10月开盘推100套花园洋房价格未定大海鑫庄国际项目共1076户，分两期开发，目前热销中东亚·原香小镇项目共1488户，分二期开发。一期小高层全部售磬。悦来新城项目共2351户，分四期开发，目前热销中恒大黄河生态城项目项目共6650户，分5期开发。目前热销中奥林匹克花园项目接近尾盘唐正四季花园项目待售悦湖城项目待售悦来山水居项目待售滟澜湾项目待售均价情况项目区域板块均价东亚原香小镇开发区5200大海鑫庄国际开发区5500悦来新城开发区5400奥林匹克花园开发区5400恒大黄河生态城开发区6000（精装）三、调研项目均价四、个案分析项目地址东四路与大渡河路交汇处开发公司东营东亚信鸿置业有限公司占地面积150亩总建面积17万㎡容积率1.5物业类型花园洋房、小高层近期动态：一期652房源，其中小高层462套。花园洋房190套。小高层面积区间：68-130平方，户型区间：2室2厅-3室2厅；花园洋房面积区间：120-200平方；户型：复式和大平层。一期小高层全部售磬。二期小高层面积是90平米，户型区间：2室2厅-3室2厅。1、东亚原香小镇S竞争优势（S）TOWSWOT分析1.户型偏小，总价低2.单价相比周边楼盘低3.采用自己的物业管理公司1.周边配套设施薄弱；2.位于青岛路以北，新房落户问题3.项目整体楼盘的布局太过死板；4.社区较小1.紧靠阳光100大社区2.基础配套设施必将完善；3.周边被企业环绕，潜在客户较多1.政府规划的偏离；2.周边楼盘的压力；3.配套设施的完善；4.本案的开盘S指竞争优势W指竞争劣势O指潜在机会T指外部威胁竞争优势（S）总结：地理位置与本案隔路相望，是距本案最近的一个肉搏项目，相较于本案，并无特别之处，地理位置、周边配套等与本案相同。相对来说，该盘开盘的时间比本案晚，人气相对来说处于劣势，根据调研情况来看，客户较多、成交明显的原因在于价格优势，不过价格战容易引入低品质人群，并且该盘的地理位置优势并不是很明显、绿化率虽比阳光100高，但是绿化效果并不明显，容积率偏高。整体来看社区规划死板、楼宇密集，社区品质较低。2、大海鑫庄国际项目地址东四路路与府前街交叉口开发公司东营大海房地产开发有限公司占地面积119775.2㎡总建面积198329㎡容积率1.3物业类型高层|四联排|六联排近期动态：目前仅仅开盘小高层、开盘去化率较高，新推房源预计在元旦期间开盘时间STOWSWOT分析1.靠近新规划的医院；2.位于CBD核心位置；3.紧靠东凯小学与幼儿园1.目前周边配套设施薄弱；2.开发商资质3.项目整体楼盘的布局太过死板；4.楼间距给人感觉很小1.未来几年城市发展的中心，政府机构即将搬迁过来，板块热度呈上升趋势；2.基础配套设施必将完善；3.附近医院完工后必将带来人气的聚集，具有升值潜力1.周边楼盘的压力；2.本案的开盘总结：产品为小高层与别墅，产品较为单一。而且开发商资质与阳光100有一定的差距，社区文化、产品特质与阳光100没有可比性，社区较小、人气相对较低。3、悦来新城项目地址黄河路与广州路交汇处开发公司山东城投悦来地产有限公司占地面积18.6万㎡总建面积30.5㎡容积率1.64物业类型别墅|小高层近期动态：小高层价格较低，销售明显。STOWSWOT分析1.小户型量多，价格便宜；2.处于CBD的核心位置；3.大片的小高层比较壮观，看上去比较有感觉1.周边配套设施薄弱；2.规划死板，楼间距较小；3.小区物业给人感觉不是很用心（目前还未公布）；4.社区停车问题1.未来几年城市发展的中心，政府机构即将搬迁过来，板块热度呈上升趋势；2.基础配套设施必将完善；3.附近医院完工后必将带来人气的聚集，具有升值潜力1.周边楼盘的压力；2.本案的开盘总结：地理位置与本案较近，且前期开盘的已经基本售完，现在主推别墅，与本案类似，不过由于此盘为新盘，人气较低，加上开发商资质与项目整体规划与阳光100有一定差距。4、恒大黄河生态城项目地址东四路与沂河路交汇处开发公司东营恒大华府置业有限公司占地面积890亩总建面积130万容积率1.7物业类型高层近期动态：本项目开盘成交量较大，创造东营历史之最。但后期退房情况严重，因其出房率等实际问题目前销售状况并不理想。STOWSWOT分析1.开放商知名度较高2.社区为东营最大3.社区景观设计独特，精致4.产品精装设计、奢华省心5.产品价格低于本案1.周边配套设施薄弱；2.容积率太高、降低社区品质3.口碑不是很好4.出房率太低5.物业费高，生活成本加大1.未来几年城市发展的中心，板块热度呈上升趋势；2.附近医院完工后必将带来人气的聚集，具有升值潜力1.周边楼盘的压力；2.不断的折扣快销策略3.如何改变在客户中的口碑和形象4.本案的开盘总结：该盘地理位置目前不是很好，比较偏僻，而且周边配套设施极其不完善，社区后期停车是很大的问题，而且出房率低、容积率太高，直接影响生活品质，与昂贵的物业费相比，非常不值。5、奥林匹克花园项目地址东四路与府前大街交汇处开发公司山东景港房地产有限公司占地面积300亩总建面积30万㎡容积率1.0物业类型叠拼别墅|花园洋房|小高层近期动态：目前已接近尾盘。STOWSWOT分析1.地理位置优越，紧邻城市中心道路府前街，靠近市中心；2.处于CBD最核心的位置3.距离学校、医院、商场等配套设施近1.工程进度非常慢2.开放商资质3.社区靠近商业区，比较乱1.板块热度持续上升；2.基础配套设施必将完善1.自身资质2.本案的开盘总结：总体来说该盘的位置是非常好的，但已经接近尾盘，对本案造不成很大的威胁。结束语通过走访这5个楼盘，不难发现开发区竞争激烈，社区品质普遍较高，所以谁能在开发区这场厮杀中突出重围，就看我们的了。谢谢