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东骧神骏东骧神骏东骧神骏东骧神骏12.1512.1512.1512.15开盘分析开盘分析开盘分析开盘分析-1-东镶神骏万泰小区开盘分析东镶神骏万泰小区开盘分析东镶神骏万泰小区开盘分析东镶神骏万泰小区开盘分析项目基本信息项目基本信息项目基本信息项目基本信息：：：：项目名称项目名称项目名称项目名称东骧神骏—万泰小区原名原名原名原名东骧神骏—万泰小区项目地址项目地址项目地址项目地址昆明市东风路延长线市体育学校后所属分区所属分区所属分区所属分区凉亭片区开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间2007200720072007．．．．12121212．．．．15151515售楼电话售楼电话售楼电话售楼电话0871-3835666、3837111建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态高层、小高层、多层双拼、联排层数层数层数层数16-18层（小高层）建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格现代简约用地性质用地性质用地性质用地性质住宅采集时间采集时间采集时间采集时间楼盘均价楼盘均价楼盘均价楼盘均价多层多层多层多层小高层小高层小高层小高层高层高层高层高层商铺商铺商铺商铺别墅别墅别墅别墅2007200720072007----12121212----151515154999元/㎡销售销售销售销售格价格价格价格价销售情况销售情况销售情况销售情况一期总套数约392户，开盘销售套数118套开发商开发商开发商开发商天祐地产发展商发展商发展商发展商设计单位设计单位设计单位设计单位市建筑设计研究院代理公司代理公司代理公司代理公司自主广告公司广告公司广告公司广告公司白正广告/策维广告策划公司策划公司策划公司策划公司自主建设单位建设单位建设单位建设单位天佑集团建筑公司建安成本建安成本建安成本建安成本900元/㎡物管公司物管公司物管公司物管公司祥和物业物管费物管费物管费物管费1.3元/㎡占地面积占地面积占地面积占地面积307亩净用地面积净用地面积净用地面积净用地面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积669508㎡地上：654720㎡地下：114788㎡建筑密度建筑密度建筑密度建筑密度23．98%绿化率绿化率绿化率绿化率46.5%容积率容积率容积率容积率2．499总户数总户数总户数总户数5033户车位车位车位车位2423（地下1887）交房交房交房交房标准标准标准标准毛坯装修标准装修标准装修标准装修标准无装修公摊率公摊率公摊率公摊率14%层高层高层高层高2.8m工程进度工程进度工程进度工程进度基交房时间交房时间交房时间交房时间2009-12-31东骧神骏东骧神骏东骧神骏东骧神骏12.1512.1512.1512.15开盘分析开盘分析开盘分析开盘分析-2-建筑结构建筑结构建筑结构建筑结构框架外墙外墙外墙外墙涂料主力户型主力户型主力户型主力户型畅销户型畅销户型畅销户型畅销户型滞销户型滞销户型滞销户型滞销户型推荐户型推荐户型推荐户型推荐户型C1b-1/108.68/3-2-1-1C2a-3/87.11/2-2-1-1B-1/137.79/4-2-1-2F-1/91.14/2-2-1-1共有274套，占推出总房源的16%；户型设计均好性较差；总价在40—47万之间是客户可以接受的心里价位；户型设计比较经济；大部分单位可享受组团中央景观；接近5000元/㎡的均价导致单位总价过高；户型较差客厅只有4200的开间，交通通道浪费面积较多；朝向为坐南朝北；户型设计紧凑合理，带花厅可以实现买2房得3房的户型F-2/141.23/4-3-1-2接近5000元/㎡的均价导致单位总价过高；户型评介户型评介户型评介户型评介户型设计较传统,格局分布合理,极少部分户型带赠送空间,主力户型客厅开间较窄，总体来说户型没有亮点。四至四至四至四至东至建工三村，西临30米宽城市规划道路、市二机器厂，南接凉亭轧钢厂、省农机公司仓库，北至省轻工业学校、市体育学校。备注备注备注备注本次开盘为天佑地产推出的万泰小区一期部分房源。东骧神骏东骧神骏东骧神骏东骧神骏12.1512.1512.1512.15开盘分析开盘分析开盘分析开盘分析-3-东骧神骏东骧神骏东骧神骏东骧神骏····万泰小区万泰小区万泰小区万泰小区12121212月月月月15151515日开盘分析日开盘分析日开盘分析日开盘分析重要信息列表重要信息列表重要信息列表重要信息列表：：：：开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间2007年12月15日上午8：30分开盘地点开盘地点开盘地点开盘地点东风东路延长线金马山开盘到场客户量开盘到场客户量开盘到场客户量开盘到场客户量680批（截止下午1点）开盘到场私家车量开盘到场私家车量开盘到场私家车量开盘到场私家车量170辆开盘方式开盘方式开盘方式开盘方式排队开盘优惠开盘优惠开盘优惠开盘优惠2个点优惠开盘价格开盘价格开盘价格开盘价格4999499949994999元元元元////平米平米平米平米开盘推售量开盘推售量开盘推售量开盘推售量1753户（员工留用150户）销售套数销售套数销售套数销售套数约420套开盘销售率开盘销售率开盘销售率开盘销售率24%1111....项目概况项目概况项目概况项目概况项目位于金马路金马山，属市政府规划的主城55个片区中的昙花片区，北面是省轻工业学校，市体育学校，西临城市规划道路，市二机器厂，南至凉亭轧钢厂，东至建工三村。性质为住宅用地，望景苑开发商为云南志远房地产开发有限公司，万泰小区为云南天佑房地产有限公司。占地面积为222004平方米，建筑面积646331平方米（含望景苑），建筑密度23.98%，总户数5033户。项目为最高42米落差缓坡地，低密度高绿化率社区，是目前东市区开发规模最大的项目，项目物业形态包含高层、小高层，多层和联排、双拼别墅，项目物业形态多样，产品丰富。项目规划配套有幼儿园，复合性商业街，网球场和社区医院，是目前东市区较有代表性的楼盘。东骧神骏东骧神骏东骧神骏东骧神骏12.1512.1512.1512.15开盘分析开盘分析开盘分析开盘分析-4-2222....推售单位分析推售单位分析推售单位分析推售单位分析本次开盘推出均为16、18层的高层电梯房，其中“瑞泰苑”推出3栋7个单元；“铭泰苑”推出4栋9个单元；“润泰苑”2栋3个单元；“泽泰苑”推出2栋4个单元；共1753套房源（包含员工自留150套房源），占总房源5033套的34%。（具体推售单位见下图）万泰小区小高层模型万泰小区小高层模型万泰小区小高层模型万泰小区小高层模型万泰小区洋房模型万泰小区洋房模型万泰小区洋房模型万泰小区洋房模型东骧神骏东骧神骏东骧神骏东骧神骏12.1512.1512.1512.15开盘分析开盘分析开盘分析开盘分析-5-位置位置位置位置单元数单元数单元数单元数层数层数层数层数单层户数单层户数单层户数单层户数户数户数户数户数瑞泰苑1栋3个单元176301户瑞泰苑2栋2个单元164128户瑞泰苑5栋2个单元175170户铭泰苑2栋2个单元165160户铭泰苑3栋4个单元164256户铭泰苑5栋1个单元16696户铭泰苑6栋1个单元176102户润泰苑1栋2个单元185180户润泰苑3栋1个单元18472户泽泰苑1栋2个单元1810（4/6）180户泽泰苑3栋2个单元183108户总户数总户数总户数总户数1753户开盘推出约15个户型，户型情况：东骧神骏东骧神骏东骧神骏东骧神骏12.1512.1512.1512.15开盘分析开盘分析开盘分析开盘分析-6-户型户型户型户型建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积((((㎡㎡㎡㎡))))户型特点户型特点户型特点户型特点套数套数套数套数C1b-381.282房2厅1厨1卫，4.5米客厅＋景观阳台＋凸窗设计＋2梯6户51C2b-381.802房2厅1厨1卫2阳台，4.5米客厅面宽＋阳光花房＋5.4米大厨房35C2a-387.112房2厅1厨1卫，4.5米客厅＋凸窗设计101C2a-490.362房2厅1厨1卫2阳台，6.5米客厅+凸窗设计+L型大厨房53C2a-688.202房2厅1厨1卫，4.2米面宽大阳台＋阳光花房+凸窗设计70F-191.142房2厅1厨1卫1入户花园，入户花厅＋4米风景阳台＋4.5米客厅面宽36Ha-193.373房2厅1厨2卫,3.9米阳台＋阳光花房＋2梯4户＋7.1平米厨房164Ha-293.683房2厅1厨1卫,4.2米面宽显扩中庭＋双阳台＋5.8平米大卫生间＋2梯4户164C1b-1108.683房2厅1厨1卫,5米面宽＋4.6平米厨房＋L型景观凸窗274B-3120.973房2厅1厨2卫,4.2米面宽客厅＋L型厨房+凸窗设计34C1b-2121.253房2厅1厨2卫,双阳台＋4.3米面宽客厅＋全明室＋低公摊＋3.6米面宽卧室135B-1137.794房2厅1厨2卫,超大景观阳台＋低公摊＋4.2米面宽客厅＋3.6米面宽卧室196F-2141.234房3厅1厨2卫,四室方正简洁+超大景观阳台+入户花厅+6.1米面宽客厅72B-2108.513房2厅1厨1卫,4.2米面宽阳台+5.5196东骧神骏东骧神骏东骧神骏东骧神骏12.1512.1512.1512.15开盘分析开盘分析开盘分析开盘分析-7-米客厅+凸窗设计+3.9米面宽卧室J-2144.724房2厅1厨2卫，四室方正简洁+24平米超大客厅+4.5米景观阳台+4.1米面宽卧室+凸窗设计36从上表可以看出此次推出户型15个，户型区间为80-145㎡，分配比例如下:户型面积户型面积户型面积户型面积户型数户型数户型数户型数套数套数套数套数（（（（户户户户））））面积小计面积小计面积小计面积小计((((㎡㎡㎡㎡))))户数比户数比户数比户数比面积比面积比面积比面积比80－90㎡425721980.415.9%13%91-120㎡6887111060.654.9%65.8%121-145㎡547335860.229.2%21.2%合计151617168901.2从户型面积定位可看出该项目以二次置业客户为目标客户群。3333....价格分析价格分析价格分析价格分析东骧神骏东骧神骏东骧神骏东骧神骏12121212月月月月15151515日开盘价格日开盘价格日开盘价格日开盘价格栋数栋数栋数栋数均价均价均价均价单价范围单价范围单价范围单价范围（（（（元元元元/m/m/m/m2222））））总价范围总价范围总价范围总价范围（（（（元元元元））））楼层差楼层差楼层差楼层差（（（（元元元元/m/m/m/m2222））））瑞泰苑1栋45374248-4798367494-41507420-40瑞泰苑2栋49664594-5329519789-70460820-60瑞泰苑5栋53924983-5642627213-77628520-40铭泰苑2栋53695129-5579556547-76873020-40铭泰苑3栋50234998-5233474460-49844320-40铭泰苑5栋47844544-4997490524-60178820-40铭泰苑6栋49434703-5178405634-62136020-40润泰苑2栋48914429-5238394112-58727020-40润泰苑3栋50083848-5860335199-84805920-40泽泰苑1/3栋50234524-5476395019-65264620-40一期推售单位开盘均价一期推售单位开盘均价一期推售单位开盘均价一期推售单位开盘均价4999499949994999元元元元////mmmm2222此户数是按照户型数量统计。东骧神骏东骧神骏东骧神骏东骧神骏12.1512.1512.1512.15开盘分析开盘分析开盘分析开盘分析-8-各单位价格柱状图400042004400460048005000520054005600瑞1瑞2瑞5铭2铭3铭5铭6润2润3泽名称价格均价综上分析：一期推出单位均价为4999元/㎡其中“瑞泰苑5栋”均价最高达5392元/平方米主要原因是位于一期中心位置，享受中央水景景观；其次为“铭泰苑2栋”均价次高达到5369元/平方米，