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1/192007年经济师中级房地产专业知识与实务试题及答案解析一、单项选择题1.城市进化理论把城市的发展演变划分为四大阶段，依次为（）。A.绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散B.相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散C.绝对集中、相对集中、绝对分散、相对分散D.相对集中、绝对集中、绝对分散、相对分散2.城市职能中，为本城市以外区域的需要服务并为本城市创造收入的部分，称为城市的（）。A.基本活动部分B.非基本活动部分C.专业化部门D.非专业化部门3.大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为（）现象。A.城镇化B.郊区化C.逆城市化D.后城市化4.某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平被称为（）。A.需求门槛B.中心性C.中心地职能D.商品销售范围5.某省的总人品为5000万人，其中城镇人口为2250万人，则该省的城镇化率为（）。A.30%B.45%C.50%D.55%2/196.《物权法》规定的建设用地使用权出让合同的内容不包括（）。A.土地使用期限B.土地用途C.动工开发建设期限D.土地界址、面积7.土地使用权出让招标公告的内容一般不包括（）。A.投标人的名称和地址B.投标人的资格要求C.投标保证金D.确定中标人的标准和方法8.国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和（）。A.土地使用权转让B.土地使用权出租C.国有土地租赁D.土地使用权抵押9.下列关于土地使用权转让的说法中，错误的是（）。A.成片开发土地使用权只能成片转让B.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移C.土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权D.成片开发土地转让的前提是必须形成工业用地或其他建设用地条件10.某公司3年前以法定最高出让年限取得一宗商业用途土地的使用权，然后建成酒店转让。现该酒店的土地使用权最高年限不高于（）年。A.37B.40C.47D.5011.房地产市场调研要求调研人员具备良好的职业道德，从事调研活动不允许带有任何个人的意愿或偏见。这种要求体现的是房地产市场调研的（）原则。A.客观性B.科学性C.主观性D.公平性3/1912.下列房地产市场调研内容中，属于房地产消费动机调研内容的是（）。A.消费者对位置的要求B.消费者的购买意向C.消费者的收入水平D.消费者可承受的价格13.房地产市场需求调研包括房地产消费者、房地产消费动机和房地产（）调研。A.消费行为B.消费环境C.消费群体D.消费能力14.某一时期内为房地产市场提供的房地产产品的总量，称为房地产市场（）。A.需求B.销售C.供给D.投资15.在市场调研中，通常把可能到某处购物的顾客所分布的地区范围称为（）。A.生活圈B.活动圈C.商圈D.行政圈16.下列关于策划的表述中，错误的是（）。A.策划既含有未做事之前对如何行动的整体筹划和安排，又含有遇到突发事件如何处置的对策B.策划包含计划和决策C.策划主体是指能动地进行策划活动的人D.策划的客体是指策划指向或策划标的17.下列指标中，属于反映房地产市场运行状况的中观经济资源评估指标的是（）。A.银行贷款年末余额B.居民储蓄存款与余额C.人均可支配收入4/19D.商品房空置面积及空置率18.确定房地产开发项目用地位置、面积、界限的法定凭证是（）。A.项目选址意见书B.建设工程施工许可证C.建设用地规划许可证D.建设工程规划许可证19.控制性详细规划的内容不包括（）。A.确定规划地区各类用地的界线和适用范围B.确定近期建设目标、内容和实施部署C.规定建筑后退红线距离D.规定交通的出入口方位20.甲、乙两住宅小区的建筑容积率相同，甲住宅小区的平均层数比乙住宅小区的平均层数多，则下列关于两住宅小区居住建筑密度的说法，正确的是（）。A.甲住宅小区的居住建筑密度低B.乙住宅小区的居住建筑密度低C.甲、乙两住宅小区的居住建筑密度相同D.甲、乙住宅小区居住建筑密度的高低难以判定21.某张拟购买一套新建住宅，预计住宅的使用寿命为70年，每年的平均住房费用为3万元，当资本利率为10%时，张某应一次性付款（）万元。A.28.90B.29.50C.29.96D.3022.某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所示，其投资回收期为（）年。单位：万元年份0123456净现金流量-1000250250250250250250A.3B.4C.55/19D.623.考虑资金时间价值所计算出的动态投资回收期与不考试资金时间价值所计算出的静态投资回收期相比，静态投资回收期（）。A.总比动态投资回收期长B.有时比动态投资回收期长C.总比动态投资回收期短D.与动态投资回收期相等24.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，若基准收益率为10%，则该项目的净现值为（）万元。单位：万元年份012345现金流入现金流出10003505035050350503505035050A.-8.31B.87.32C.137.24D.205.6525.某房地产开发公司开发建设一住宅小区，建设用地面积为50000平方米，住宅平均售价为3000元/平方米，固定成本为1260万元，单位产品的可变成本为1290元/平方米。采用盈亏平衡分析法对投资进行评估，若规划批准的总建筑面积为100000平方米，则其经营安全率为（）%A.90.23B.92.63C.95.80D.97.0626.在房地产开发项目论证设计阶段，投资的主要风险是（）。A.发生不可预料的意外事件B.资本结构的变化C.项目评估分析和预测的准确性D.承包商对项目控制与管理的能力27.房地产开发商由于筹资及财务状况不良，不足以维持企业偿债能力而产生的风险，称为（）风险。6/19A.经营B.业务C.财务D.信用28.房地产投资风险中的动态风险，可通过（）加以规避。A.经营者自身努力B.加强对投资项目的评估C.投保D.防止意外事故发生29.房地产投资项目评价中，考虑通货膨胀率计算出的净现值与不考虑通货膨胀率计算出的净现值相比，（）。A.前者比后者小B.前者比后者大C.大小经常变化D.两者相等30.房地产投资风险转移的主要形式是（）。A.将风险损失摊销计入成本B.从未发生风险损失项目的收益中补偿C.与非保险业的其他人签订合同D.建立内部风险基金31.工程建设项目是指在一定时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产，而按特定的程序完成的（）。A.承包合同B.一次性任务C.管理工作D.施工过程32.在矩陈组织结构中，每一项工作的指令来自（）部门。A.一个B.两个C.四个D.上级33.项目的计划总工期可以被分为前期策划、设计、施工、交付使用等主要阶段。这几个阶段的开始或结束一般是作为项目最主要的（）。7/19A.设计事件B.管理工作内容C.里程碑事件D.进度控制34.全面质量管理的基本观点包括：质量第一的观点，以（）为主的观点，为用户服务的观点和一切用数据说话。A.控制B.预防C.经济效益D.激励35.招标人想把工程建设的资金风险转移给承包商时，一般会采用（）合同。A.成本加利润B.成本加酬金C.单价D.总价36.市场法是选取一定数量的（）并将它们与被估价房地产进行比较，然后对其成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。A.买卖实例B.成交案例C.交易实例D.可比实例37.在市场法估价中，因成交日期与估价时点不同而对成交价格进行的处理，属于（）。A.建立价格可比基础B.交易情况修正C.交易日期调整D.房地产状况调整38.某宗房地产的成交价格为3000元/平方米，买卖双方应缴纳的交易税费共计为成交价格的10%，交易税费均由买方缴纳，则该房地产的正常市场价格（）。A.高于3000元/平方米B.低于3000元/平方米C.为2700元/平方米D.为3300元/平方米8/1939.建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失，属于（）。A.功能折旧B.经济折旧C.物质折旧D.外部性折旧40.报酬率等于（）、投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率之和减去投资带来的优惠率。A.低风险报酬率B.银行存款利率C.银行贷款利率D.无风险报酬率41.房地产市场营销过程中的目标顾客确定阶段的工作包括（）、目标市场选择和市场定位。A.企业目标确定B.市场细分C.产品设计D.产品价格制定42.代理租售二手房与代理租售新建商品房相比，前者与后者的差别体现在（）。A.代理机构的性质不同B.代理费用较低C.成交可能性低D.标的以单宗房地产为主43.需求导向定价法的理论基础是（）。A.生产理论B.成本理论C.分配理论D.效用理论44.在房地产名义总价不变的情况下，通过调整付款方式达到降低房地产实际价格的方法是（）。A.各次付款比例不变，各次付款时间往前移B.各次付款时间不变，提高前期付款比例C.各次付款时间往后移，提高后期付款比例9/19D.各次付款时间往前移，提高前期付款比例45.某从事二手房租售代理的房地产经纪机构希望给广告受体提供能随时查询的房地产详细状况，并及时更新房源信息，宜采用的广告媒体是（）。A.路牌B.广播C.电视D.网络46.业主大会筹备组成员应由（）组成。A.业主代表和建设单位B.建设单位和物业管理企业C.业主代表、建设单位和房地产行政主管部门D.业主代表、物业管理企业和街道办事处47.物业管理投标程序包括：①准备投标文件，②项目评估与风险防范，③评标，④接受招标方的资格审查，⑤获取招标信息，⑥签约并执行合同，⑦收到中标通知书等主要步骤。这几个步骤的正确顺序是（）。A.⑤→①→②→④→③→⑦→⑥B.⑤→②→①→④→③→⑦→⑥C.⑤→①→②→③→④→⑦→⑥D.⑤→②→①→③→④→⑦→⑥48.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过（）予以列支。A.物业服务支出B.物业服务成本C.专项维修资金D.物业管理费用49.某住宅小区业主委员会共有11名委员，出席小区第五次业主委员会会议的委员共9人，该次会议所做出的决定若有效，必须经（）名以上委员同意通过。A.4B.5C.6D.750.下列各项原则中，不属于物业服务费收费原则的是（）。10/19A.合理原则B.公开原则C.费用与消费者承受能力相适应原则D.费用与服务水平相适