中原地产碧桂园十里银滩案例分享

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。惠州中原策略中心ShenZhen.08.2011碧桂园·十里银滩案例分享Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010碧桂园首次操盘旅游度假地产，取得满盘钵！碧桂园首次面向全国客户销售，取得圆满成功！全国首个楼盘单次推货量最大，业绩成交最好的项目！首次打响惠东旅游度假地产先河！Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010港深都会圈，每个人都买得起的海滩屋碧桂园19年来首个滨海度假项目居1.5小时港深都会圈价格仅相当于三亚的1/3甚至更少奢享10里私家海滩于南中国为您奉献1个海洋世界…Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010报告目录1234项目介绍营销情况开盘现场小结Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010项目篇Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010惠东深圳东2011年之前，这里到处是无垠的海，纯粹自然蓝天、白云、绿地，森林蓊郁…我们习惯称它为2011年，“列强”提着雄心壮志和大把的金钱从四面八方赶来，打破宁静之后他们宣称这里是富力世茂碧桂园万科合正……品牌发展商云集惠东携碧桂园十里银滩开启惠东新时代Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010区域市场分析：2011年惠东大盘供应量大增，大盘云集意味着竞争加剧，同时伴随竞争势必引起区域关注度骤然提升。合生滨海湾金融街金海湾碧桂园十里银滩合正项目富茂威尼斯湾海泉湾深业项目万科双月湾碧桂园十里银滩是碧桂园集团在惠东开发的首个项目。区域良好的自然条件，景观资源配套，都将成为十里银滩寻求突破区域的有力支撑。目前金融街、富力、世茂、合生、合正、中信、万科、碧桂园、深业、等各大知名发展商瞬时云集巽寮湾，伴随大盘开发，巽寮湾举起指日可待，南中国旅游地产将备受瞩目。中信项目Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,20108竞争项目别墅公寓高层洋房推售时间万科双月湾180—220㎡TH56—84㎡45—140㎡120—168㎡预计7月推出碧桂园十里银滩217—438㎡双拼153—168㎡联排约89㎡一房——61㎡—300㎡一房到六房产品首批开盘热销合正东部湾320㎡独栋230—270㎡联排————50—150㎡洋房预计7月份开盘富茂威尼斯湾320—339㎡独栋250—260㎡双拼190—250㎡联排65—160㎡————预计8月底开盘候鸟高尔夫93—193平层别墅————————海辰项目450—761㎡独栋16套360—521㎡联排44套————133—196㎡高层洋房360套现已接近封顶，销售节点未定金海湾340—1058㎡独栋50—80㎡一房至两房————7月推阳光假日养老公寓，8月推融玺高尔夫独栋从区域整体供应量及供应时间看，区域整体推售时间集中，产品以别墅为主，洋房产品作为回笼资金快速手段，产品类型较丰富，竞争激烈。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,20109区域形势判断房地产调控政策围剿深圳楼市，区域发展前景虽未有定论，但势必出现短期利好竞争白热化、产品多元化，项目竞争带动整体影响力，区域市场整体升温从产品推广到客户积累，诸强之间难免相互借鉴，盘活区域客户资源突破？明确竞争中产品定位，寻找项目及市场差异化…拓宽营销渠道，整合营销资源…区域、行业之间加强联动，强调品牌优势…合理价格才是王道。同类产品云集的情况下价格优势势必引导市场购买方向…Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010项目区位：项目选址深圳东亚婆角旅游度假区海边，背山面海，距离深圳40分钟车程，交通便利，这是一个典型的“房在惠东、客在深圳”的项目。区域整体交通线路导视交通便利：惠深沿海高速公路及深厦高铁小径湾站直接连接项目，同时广深港客运专线、深汕高速、广惠高速、东部沿海高速形成区域1.5小时都市圈。区域资源：亚婆湾背山面海，享受十里沙滩的海岸生活，是中国最美丽海滩之一。海水清澈，保留亿万年的原生礁石群，适合海边度假观光。便利生活：南中国度假胜地，中国另一个三亚，不需要做飞机边便可享受亲海生活。区域整体优势：惠东巽寮集中了大量具备度假旅游产品开发优势的弯曲地域，万科等知名房企的进驻，带动区域整体发展及属性定位。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010占地面积144万平方米开发周期项目预计10年开发，项目目前分为两期开发，后续增加土地规模主要产品临海别墅，海景洋房，山景洋房，海景公寓装修情况别墅毛坯交楼，其余产品1300元/㎡左右精装修标准项目位置深圳东亚婆角海滨旅游区车位情况全部地下车位，比例为1;1一期概况项目一期共计4957套，主要产品有：2栋海景洋房，2栋山景洋房，五星级酒店，临海公寓，临海别墅。山景洋房：836套海景洋房：3620套临海公寓：423套临海别墅：78套项目一期项目二期项目二期项目技术指标：本项目就体量与区域其他大盘相比属于规模较小的项目，但产品充分利用一线看海优势，打造多种实用型度假产品。项目目前状况远不能满足其十年开发的发展要求，发展商将继续取得土地致力于同类产品的持续开发。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010项目景观规划：“十里延绵海滩，比肩棕榈滩的南中国海景”千年礁石水清沙白背靠群山南临大海，居住在山海环抱的自然中“这里的蓝色是透明的，南中国最纯净的海水，拥有8米能见度”。拥有长达5公里的白沙滩海岸线，漫步其间，心旷神怡。亿万年原生山海资源，拥有巨型礁石群，构成雄奇俊美的海岸画卷。这里是南中国最美的地方。湛蓝的天空，湛蓝的大海，纯净的蓝色，没有一点杂质，只有透明的变化，深邃与神秘，纯净与安宁，在此刻，在身边项目规划——景观规划：项目立足于打造“南中国另一处三亚”的目标，演绎一处“山与海，阳光与礁石，建筑与绿化”完美结合的纯美社区。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010项目园林规划：“携手迪士尼景观主创机构美国PERIDIAN打造最美景观”采用“一心、两轴、多组团”的结构框架、保证整个景观有重点，同时照顾好景观的均好性。整个十里银滩的绿地率达到30％，每一栋建筑都有针对性的进行绿化，让建筑与整体环境融为一体。整个社区整合规划，地面与建筑绿化相结合形成立体绿化系统，社区绿化与建筑、山景与海景、阳光御热带椰林风光完美配合。碧桂园全球招标，邀请世界知名的景观规划与设计机构—美国PERIDIAN负责碧桂园十里银滩的整个景观规划设计。项目规划——园林规划：礼聘国外品牌园林公司重金打造滨海园林、亿年礁石公园。Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010项目产品规划：风情别墅+海景洋房+酒店式公寓=365天尽享海山景洋房临海公寓五星酒店海景洋房海景别墅产品业态包括巴厘岛风格的沙滩别墅、亲海别墅、海景洋房、酒店式公寓等多种度假产品，满足不同的度假需求。巴厘岛风格别墅产品，注重融入阳光与活力，给予度假生活梦幻想象力与浪漫情怀。海景洋房采用创新的波浪式立面，让建筑与海融为一体，互为风景。项目规划——产品规划：充分利用现有资源打造实用型、多样化产品。Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010五星级酒店，蝶式造型外立面，千套客房，奢尚度假生活。商业中心、游艇码头、国际幼儿园、省立绿色通道2号线，含购物、休闲、教育、健康多元设施。项目聘请国家一级资质物业管理公司，实施独立苑区管理。24小时保安、电子智能门禁、重点区域视频监控、确保滨海大城安全无忧随时提供家具清洁、家店保养、花园及公共绿化护理等服务。专业物业个人定制服务模式，为业主提供预约个性化管家式服务。项目配套：十里私家海滩、礁石公园、省级绿道结伴五星级酒店、商业中心、国际双语幼儿园的国际度假社区。Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010发展用地发展用地山景洋房临海别墅五星酒店海景公寓海景洋房海景洋房推售区域保留区域产品打造——整体类别：项目为不同客户提供多元化选择，合理配比各类产品，实现景观效果最大化。Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010共20层共20层共30层共25层共20层产品特点分析山景洋房整体采用逐层退台式设计，波浪式立面风格，保证各种产品都可以欣赏海景景观。项目运用中庭镂空设计，产品围绕中空部分对称排布，与常规小户型产品相区分，保证通风采光最大化。户型一律绽放式排列，最大化利用空间及收集景观资源，同时在拥挤的设计中保证每户的私密性。山景洋房整体实用率约79%，实用面积较大，同时发展商打出4000-5000元/㎡的宣传口号，对市场产生较大吸引力。目前是认筹最为火爆的产品。产品劣势分析产品两栋836套，产品排布紧密，居住空间拥挤；中空面积较大，产品一律向内开窗，安全性较差；项目进深较大，但开间小，部分户型为最大限度追求景观，户型形状不规则。产品打造——山景洋房产品分析：首期推出两栋山景洋房，把不能看海的劣势转化为山景资源优势，将景观资源最大化。Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,20102号楼C2-1户型2室2厅88㎡2号楼B-1户型2室2厅93㎡休息区活动区休息区活动区户型坐北朝南（西南/东南），方正实用，干湿分区明显。整体实用率较高，性价比高，适合投资/自住客户购买，此次认筹量最大，受市场青睐。产品采用精装修交楼，拎包即可入住，方便购买群体的投资需求。大两房实用面积大，空间布局合理，宽敞舒适，体现独家产品以享受为主题的设计理念。产品打造——山景洋房户型：户型较方正，实用率高，是所有洋房系列中性价比最高的一组产品。Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010户型坐北朝南（西南/东南/正南），干湿分区明显。整体实用率较高，性价比高，适合投资/自住客户购买，此次认筹量最大，受市场青睐。产品采用精装修交楼，拎包即可入住，方便购买群体的投资需求。E户型棱角多，不方正，整体居住舒适感稍差，但位置凸前，保证景观效果最大化。2号楼E户型3室2厅145㎡2号楼F2户型3室2厅98㎡休息区活动区休息区活动区产品打造——山景洋房户型：整体实用率较高，户型方正实用，山景资源较好。Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010产品特点分析海景洋房整体采用三角形结构设计，单栋楼整体分三个区域，独立入户，避免拥挤。项目同样运用中庭镂空设计，产品围绕中空部分对称排布，与常规小户型产品相区分，保证通风采光最大化。户型规则排布向外延伸，每户附带独立阳台，方便取景。海景洋房整体实用率约63%，实用面积小，公摊大，购买成本较高。产品劣势分析产品单层63套，居住空间拥挤，14部电梯也难以轻松承载如此单层户数。项目实用率低，公摊面积较大。产品80%户型观海，但仅仅30%户型朝向较好，大部分朝向较差采光不足。产品打造——海景洋房产品分析：海景洋房推出两栋，外立面呈三角布局，八成户型可以观赏一线海景资源。Codeofthisreport|21©Copyr