中国养老地产研究-汤灿

-1-中国养老地产研究2013年汤灿-2-第一章国内养老地产开发机会及开发条件研究第二章养老地产案例研究第三章养老地产开发运营模式研究专题总纲成都重庆西安北京沈阳无锡天津湖州佛山海南镇江南京青岛-3-第一章国内养老地产开发机会及开发条件研究宏观视角开发机会研究——养老地产宏观发展维度中观视角开发条件研究——养老地产城市进入维度微观视角开发条件研究——意向地块微观条件维度开发机会及条件小结-4-我国“居家养老”方式逐步成为主流中国现已步入老龄化迅速发展阶段，此阶段对传统养老模式构成冲击，老人自我养老意识加强，更多老人们倾向于高级老年公寓形式的居家养老方式。宏观视角开发机会研究现状趋势到21世纪中期，我国老年人口(60岁以上)将超过4亿，占全国总人口的28%2010~2040年是中国人口老龄化速度最快的时期，这一阶段老年人口平均每10年提高3.99%截止2009年，我国60岁以上的老年人已达到1.67亿，占全国总人口的12.5%依据联合国标准，当一个国家或地区60岁以上老年人口占总人口的10%，或65岁以上老年人口占总人口的7%，即视为进入老龄化社会第一阶段1990~2003199020102030204020501.360.972.304.71老年人人口(亿人)年份中国老龄化进程第二阶段2003~2020第三阶段2020~2050老龄化比率8.6~10.2%老龄化比率10.2~15.6%老龄化比率15.6~27.4%20202000-5-第一阶段：市场发展初期（1999年-2010年）——老年住宅市场发展缓慢老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远远没有达到能够支持老年人住房消费的能力，老年人不能构成老年住宅消费的主体，同时，传统的家庭养老居住观念还未转变过来，因此市场有效需求不明朗，市场风险稍大，老年住宅市场发展缓慢。第二阶段：市场快速发展阶段（2010年-2025年）——老年住宅井喷式增长一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均GDP达到3000美元以上，社会保障体系的逐步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体，市场需求明朗；另一方面，目前年龄在35—45岁的一批中年人在这一阶段也步入老年，他们是目前社会的主流，有着较高的收入及教育水平；同时，这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段老年住宅的需求将会出现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在一个较高水准，约在10%左右。第三阶段：市场成熟发展阶段（从2025年-2055年）——处于较高水平稳定期老年住宅市场的发展已进入一个稳定发展期，发展初期的消费需求释放阶段已经过去，市场发展渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势，因此，老年住宅市场的发展将稳定在一个较高的合理水平。目前我国养老地产的井喷式增长时期已经初步形成宏观视角开发机会研究-6-“421“家庭养老压力加大，针对“独子养老”面临的困境，目前市场形成了“以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充”的养老服务体系”缓解”421“家庭养老压力大力发展居家养老和社区服务养老使老年人既能生活在熟悉的生活环境里，又能发挥社区老年人互相帮助的优势，这对老年人、对家庭、对社会都是最好的选择。”421“家庭养老压力加大一对夫妻，一个孩子，四个老人的新型家庭成为城镇家庭结构的主要模式，城市家庭结构模式的变迁。爷爷奶奶姥爷姥姥爸爸妈妈子女421家庭结构宏观视角开发机会研究-7-政策制度扶持促进老龄产业快速发展2000《关于加快实现社会福利社会化的意见》制定出台促进老年社会福利事业发展的优惠政策；把养老服务尤其是“三无对象”和低保对象的养老服务提到工作议事日程。2007.12.21民政部关于开展“全国养老服务社会化示范单位”创建活动的通知民政部《关于开展养老服务社会化示范活动的通知》由点到面，逐步推开。省级民政部门要在试点的基础上，树立典型，命名一批养老服务社会化示范区（市）和养老机构示范单位；民政部将在适当时机命名全国养老服务社会化示范区（市）和养老机构示范单位，以进一步深化示范活动，推进社会福利社会化。2005.3民政部公布《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》一、支持社会办福利机构的重要意义二、支持社会办福利机构的基本原则三、制定优惠政策，抓好政策落实，支持社会办福利机构的发展四、多渠道、多形式筹集资金，支持社会办福利机构的发展五、发挥职能作用，维护社会办福利机构的合法权益2005.12.152001建设部关于《城市道路和建筑物无障碍设计规范》规范为老年人服务的基础设施建设和与老年人生活密切相关的无障碍设施建设2006.3《关于加快发展养老服务业的意见》一、进一步发展老年社会福利事业；二、大力发展社会养老服务机构三、鼓励发展居家老人服务业务四、支持发展老年护理、临终关怀服务业务五、促进老年用品市场开发六、加强教育培训，提高养老服务人员素质2006.9中国老龄委出台《老龄事业发展“十一五”规划》一、继续建立健全老龄政策法规体系二、不断健全和完善老年社会保障体系三、加快构建养老服务体系四、努力丰富老年人精神文化生活2008.1民政部转发财政部、国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知法律政策及建筑规范金融信贷政策（贷款的规模、期限、利率方面的优惠）财政财策（专项拨款、补贴、减免收费等）税收政策（优惠与减免等）宏观视角开发机会研究-8-市场需求及供应缺口利于发展养老项目中老年住宅基本位于远郊区，市场需求量较大。近年来全国各地推出大量养老项目，由于供不应求，所以老年住宅市场仍存在较大机会。随着房地产市场的发展，楼盘之间的竞争日益激烈，导致了市场的细分。部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。老年住宅这市场上的特殊产品一经开盘销售便取得了较好的销售成绩。老年住宅省份总建面（万平）项目状态亲和源上海10现有20套尾房在售燕达国际健康城燕郊110一期已全部现房，在售中太阳城北京昌平30项目已售罄温都水城北京昌平252013年10月开始接受加盟，入住80户乌镇雅园浙江82013年6月开盘，一期已售罄云杉镇天津宝坻702013年6月底入住，在售中泰康之家北京昌平302012年6月6日落户京城，2015年运营宏观视角开发机会研究-9-养老地产的发展具有极大动力，开发机会良好推动中国养老地产的发展养老观念转变社会对养老住宅的关注“421”家庭养老压力社会老龄化趋势宏观视角开发机会研究政策的优惠市场的需求及供应缺口-10-养老地产城市进入主要判断参数指标模型中观视角开发条件研究人口状况判断城市是否进入老龄社会的标准人均可支配收入判断城市人口购买力是否具备发展养老地产的标准世界卫生组织根据联合国将“60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%”作为判断一个地区是否进入老龄社会的标准国际标准为人均可支配收入达到3000美元（约20000人民币）以上具备发展养老地产的条件拟进入城市是否适宜发展养老地产？从社会经济指标层面两维度进行判断-11-以核心城市为代表，对全国七大城市群进行分析研究中观视角开发条件研究-12-根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。中观视角开发条件研究注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。成熟区：华东、华北、西北城市群考察区：东北、华中、西南城市群潜力区：华南移民城市群暂不考虑区：经济发展水品及老龄化程度均不高的其它城市群-13-根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。中观视角开发条件研究注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。成熟区：老龄化程度高，经济水品发达。目前阶段可立即进入的成熟区域。以上海、北京、西安为代表的华东地区、华北地区和西北地区城市群因为其老龄化程度最严重，具有巨大的潜在市场，另外，强大的消费力又提供了有力的消费支撑，为老年住宅的试点开发和良性发育提供了有利条件。-14-根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。中观视角开发条件研究注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。考察区：老龄化程度严重，经济发展水平有待提高。具体项目应重点考察当地的经济发展状况和消费能力。以沈阳、武汉、成都为代表的东北地区、华中地区和华南地区城市群老龄化程度严重，具有巨大的潜力市场，但经济发展状况和消费力相对较差，该区域具体项目应重点考察当地的经济发展状况和消费能力。-15-根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。中观视角开发条件研究注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。潜力区：经济发展水平高，老龄化程度有限，具体项目应重点考察当地对养老地产的需求状况。以广州为代表的华南移民城市群经济发展水平较高，消费力强，但人口老龄化程度相对较轻，该区域具体项目应重点考察当地对养老地产的需求状况。-16-根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。中观视角开发条件研究注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。暂不考虑区：经济发展水品及老龄化程度均不高老龄化程度较轻，且经济发展水平较差的城市。-17-微观视角开发条件研究养老地产民政系统项目（社会福利用地）非福利用地“养老”地产项目：前期通过一般渠道取得土地，以养老概念为主打销售住宅产品综合型地产项目：通过医院／养老等项目捆绑，以低成本取得大规模土地开发开发商有土地使用权开发商无土地使用权通过医院等养老元素获取土地通过一般地产项目开发渠道获取土地以非福利用地地块为研究对象“养老”经营项目：利用政策擦边球，在集体土地上建设养老经营型项目农村集体建设用地-18-微观视角开发条件研究养老地产权用地土地微观条件交通条件：较为便利，便于子女探望自然环境：环境优美，最好有温泉、森林、自然水体等自然资源地块条件：方正，可利用空间大，便于整体规划拿地方式：通过招、拍、挂形式土地性质：综合用地优惠条件：土地出让金应比周围同等条件住宅用地低廉土地出让政策方面地块微观条件方面-19-微观视角开发条件研究土地出让政策方面拿地方式现有项目大部分都是通过公开市场上招、拍、挂取得土地土地性质综合用地，大部分采用住宅+商业的模式，住宅用地与其它性质用地（养老配套用地)建筑面积比例大致为8：2优惠条件土地出让金应比周围同等条件住宅用地便宜大部分成功项目拿地价格都较低-20-微观视角开发条件研究地块微观条件方面交通条件：较为便利，便于子女探望自然环境：环境优美，最好有温泉、森林、自然水体等自然资源地块条件方正，可利用空间大，便于整体规划良好的交通条件是项目成功的重要先决条件绿化率高、温泉能有效提升项目档次土地方正便于规划-21-养老地产开发机会及开发条件总结宏观视角开发机会——养老地产的发展具有极大动力，开发机会良好目前我国养老地产市场的井喷式增长时期已经初步形成，“居家养老”成为主流养老方式。政策制度扶持促进老龄产业快速发展市场需求及供应缺口利于发展养老项目中观视角开发条件——根据城市人口老龄化程度及人均可支配收入两个维度衡量拟进入城市成熟区域：华东、华北、西北城市群（以北京、上海、西安等为代表）考察区：东北、华中、西南城市群（以沈阳、成都、武汉等为代表）潜力区：华南移民城市群（以广州等为代表）其它城市群暂不考虑微观视角开发条件——地块资质良好、