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中国别墅目录一、别墅的概念二、中国别墅的发展三、中国别墅的分类四、中国别墅的建筑形式五、中国别墅营销模式六、中国别墅的政策第一章别墅的概念无论古今中外，别墅均被视为住宅的最高形态，也往往寄托着人类诗意地栖居的终极梦想。本土——“别墅”语义学解释“别”相对于“本”、“此”而言。“墅”古通“野”，原来野宇的左边里字，拆开为田土，已含有土字，故宋人毛晃说：“野古墅字，田下已从土，后人以其转为郊野字，遂复加土于下以别之。”指盖在郊野的房子。“别墅”相对“本宅”而言的第二居所，意为本宅门外供游玩修养的园林房屋，又称“别业”。宋书《谢灵运传》：“修营别业，傍水依山，尽幽居之美”。揭示中国古代别墅的特征：位置：在郊野性质：第二居所环境：贴近自然功能：休闲度假舶来——西方的别墅概念VillaVilla指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。与House相比，Villa才是真正的别墅，卖给富豪阶层。House的概念属于柴米油盐酱醋茶的现实生活，Villa的概念属于浪漫生活。中国别墅概念的厘清我们常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是VILLA，如果直译过来，HOUSE应该是“房子、住宅”；而VILLA才应当是“别墅”。国内的别墅所覆盖的范围极广，它不但包括了每户独幢的独立住宅，发展商也常把双拼别墅（Semi-detachedhouse）、叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些住宅都统称为别墅产品。而除了独立别墅（Detachedhouse），其它这些产品只可以称作Townhouse,与独立别墅的概念绝然不同。中西方别墅概念的精髓无论是在中国还是在西方，别墅最基本的特性数千年并没有改变。从古代秦始皇的苑圃，古罗马的别墅“Villa”到现代的Townhouse别墅，所满足的不仅仅是一种物质生活的需要，更多的是一种生理和心理的需要；它的存在并不是为了满足一种远离城市的，自给自足、与城市生活相隔离的要求，而是为了和城市生活取的一种平衡，并在此基础上求得和城市生活的兼容。从历史传统上看，别墅一般为于城市外面像一个卫星一样的位置上，使用者可以方便到达，同时也可以同样方便地回到城市中去。别墅概念是和城市生活相对立，相平衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。所以……首先，别墅是一种生活方式，区别于其他建筑类型的最重征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大改变。森林、湖泊，蕴藏其间的是城市生活永远无法给予的生活方式。其次，它是住户身份品位和个性的标志，是“富人阶层”占有的领地。第二章中国别墅的发展中国古代别墅中国传统别墅在数千年时间里一直都采用院落式布局，并且这种院落式布局和中国古典园林的有机融合达到了登峰造极、令人叹为观止的境界。中国古代私家园林同样是达官贵人的私人住宅，而且是园林化的住宅。这些私家园林是用来居住、游玩和休闲的混合体，是带有精巧的院落和花园的园林式住宅，因此可以把它们称之为中国古代别墅的典型代表。中国古代别墅经历了三次大发展，分别是魏晋南北朝时期、唐朝和明清时期。魏晋南北朝：以自然山水为造园艺术创作主题的开始和兴盛期。贵族地主的住宅园林化也一时成为风尚，为以后中国园林别墅的发展奠定了基础。唐朝：中国古典园林全面发展的时期，此时的山居郊墅也取得了很大的进步。其中以王维的辋川别墅、李德裕的平泉庄、自居易的庐山草堂最为著名，三者都籍文章、诗篇而传颂于后世。明清：中国古典园林的最后兴盛发达时期，私家园林几乎遍布全国，以江南私家园林最为著名。这种私家园林常建有大量的居住房屋，园中设厅堂、书房、居住庭院、仆役用房等。实际上，园林是住宅的扩大和延伸。当然，园中还要有一个风景优美的环境，使之既有城市里优厚的物质生活又有优雅静致的山林景色，这样虽居城市而又可享受山水林泉的乐趣。简而言之，即是创造可游、可观、可居的城市山林。中西传统别墅比较别墅的本质是人们为了接近自然，欣赏自然美景而建的居住建筑，这一点对于中国和西方的别墅都是适用的。但是二者在不同的社会历史文化背景中产生了不同的别墅建筑文化，形成了不同的设计方法和建筑风格。平面布局建筑体量和尺度建筑和环境的关系中国四合院或开放分散式。把各个功能部分化整为零再用走廊等连接组合起来，从而把建筑内部空间和外部空间有机联系起来。强调适形而止，不求高远，随遇而安，而木构架的结构形式在建筑体量和尺度上的局限性更加剧了这一倾向。体现了一种“微型宇宙””天人合一“的思想。人、建筑、植物、山石、水一应俱全，自然界的时令季节都可以在其中再现，成为一个微缩的世界。西方开放分散式和紧凑集中式西方别墅建筑更具有变革和创新性，常作为宫殿来设计，在尺度和体量上都比中国传统别墅建筑大。建筑和风景庭院则是二元对立的，庭院仅仅是别墅建筑的陪衬而处于次要地位。建筑始终处于主导地位，其它任何因素都从属于建筑。中国古代别墅类型离宫指在国都之外为皇帝修建的永久性居住的宫殿，皇帝一般固定的时间都要去居住。也泛指皇帝出巡时的住所。形式有：宫殿、山庄、台等，如秦始皇的阿房宫、汉武帝的建章宫、清代的承德避暑山庄、楚灵王的章华台、曹操的铜雀台、吴王夫差的姑苏台等。别苑中国秦汉以后在囿的基础上发展起来的、建有宫室的园林。又称宫苑。大的苑广袤百里，有天然植被、野生或畜养飞禽走兽，并建有居住、游乐、宴饮用的宫室建筑群。小的苑筑在宫中。此外，还有建在郊外或其他地方的离宫别苑。著名的宫苑有：汉代上林苑、建章宫，南北朝华林苑、龙腾苑，隋代西苑，唐代兴庆宫、大明宫和九成宫，北宋艮岳，明代西苑(今北海、中南海)，清代圆明园、清漪园（后扩建为颐和园）和避暑山庄。苏州私家园林建章宫承德避暑山庄颐和园拙政园中国近代别墅战争、经济、文化入侵，带来了近代别墅1840年鸦片战争后，伴随着西方列强的入侵，中西方建筑文化开始碰撞交融。外国殖民者为满足自己的需求纷纷在中国建立起西式别墅住宅，中国的封建统治者、买办、官僚富商群起效仿。一时间，中国外国租界盛行的城市也成为西式别墅的聚集地。如上海、南京、青岛、天津等都出现了大量的西式高级别墅住宅。此时的别墅建筑风格千姿百态，是西方各国流行的别墅样式在中国的复制。近代别墅的特点一般位于城市最好的地段总平面宽敞，讲究庭院和小建筑的处理建筑面积通常很大，有数间卧室、餐厅、厨房和卫生间等，多为一、二层改变了中国传统的四合院住宅的平面布局形式，开间划分和平面布局更加灵活自由，结构形式也由一贯的木结构变得丰富多彩建筑外观则随居住者的国别而采用不同的建筑样式二十世纪三十年代后，在国外建筑运动的影响下，中国也出现了少数现代式住宅。这些住宅采用钢筋混凝土结构和玻璃等新结构、新材料，建筑空间趋向通透流畅，造型面貌也是很地道的现代式上海丁香花园丁香花园原是晚清北洋大臣李鸿章的私家花园。19世纪60年代，李鸿章特聘当时的美国建筑大师罗杰斯来沪设计营造。此园副西洋花园官邸建筑与中国江南园林于一体，园中建有三幢西式花园别墅，其中1号楼即为李鸿章和丁香居住的丁香楼，二楼为19世纪后期美国式的别墅建筑。现代别墅发展五大阶段1近郊资源占有阶段2345复合规模配套阶段建筑风格与概念阶段客群与产品细分阶段产品形态创新阶段近郊资源占有阶段早期别墅竞争首先表现为对城市近郊的稀有环境资源的占有的竞争，即资源占有型竞争，一般分为两类：第一类，首先是即对自然环境的独占。通常在早期别墅均选择在风景优美的近郊风景区，如城市江滨、海岸、湖畔、半山等稀有环境资源的占有，以获得市场优势。如福州西湖别墅，广州二沙岛别墅，北京西山别墅，杭州九溪玫瑰园等。此类别墅，价值在环境。第二类，即对城市稀有资源的占有。当传统环境源已所剩无几时，城市拓展过程中的新城市资源板块成为第二轮抢占的热点，如特殊学校区、使馆区，城市中央公园、中央商务区、城市绿化带改造、温泉以及高尔夫球场等，还有成熟、集中的高档别墅板块等。这一时期的竞争表现，主要集中在卖地段、资源的时代。近郊资源占有阶段复合规模配套阶段在城市拓展的大背景下，大盘运动，造城运动，城市运营，造就了一大批城市郊区大型居住区，同时，伴随着私家车的出现，第二居所生活方式已成为城市先富阶层的领先生活。超大规模的别墅项目以其独立、完整的生活、休闲配套，甚至是以“复合地产”的大鳄形态出现在市场上，并迅速形成一股新的竞争势力。同时，大型综合别墅社区，以其产品的丰富性、多样性、创新性，以及配套的完整性，生活功能的独立性，在城市远郊建立适合于第二居所的“飞地”别墅区。如广州的碧桂园、丽江花园、凤凰城等。这一阶段的别墅风格还是停留在简单的“仿伪欧风”，“仿伪北美”为主。无论材质，造型，结构还都只是简单的模仿。这一时期，纯别墅区少，大型综合社区多。一般别墅产品，都存留于大型郊区项目中。建筑风格与概念阶段从2001年开始，中国从南到北开始，大量进行一场“殖民文化”式的建筑风格大“拿来”。随着客群居住水平、置业阶段的提升，换代型客群、海归客群、企业家客群、文化人客群等一大批“新知富阶层”开始摒弃“伪别墅”，并对住宅风格的纯粹性、文化的纯粹性、空间功能的纯粹性提出更高的要求。开发商开始全面引入世界最先进地区的经典建筑风格。在深圳，意大利风格的波托菲诺；在北京北美风格的桔郡、北美乡村风格的纳帕溪谷；在上海，纯西班牙风格的鼎邦丽池等，皆以经典异国文化风格取胜。该阶段是中国别墅从粗犷型的简单模仿向精细型综合创造的转型。是一次有益的实践与提高。在高层次、综合性的“临摹”之后，2002年前后，中国别墅开始从殖民式的复制向文化整合与创新发展，尤其随着新亚洲经济与文化的复兴，亚洲及中国地缘意识的崛起，中国文化意识开始进入别墅设计中，而中国西部的成都率先将中国元素导入现代建筑芙蓉古镇的出现让业界叹为观止。之后成都的清华坊、广州的中华坊、北京的观唐、运河岸上的院子等，一系列以中国空间和风格为主题的别墅产品在北京形成强势产品冲进市场，与盛极一时的各类北美风格别墅形成鲜明对比。这一时期的特点，主要表现在对建筑风格差异化与纯粹化上。纯粹的风格，纯粹的材料，纯粹的装修，形成一股纯粹别墅之风。建筑风格与概念阶段桔郡波托菲诺鼎邦丽池鼎邦丽池纳帕溪谷纳帕溪谷客群与产品细分阶段由于社会阶层的分化，小资、中产、财富阶层的客群细分，产品也随之细分。随着居住目的的不同，客群文化习惯不同，财富阶层不同，产品功能细分也随着出现。投资型别墅、家居型别墅、度假型别墅、企业型别墅全面出现。在北京、上海、广州，开始纷纷出现千万元豪宅，中国富人区开始出现在杂志上。市场上有为顶级富豪定制的顶级别墅，如上海的佘山紫园，北京财富公馆，也有城市经理人打造的小别墅，如北京亲爱的VILLA、龙湾别墅、上海帕萨蒂纳等。还有如北京优山美地，直接以投资租赁为开发目的，针对驻华使馆、跨国公司CEO等租赁之用。此阶段，从面积、总价，均出现高中低三类不同别墅。由此，单一面积、单一形态的欧风别墅全面打破。这一阶段，由于大量专业的国外别墅设计公司与大师的介入，中国的别墅从风格、空间、功能、配套、装修上，都显得更加纯粹了。虽然，很多别墅依然存在建造水平略显粗糙之外，但比起2000年之前的中国别墅，已明显与世界同步了。这一时期的特点，主要表现为对各种阶层身份、生活方式的极度渲染，以期获得目标客群的认同。尤其是豪宅别墅的大量出现，促使别墅产品向精致化快速发展。使产品品质出现质的飞跃。客群与产品细分阶段产品形态创新阶段随着客群的细分，产品细分也随之出现。因此，在别墅风格的创新同时，别墅的产品类型也因细分而不断创新。在原有的大面积豪宅型别墅之后，在TOWNHOUSE之后，小独幢、独幢联排、独幢庭院、叠拼别墅洋房等“城市亚别墅”产品开始全面兴起，并以其相对较低的总价，使别墅产品从豪宅型走向经济型，并迅速形成新的竞争力而获得市场亲睐。如万科的叠拼式情境洋房、深圳城市山谷的联排别墅、北京亲爱的VILLA、宽HOUSE、汤HOUSE、龙湾别墅、垄上等，至2004年小独幢已成为北京别墅市场的“红宠”。尤其是200