中国商业地产定位

1中国商业业态分类2011年4月25日2目录一、商业地产分类1、传统商铺-------------------------------------------------42、专业市场-------------------------------------------------43、市中心综合商业广场---------------------------------------44、社区商业中心---------------------------------------------55、休闲度假商业---------------------------------------------56、商住办公楼-----------------------------------------------57、甲级写字楼-----------------------------------------------68、大型商业中心MALL-----------------------------------------6二、零售商业分类1、百货业态结构特点----------------------------------------62、超市业态结构特点----------------------------------------63、大型综合超市--------------------------------------------74、便利店业态结构------------------------------------------85、专业店业态结构------------------------------------------86、大型专业店----------------------------------------------97、专卖店业态结构------------------------------------------98、购物中心业态结构----------------------------------------1039、仓储商店业态结构----------------------------------------10三、商铺分类1、按照开发形式分类-----------------------------------------112、按照投资价值分类-----------------------------------------133、按照商铺的位置形式分类-----------------------------------174、社区商业的主要形式---------------------------------------19四、国内社区商业概况1、国内社区商业现状-----------------------------------------222、国内社区商业的发展方向-----------------------------------23五、MALL的各种模式1、按开发商背景及购物中心经营管理的模式分类-----------------232、按购物中心的商场面积规模分类-----------------------------273、按购物中心的定位档次分类---------------------------------284、按购物中心的选址地点分类---------------------------------295、依据国际购物中心协会的分类，大型购物中心共分为8类-------306、按照购物中心的业态复合程度分类---------------------------314一、商业地产分类:1.传统商铺:商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的。这种原始形态的商业地产，遍布城市每个角落，因为其具有很大的灵活性，目前仍为广大投资者的首选和发展基础，现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺，但其规模一般较小、抗风险能力低。2.专业市场:在上个世纪，随着社会经济的不断发展，人们已经不满足于基本的温饱型消费了，专业市场也就应运而生。如成都荷花池、五块石、东华电脑城、重庆朝天门等专业市场如雨后春笋般在成都出现，很快就以全新的模式吸引了众多的消费者，也让那些投资者赚得盆满钵满，更促生了新世纪电脑城、成都数码广场、富森美家居、金荷花等专业市场的诞生。专业市场是市场细分的产物，它以某类产品品种齐全的优势，牢牢占领了商业市场一隅。这种市场现一般偏居城市四周，对区域的要求性不是很高，但非常强调“集群效应”，有规模就有人气，有人气也就有了商气。3.市中心综合商业市场:城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈，厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端，是一个城市商业发展的“晴雨表”。它一般都处于城市中心地段，口岸的不可复制性成为了决定性5因素，它是消费者消费习惯场所，这就保证了其超强的购买指数。盐市口广场、太平洋、王府井等是成都城市中心综合商业市场的典型代表，但此类商业市场高昂的置业价格和经营成本也让很多“垂青者”望而止步。4.社区商业中心:成都城市的规模越来越大，人们已不可能把消费再集中于一个城市中心商业区，以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们的这种就近消费需要，但这种消费往往以日常消费品为主，在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距，但方便性是其“杀手锏”。5.休闲度假商业:现代人的生活节奏越来越快，普遍感觉压力巨大，都渴望身心的放松，都渴望远离城市的喧嚣和繁杂，都希望能够回归自然，芙蓉古城、阳光体育城等新型休闲度假商业产业，在人们的企盼中闪亮登场，最大限度地放松了人们紧张的神经，深受都市市民的追捧，一时间，这种商业地产模式风生水起，但客户群体在目前形式下尚欠稳定，注定了这种商业地产模式还待时间检验，稳定的客户群体直接关系到了它的成败。6.商住办公楼:商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，让在“家”办公成为现实，是许多中小型公司的“权宜之计”，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯，以SOHU·沸城为代表的商住办公楼6在成都一亮相就吸引了众多投资者的眼球。7.甲级写字楼:作为商业地产的高级表现形式的甲级写字楼在成都的历史并不长远，也并不具备一定的规模，和东部沿海地区相比还有很长一段路要走，目前在成都仅仅有时代广场、川信、冠城广场、威斯顿联邦等为数不多的项目，不过，正因为市场的空缺很大，所以前景也很光明。8.大型商业中心MALL:融区域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体，并有购物、休闲、美食等生活、消费“一站式”配套服务的大型商业中心。二、零售商业分类:中国零售业态按零售店的结构特点分类，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施和目标顾客等结构特点，分为百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店等九种零售业态。1.百货店业态结构特点:(1)采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式;(2)商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主;7(3)采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全;(4)选址在城市繁华区、交通要道;(5)商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象;(6)商店规模大，在5000平方米以上;(7)商店设施豪华，店堂典雅、明快;(8)目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。2.超市业态结构特点:(1)采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行；(2)商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主。营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地；(3)选址在居民区、交通要道、商业区；(4)商圈范围较窄，以居民为主要销售对象；(5)商店面积在500平方米以上；(6)目标顾客以居民为主。3.大型综合超市：(1)采取自选销售方式和连锁经营方式；(2)商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发；(3)设有与商店营业面积相适应的停车场；8(4)目标顾客为购物频率高的居民；(5)商圈范围较大；(6)商店营业面积一般在2500平方米以上；(7)选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。4.便利店业态结构特点：(1)以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式；(2)商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等；(3)营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日；(4)选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地；(5)商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5—7min到达的范围内；(6)商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高；(7)店堂明快、清洁、货架丰满；(8)目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80％的顾客为有目的的购买；(9)经营实行信息系统化，开展单品管理；(10)便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。5.专业店业态结构特点:(1)采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营;(2)商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品9为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润;(3)从业人员需具备丰富的专业知识，可以退货;(4)选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内;商圈范围不定;(5)营业面积根据主营商品特点而定;(6)目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求。6.大型专业店:(1)采取自选销售和开架面售相结合方式;(2)以销售某一大类或几个大类商品为主，品种齐全，选择余地大;(3)选址地区中心、城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近;(4)经营服务辐射半径5公里以上，目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主;(5)营业面积在3000平方米以上;(6)设不低于营业面积50%的停车场，提供相关技术和服务。7.专卖店业态结构特点:(1)采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营;(2)商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利;(3)注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务;(4)选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内;10(5)商圈范围不定;(6)营业面积根据经营商品的特点而定;(7)目标顾客以中青年为主。商店的陈列、照明、包装、广告讲究;8.购物中心业态结构特点:(1)由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理;(2)内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成；(3)服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场；(4)选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道；(5)商圈根据不同经营规模、经营商品而定；(6)设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制；(7)目标顾客，以流动顾客为主；(8)根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。9.仓储商店业态结构特点：(1)选址在公路边、交通要道和利用闲置设施；(2)主要的商圈人口为5—7万人；(3)商店营业面积大，一般在4000m’以上。部分商品部门采取租赁制，把无11店名的专业连锁卖场和供应商引进店内经营；(4)商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向广大的工薪阶层服务；(5)作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品；(6)作为商品策略，经营同其他零售业态能进行价格比较的、知名度、普及率都较高的商标商品或价格一般被众所周知的商品；(7)