中国商业地产现状与未来发展趋势

中国商业地产现状与未来发展趋势中国大陆，商业地产由于其出现和发展时间不长，历程复杂，确切说目前尚没有什么权威的理论和规范的宝典可以全面参考指引。粗略的计算，如果从中国改革开放的80年代算起有了市场经济的苗头开始，至今尚三十年不足，而真正算得上或者标榜着“商业地产”的时代或者还要推后到90年代才算是兴起。那么什么是商业地产呢？这个概念众说纷纭，没有一个严格意义的修辞来规范。我且简单的用拆字游戏来解析为：“商业+地产”。从其自身固有的模式来看，商业地产又可以理解为：商业运营管理和房地产投资开发相结合的模式，同时这种复合模式通常都伴随着项目运作周期长、资金投入高、行业专业要求复杂、投资高风险与高回报等基本特征。商业地产按照不同的表现形式又可以分为：大型和超大型购物中心、社区购物中心、零售百货业、专业批发市场、专业零售市场、主题商场、商业街和步行街、社区零售门店、大型综合超市、各种连锁门店、专业连锁大卖场、零售品牌店、现代生活街市以及各种商业写字楼等等，也有将各类型酒店和饮食娱乐业态等纳入商业地产范畴的。我的看法比较简单，商业地产的载体躯壳是房地产，核心灵魂是商业运营，商业地产可以引发三种价值，一是房地产本身物业的增值，一是商业流通经营的增值，一是商业运营和房地产开发的品牌增值。而在诸多种类商业地产形式中又以四种形态极具代表，其一是以大型或超大型购物中心和区域购物中心为代表的MALL形态（购物中心）。购物中心的概念最早出现在20世纪30年代，主要在美洲，面积在几万平方上下，50年代变化成为地区性的购物中心，80年代开始出现大型购物中心，面积达到十万平方，到了90年代，巨型购物中心出现了。在中国，购物中心，尤其是大型的和巨型的购物中心更一度成为多数人心目中商业地产的代名词。购物中心是一种广为人知的商业形态，其产生背景是城市居民对现代消费模式的需求，其目标客户是大众性的，其建设一定要以相应的区域购买力为基础，而体量庞大、业态复杂的购物中心则最容易陷入无个性、无特色的误区。根据相关资料反映，我国目前购物中心正处于开发投资爆发期，众多的一二线城市争相出现大量大型的购物中心，甚至有攀比购物中心规模的倾向，这种状况必然导致同质化竞争和过度重复投资。因此，在不远的将来，购物中心形态的商业地产将会由盲目投资建设而无序竞争进入理性包容消化和主题特色竞争状态。一些成熟的开发商和运营商更是已经展开了新一轮购物中心主题化运动，力求在建设爆发期后迅速的找到极具竞争力的创新的以功能组合化形式展现的商业地产定位，祈求通过“商业黑洞”效应慢慢扩大商势圈从而消化爆发后的臃肿体量。此举也将导致新一轮的各类商业业态洗牌，商势圈内各式商业重组，最后引发作为商业运营载体的房地产因势而动，投资机遇层出。同时，由于建设爆发期的后遗症，不少盲目投资而又不具备运营实力的购物中心将会发生权益易手或者资产重组，将会由一些具有相当运营实力和运营基础的投资运营者或者是具备运营资源整合能力的金融投资者以各种方式入主，以图掠取在特定条件下规避风险的高增值和高回报。但是，有一点要注意，购物中心在诸多商业地产形态中是最为考验资金和运营的中长线投入的，如果抱着是短线投机的心态，碰都不要碰！关于购物中心，我认为有些观点也值得参考：譬如普遍有共识认为基于对购物中心作为投资工具进行价值分析，研讨购物中心的价值如何在资本市场兑现，是投资基金和开发商的共同需要。购物中心的价值分析核心首先是对其稳定的主营收益如何转化为资本市场的现实价值进行分析。在传统经营模式下，购物中心在统一业权前提下实现统一运营，是目前大陆经营成功的购物中心的主流模式，此种模式下稳定的主营收益通常依其重要性顺序为：租金、管理费（综合服务费）、广告租赁、停车场收入和场地活动收入等等。如果能够在此基础上深入研究和了解消费者的消费行为和习惯，联系消费者和经营者之间的动态需求变化，并最大限度的创造并满足这两个需求，以综合创新其衍生产品，获得相应的衍生收益。通常一个成功的购物中心经过综合创新，产生的衍生收益可以达到主营收益的20%-40%甚至以上，而且，衍生收益的增长对主营收益的增长具有同比性的效应。从这里也可以看到，购物中心此种形态商业地产未来的发展潜力和拓展空间并不是停留在简单的规模面积和硬件设施层面之间，而是能否提供高附加值的高增长。当然这就必须高度依赖投资者、开发商和运营者的有机整合了。中国大陆商业地产中另一个极具代表性的形态是“行业性商业集散中心”，有人还给了它一个雅称：ICBD（行业中央商务区）。不管叫什么，这类集散中心，最为鲜明的特色就是其行业性和专业性。这种形态与前述的购物中心截然不同，甚至刚好相反。它的目标客户是小众性的和行业性的，相对与购物中心而言少为人知。ICBD的雅称脱胎于城市CBD概念，多是指在一个相对集中的区域中，汇集了一个或几个特定行业的贸易、采购、展览、研发、信息、物流、金融等于一体的项目，其最突出的形态是贸易，而其它则是配套的服务功能。在早期普遍的官方评价中，多以“集散地”这样的概念出现，也形象的描绘出这种商业地产形态的核心商业价值功能：集散。这种以集散为主要价值功能体现的商业地产几乎是伴随着改革开放诞生的，绝对是在打破计划经济转而向市场经济过度转型过程中应运而生的。这些“集散地”，最基本的元素就是我们常说的专业市场了，这些专业市场涵盖了以专业批发市场、专业零售市场和一些批零结合的专业主题市场，这些专业市场尽管由于其行业特性而并不为大众所高度认识，然而在中国的商业地产领域却是举足轻重。目前我国各类专业市场规模庞大、数量众多，在经济建设、社会发展、商贸流通、人民生活等方面发挥着异常重要的作用。据不完全统计的资料显示，目前全国有9万多家各种类型的专业交易市场，每年总交易额近5万亿元，而年交易额亿元以上的市场就达4000多个（其中超10亿元以上的500多个，超100亿元以上的有40多个），其中行业分明的专业市场数量约占55%、专业市场中以批发为主的约占60%，批发市场的交易额约占总交易额的70%以上，交易年增长率20%以上，是全国GDP增速的的两倍多（以上数据来源于专业地产顾问机构收集仅供参考）。近几年，中国专业市场在规模、功能、经营、管理等方面都因应社会、经济、人文等市场因素进行着不同层面的深层次变革，呈现出一派蓬勃发展的态势。“行业性商业集散中心”因其形成的特定缘由，多以专业市场为核心表现。而中国的专业市场大多以批发为主,它们起源于80年代初期，大致由四个方面形成，一是原有农贸市场和集贸市场基础上发展起来的；二是在原有商业、粮食、物资、供销等流通部门的购销中心的基础上形成的；三是有心者揪准市场需求为适应经济发展的要求而兴建的。四是在传统的行业产销相对集中地带自由聚集发展的。在层次级别上，很多行业的专业市场按整体可划分为一、二、三级的：其中依托产业资源、依托中心城市、直接和生产厂家进行联系的是一级市场（如产业集群专业市场）；二级市场是以交通枢纽为基础，进行商贸批发、流通，再向下一级延伸的市场（集散中心专业市场）；第三级市场是面向终端市场的市场（区域性专业市场）。90年代以来，中国批发市场进入了一个快速发展时期，在数量、种类、功能等方面都得到了迅速发展，成为中国经济发展的一个新的增长点。目前，全国已初步形成了以工业产品、农副产品、小商品、建筑装饰材料、生产资料等为主的，包括皮革、五金、建材、家居、食品、服装、纺织、电器、电子、化工、医药、汽配、玩具、机械等在内各类综合性专业市场，成为市场经济体系的重要组成部分。有数据显示，全国4000多个超亿元专业市场中，拥有量前8位的省份依次是：浙江、江苏、山东、广东、河北、辽宁、湖北、湖南，已占全国数量的66%以上（以上数据资料来源于网络收集）。专业市场经历了四次革命，第一代专业市场是传统的摊位制的交易场所，由众多需求者集中在某个场所来完成某项交易，批发市场就是完成这个功能，供应者把货卖给需求者，需求者再运给生产地和零售商，属于低级的市场形态；随着组织化程度的提高，采购者或供应者数量增多，规模增大，过去的批发市场已经不能胜任这个变化，于是开始演变并出现拥有物流功能专业的第二代批发市场；第三代专业市场是专业市场开始成为商品展示为主的场所，这类批发市场往往是规模比较大，以展示为主的交易批发市场，是国内主要发展趋势，其以国际贸易作为背景，为国内众多的企业提供一个走向国际市场的平台，为众多的国外企业向中国展示产品；集企业集群采购商品展示电子商务现代物流于一体的第四代现代专业市场诞生了其是以专业市场为基础的产业综合性服务平台是真正意义上的国际采购中心。第四代专业批发市场在国内如义乌国际小商品市场最为典型，以现实中国义乌国际小商品城为现实依托，以虚拟电子商务平台（中国小商品数字城）为新阵地，以产、供、销、运、外贸一条龙的成熟产业链为保障，确保了市场的有序繁荣发展，并且网络交易量呈现出较快速度的增长和发展，真正依托电子商务平台实现专业市场的规模效应和品牌效应扩大化。经过近20年的不断发展，专业市场在配置资源、扩大内需、引导生产、搞活流通、形成价格、解决就业、增加税收、推动经济发展等方面发挥了重要作用，带动了各地商品流、资金流、信息流、人才流的健康发展。以上算是以专业市场为主体的行业性商业集散中心的基本现状和发展规律。根据这些现状和规律，其未来发展的主要核心趋势可以归纳为以下几个方面：1、向行业规模化和专业功能化方向发展。我国的商品交易市场正越来越向专业化市场方面转换，专业市场也越来越向批发市场转换，专业批发市场的数量、营业面积逐年上升，成交额大幅上涨，而不具特色的综合市场则逐年萎缩。一方面，规模大的专业批发市场不断发展壮大并随交通改善不断增强辐射范围，另一方面，中小企业和经营者所提供的产品规模也在迅速扩大。未来，在全国形成数十个象义乌中国小商品城、绍兴中国轻纺城、永康中国科技五金城、武汉汉正街、郑州粮食批发市场、安庆光彩大市场等年交易额超过百亿元的航母级重点专业市场是必然的，它们将发挥重要的商品集散枢纽、进出口基地和批发辐射中心功能。而规模化的发展，又必然会导致大型或超大型专业交易市场越来越转向专业批发辐射功能，逐渐把销售的末端留给零售商业和各地小型市场，脏、乱、差、散的传统中小批发市场将逐渐减少和搬离密集人口的城市中心。2、行业的专业化趋势越来越明显，行业分类越来越细。市场竞争的日趋激烈，迫使很多商品交易市场不断向生产领域延伸，以利于畅通供应渠道，掌握优质货源，减少流通成本，依托产业基础，确立价格竞争优势。这将导致各类市场之间在经营范围和产品品类上的分化和区隔越来越细，集中销售某一类别或某一区域的，甚至是某些品牌的商品，以求通过特色经营，获得最大的辐射广度和强度，占据最好的区位优势。这在珠三角、长三角等地区已可以明显看出，除了传统批发市场外，许多内地综合市场或零售市场中一小类的商品，如纺织、五金、玩具、酒店用品、包装机械、农产品、美容化妆品、眼镜等在珠三角、长三角已发展成为非常专业、规模庞大的产业集群链专业批发市场。3、运营和交易方式将向信息化与集约型转变。其实批发市场不是简单的商品中转站，必须具备“商品集散、财务结算、信息传播和价格形成”四大功能。因此，未来将围绕上述四大功能的实现来进行完善，逐步把批发市场建成商品的集散中心、信息中心、价格形成中心和统一结算中心。走出干篇一律的摊位制对手交易模式，网络信息技术的广泛应用，对摊位制经营为主的传统交易市场将产生根本性影响。把连锁、代理、配送、拍卖、信息互动等现代营销方式引入批发市场，大胆探索网络交易、仓单经营等符合批发市场运作的现代交易方式。要积极促进批发市场信息网络建设，逐步形成全国联网的信息网络体系，实现有形市场与无形市场的有机结合，推动批发市场朝着适应现代流通改革要求的方向发展。4、体制和投资形式将向多元化转变。各地实践已经证明，批发市场的单一投资主体的管理模式，已不适应批发市场发展的要求。积极引导批发市场运行和管理体制向现代企业制度方向发展，通过对现有批发市场的改组、改制，努力实现跨所有制、跨行业、跨地区的联合，实现批发市场的