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国务院发展研究中心的资源与环境政策研究所专家组组长倪红日教授给我们做报告，大家欢迎！倪红日：今天上半截我听了几位教授的演讲，听到了一些最新鲜的故事，这些故事非常有意思的改革进程，也是围绕土地和房产，但是主要集中在保有环节的税收制度的改革与完善，谈到关于流转转让环节交易环节当中税收问题我不在这里进行讨论。我和大家交流的内容主要有四个方面，第一个方面是关于中国土地和房产税收制度的现状与问题，我们简要概括性地陈述一下。第二个问题是中国房地产税收制度改革的目标和主要的内容，主要是保有环节税收究竟怎么样改？第三个方面的内容是关于现在的改革进展与难点。第四个内容关于改革的发展趋势与建议。后面两个问题我也想给大家讲一讲最近的实地体验和税务机关第一线的干部交流，也看到他们做了很多的工作，我们的建议，也算是比较新鲜的故事。关于中国土地和房产税收制度的现状与问题，我只是概要地说一下，因为主要是针对外国朋友，因为在座很多专家，包括政府部门的同志是非常熟悉的，在保有环节，中国有三个税种，09年已经取消了其中一个税种，这三个税种一是城市房地产税，这是1951年时，由当时中央人民政府颁布暂行条例，在09年的时候废止了，为什么废止呢？在86年以前适用于各类企业，但是86年以后只适用于外资企业，为了公平内外资企业税负，就把这个税种给废止了。目前真正在实际当中执行还有两个保有环节的税种，一房产税：1986年国务院暂行条例。在城市、县城、建制镇和工矿区征收。二是城镇土地使用税：1988年国务院暂行条例，对城市、县城、建制镇和工矿区的单位和个人征收。从这两个税种可以看出来，保有环节中国对房地产征税分土地和房产两个部分分别两个税种征收的，并没有合在一起。土地相关的转让环节设置一些税种，交易环节有契税和其他普遍征收的营业税等其他的税种。大家可以看出来，从上面简单概括情况可以看出，中国现在在保有环节对土地和房产征税分别设置税种，二都是暂行条例，而且没有到了立法阶段，由国务院行政部门的暂行条例。总的结论来说，中国在土地和房产环节，保有环节持有环节征收类似国外通行财产税的税种来讲，这个税制是很不成熟的，这是基本的介绍。它的不成熟之处表现在以下这样几个方面，第一这些税制和现在市场化的改革不同步，大家刚才听了很多新鲜的故事，包括我们的土地转让逐渐在市场化，因为中国的特点，土地本身是公有的，很多问题恰恰出在公有制上，公有制两种形式，一种是国有，一种是集体所有，现在派生出来非常多的问题，刚才探讨了第一节改到很多的问题，其实都和公有制是连在一起的，现在在公有制的条件下，原来土地是无偿转让或者是比较低价进行转让或者是由计划进行配置的，现在已经大大不同了，土地本身来讲已经逐渐市场化了，这种改革和现行或者说80年代出台的房地产税制已经是很不适应了。包括住房制度没有叫做私有化而是商品化或者是叫做住房制度的改革，实际上它也是由原来公有制住房逐渐转为个人所有，在市场化的过程当中，房产税制度也是市场化的进程是不相适应的，从房地产税本身来讲，关键性的问题就是我们的计税依据已经无法与房地产价值，市场化的房地产价值对接，不仅对政府收入形成了影响，而且对纳税人是不公平的，也就是说按照原来现行税制在保有环节征税的话，地理位置比较好，价值比较高的，还按照面积，因为土地是按照使用面积征税的，房产是按照原值做了一定的扣除征税的，已经远远脱离了市场价值的变化，对纳税人来讲，不同地点的纳税人，持有不同的房地产纳税人来讲，这样的税制就很不公平了。现在税制很重要的一点，和国外不太相同，居民住宅到目前为止都是没有征收保有环节房地产税的，现在房地产税制总体来讲和现实已经大大地脱离了，或者说滞后于其他方面市场化改革。确定了房地产税制改革需要改革实际上也是在2003年前后，可以说在中央文件当中确立了中国房地产税收制度需要改革，我们确定改革的方案和主要的内容，按照社会主义市场经济体制的要求，我们的目标房地产税制改革应该建立反应市场价值的房地产税收制度，这样的制度会有三个方面的好处，第一有利于整个税制体系的完善，因为在前面，我们现在在学术界，税制改革正在进行第三次大的税制改革，前面两轮大的税制改革当中，我们主要改的是一些大的税种，像增值税、所得税改得比较多，但是这种房地产税、财产类型的水五改革相对来讲没有得到重视，所以改革是滞后的。从税收体制来讲，需要完善，也应该重视财产税类的改革。第二，这种改革实际上是有利于地方税体系的完善和地方政府财政收入来源的稳定，道理很简单，各位专家都是知道的，因为财产税将来还是作为地方税主要税种。第三，有利于房地产市场的发展，在一定程度上会抑制投资性的购房需求。这一轮对于房地产税制改革主要的内容，我们认为纳税人的范围，一方面我们要统一内外资纳税人税收税制，而且要统一税收负担，经营性的房地产和个人住宅房地产所有者最终都会作为纳税人，因为我们原来税种已经谈到了，居民住宅是不征税的。各种性质的房地产纳税人的特殊政策规定，当然要有一些优惠的政策，包括政府的财政支持的单位房地产可能是属于免税的。关于计税依据的改革，这是我们的重点，我们要把现在刚才讲到的按土地面积和按房产原值做一定扣除的计税依据的办法完全改为按照房地产市场价值作为计税依据。这里就涉及到房地产税评估工作，也就是说我们现在一直在做的，包括主管部门和北大土地研究中心一直在配合，研究人员一直在做的就是，我们要解决技术问题，房地产税的评税工作，在此基础工作还要解决房地产新的税制税率的问题以及其他的税制设计。这些问题都是在进行当中，我们只是做一个简单的介绍。第三，改革的进展与难点。可以说在2009年实现了内外资房地产税制并轨以后取消了城市房地产税，这是作为主管部门已经做的工作。第二个方面的进展，已经研究并试点了新的以市场价格为基础的房地产评税技术，2010年在全国各个省市选择一个城市扩大评税技术试点工作，从04年开始第一批6个地区房地产评税技术试点工作和第二批试点工作在07年开始到今年已经在全国各个省市选择城市扩大评税技术试点工作，这些试点工作试点城市已经先期根据中国的国情做出了批量评估的软件系统，一些技术问题我在这儿不谈，后面的专家做一些介绍。第三个方面的进展研究并在新的房地产税制改革方面取得基本的共识，为起草新的房地产税制草案奠定了基础，在十六届三中全会文件当中当时提到物业税的改革，学术界理解不一样，有人把物业税理解为单独对居民住宅开征的税种，在房地产商大量炒作情况下，在房地产税制改革方面曾经在国内是比较混乱的认识，现在我觉得在逐渐统一认识，我们围绕房地产税制进行改革，对居民住宅也纳到新的房地产税制当中。这个过程当中，我认为在主管部门财政部和国家税务总局的认识基本上是比较清晰，正在沿着这个方向在走，在试点的基础之上，因为试点是征管技术的问题，这里边也涉及到组织机构怎么样进行组织，怎么样设置机构，实现征收和管理，通过评税，确定纳税人，然后进行征管。这项工作我个人觉得，到昨天为止，包括我们亲自到现场看了一下，到一些城市，前几年我们那个团队，包括龙部长、林部长、王小明这个团队到重庆、北京，今年我们上个月去了大连，我们看了一下试点的情况。我个人认为，这还不能代表我们团队，到昨天为止我又把一些东西清理了一下，我个人认为，中国目前从03年一直到现在为止对房地产税制改革一系列技术性的准备工作已经得到了实质性的突破，也就是说预备了对经营性房地产大面积用新税制开征房地产税，这个条件基本上成熟了。但是问题难点是在对个人住宅征税领域，这个领域因为中国有特殊的国情，我这次到大连调研以后，我有一个非常新的体会，中国借鉴国际的经验是很有必要的，但是中国有中国的国情。中国的国情必须根据中国的实际情况推进中国房地产税制改革。第四个工作，由于在第一批和第二批模拟评税技术的运用方面有一个闲置，等于研究出来了这些软件系统以后，进行空转，但是由于现在上面决策层还没有决定要推出这个改革，或者说分步骤提出改革的时候，税务机关模拟评税的技术闲置在那儿，税务机关最新的进展就把这些技术和成果应用于二手房交易征税，主要是征收契税，当然还涉及到其他的税种。这样的话就把取得模拟评税工作实际运行软件系统先运用起来，初步构建起了房地产评税的工作组织实施机制，从大连来看基本上把这个机制建起来了，包括由谁模拟评估，由谁征税，基本上已经建立起来了。为房地产税制改革奠定非常坚实征管基础，模拟评税的技术在中国现在的试点地区已经被运用起来，但是没有运用在房地产税制本身的改革上，而是用在二手房交易当中征收契税上，但是这两者之间是有关系的，我也和一些不是试点地区的省地税局的副局长谈过聊过，我们无意谈的，因为他们也主管这项工作，他们准备马上把这些软件系统运用起来，税务系统实际上是有利的，这样的话很快能够通过试点，在现在试点的基础上，很快把这个技术根据当地的情况很快把它运用起来，这一点来讲，我觉得和第一线的税务机关的干部聊过非常有信心，而且觉得没有什么太大的技术上的障碍。现在的难点，从房地产计税依据评估工作现在已经通过试点城市运转已经奠定很好的基础，而且完成了实质性的突破。但是关于评估机构和评估方法的规范以及评估结果争议处理这些问题还需要在实践当中还需要进一步完善。最重要的难点在于居民住宅房地产征税方面，因为居民住宅房地产征税现在的信息系统并不是很健全，信息并不是非常健全。在不健全的情况之下，没有办法全面控制整个居民住宅全面的情况。整个分界线税制的改革，我们取得非常大的成果，经过七年的努力，但是还有一些没有解决的问题。四，我们有一些关于改革发展趋势与建议，我先做了这个PPT，昨天晚上的时候我又总结了大连的经验后，稍微做一些修正。对于房地产税制改革的定位还是要进行正面的宣传和明确的定位，我在前一周内部税务系统内部讨论会上我发现我们的很多专家学者认识不是很一致，我们围绕房地产税制改革，很多人还要扯在物业税这个概念当中，被一些房地产商炒作的，弄得非常混乱，进一步公开宣传房地产税制改革，现实当中推进房地产税制改革究竟怎么回事要进行正面的宣传，要很好地定位，既不要扩大也不要缩小。很重要的原则，要立足中国的国情，我们在大连和第一线的征管人员包括干部和基层的征管人员座谈的时候，我们发现他们并没有把这件事情看得那么复杂，他们觉得在中国的国情下，在中国的现代征管的模式下和中国现在集中性软件系统条件下，可能问题没那么复杂，没有像原来研究那么复杂，他们实际上充满了信心，他们认为我们只要结合中国的国情，我们会很快一步步推进，根据现在房地产税制改革定位、范围和实际所做的工作，我们的房地产税制改革分为三步走比较合适，第一步可以尽快推出对经营性房地产税制改革，完全按照市场评估价值进行征税，条件基本成熟，而且在税务系统当中，在征管方面没有太大的难度，只要把现在的试点马上普及就可以了。因为很多地区已经开始先把二手房交易当中用模拟评税的技术运用起来，实际上为了现在新的房地产税制铺开做了很好的准备。经营性房地产信息都在税务系统，只要一对接就完了，计税依据一改变就完了，在一两年内铺开是没有任何问题。第二步要对居民住宅进行广泛的摸底和清查，这个步骤是税务局自己能做得了的，我们要对上对政府和对老百姓进行正面的宣传，现在宣传很不够，税务机关做了大量的工作，很多人都不知道，而且也不清楚，对房地产税制改革的定位，有的人说得特别复杂，有的人又扭曲得很厉害，我觉得这些都必须要进行纠正，从舆论上进行纠正。第二步对居民住宅进行广泛或者说全面清查和摸底，建立地理信息系统的基础之上，按照价值或者是按照一定的标准，先对前10%高档住宅开始征税，我们和税务系统同志们进行座谈时，他们也很赞成这一点，包括征管和模拟力量都是很够的，把经营性房地产模拟系统转过来没问题。如果在10%范围之内，10%也是假设，也可能是15%，要把居民住宅情况搞清楚以后，建立信息系统以后，我们就知道了，我们对高端那部分先征，然后再考虑后面的，是不是再扩大范围，但是扩大范围这里边牵扯到最重要的问题，中国住宅或者住房制度整体的考虑，我最近在内部会议聊天，曾经参加中央非常高层决策特别近的老同志聊天的时候，他们现在有的刚