第2章土地管理学的基本原理(XXXX0908)

第二章土地管理学的基本原理目的:掌握土地管理学的基本原理，提高土地管理水平，提高土地管理工作的经济、生态和社且效益,为土地管理奠定理论基础。1管理的三要素现代管理学：是在继承管理历史经验的基础上，综合应用现代社会科学、自然科学与技术科学的理论和方法，研究现代社会条件下管理活动的基本规律和一般方法的综合性的具体科学。管理主体管理客体管理效果第一节现代管理学原理2主要内容一、人本管理原理二、系统管理原理三、动态管理原理四、管理效益原理31.人本原理（人本能动原理）你可以接管我的工厂，烧掉我的厂房，然而只要留下我的人，我就可以重建IBM。——IBM总裁沃森一、人本管理原理定义：是指一切管理工作中，人的因素、人的主观能动性起着第一位的作用。做好人的工作，应充分调动其积极性和主动性。请思考：建设用地年度计划42.行为原理：是指在管理过程中要根据人的行为规律来进行管理。其中，行为规律是指人的需要决定动机，动机支配行为，行为决定目标。需要---动机---行为---目标一、人本原理、行为原理和动力原理请思考：为什么要开展地价监测？53.动力原理（激励原理）：指管理活动象物质运动那样，要达到预定的目标，应具有动力并要求正确地运用动力的原理。请思考：为什么要开展“土地有偿使用制度”一、人本原理、行为原理和动力原理动力分类物质动力精神动力竞争动力6例如：土地管理系统一级（大系统）二级（子系统）三级（小子系统）全国土地管理系统省级土地管理系统省内县市级土地管理系统贯彻系统原理必须把握系统的目的性整体性层次性三个环节1.系统原理：是指运用系统工程技术，分析管理对象在系统中的地位和作用,使整个系统最优化的原理。(土地管理是一个系统工程)二、系统管理原理72.整分合原理它是指现代管理要求在整体规划下明确分工，在分工基础上进行有效的综合。应用的前提：必须充分了解整个系统及其运动规律。目的：有效地进行分工和避免混乱，使管理构成有序的系统。例如：全国的土地管理系统是由各省（区）级土地管理子系统构成的。很多目标都是分解实施执行。土地整治规划体系范围国家、省、市和县四级，具体的区域整治是在县级层面实施。8指令发出指挥中心输入输出接受单位原始信息反馈机构加工后信息监督机构执行机构观察系统3.相对封闭原理相对封闭原理指在任何个系统内,管理手段必须成一个封闭的循环回路，才能形成有效的管理活动。91.动态原理：是指在管理中，由于事物在不断的发展和变化，因此要加强信息的收集与处理，随时掌握事物的动态变化，使管理决策能够适应不断变化了的情况。（土地总体规划修编）2.动态相关原理：是指在管理系统的变化发展中，应及时找出系统内部各组成分之间以及系统与环境之间的各种相关关系，通过管理、协调，整个系统的管理达到最优化的原理。3.弹性原理：指有效的管理必须具有弹性，能根据系统内外条件和环境的变化而随机应变。（规划的刚性与弹性）10三、动态管理原理•相关关系：管理系统的变化发展是由于管理系统内部各组成分之间相互依存、相互作用的结果，这种关系称为相关关系。（土地利用动态变化分析）•可以分为：•（1）完全相关、不完全相关和完全不相关；•（2）积极相关和消极相关；•（3）正相关和负相关；•（4）单相关和复相关。负相关正相关不相关XYO111.效益原理：是指管理工作是为了获得最佳的生态效益、经济效益和社会效益。例如:(1)在山区毁林开荒。(2)城镇扩张、基础设施发展与土地可持续利用之间。•三种效益的关系从长远的观点看是统一的，没有生态效益的土地利用，很难想象会获得理想的经济效益和社会效益。但也不排除有时在局部或短期内，三者会出现互相矛盾的现象。12四、管理效益原理2.整体效应原理：是指系统通过管理，使整体内部各组成部分之间，相互产生促进作用，以取得整体的最佳效益（比各部分之和要大得多的效益）。依据：系统整体具有其组成部分在孤立状态中不具备的新质（奥地利著名的生物学家路.西.贝塔朗菲曾提出）。+++增强正效应减弱负效应133.规律效应原理：它是指系统按客观规律办事所取得的效应任何一个系统，其组成分都是相互依存、相互作用、相互制约的。它们的运动发展都是有一定规律的。某一环节的改变会引起另一些环节作出相应的变化。例如：乱砍森林，会影响气候，使水旱灾害频繁。14目前我国的土地管理中土地报酬理论地租理论地价理论区位理论常用的经济原理为什么土地管理要涉及经济学原理？1、劳动对象和劳动资料的总和，构成生产资料。土地是一种重要的生产资料，是经济学研究范畴。2、土地管理是研究土地关系，监督、协调和控制土地利用的科学。土地关系的调整和土地利用都会涉及到经济学原理问题。第二节经济学原理15一、土地报酬理论在科学技术水平相对稳定的农业土地利用中，当对土地连续追加劳动和资金时，初期追加投入所得的报酬逐渐增多；但当投入超过一定的界限时，追加部分所获得的报酬逐渐减少，从而使土地总报酬的增加量也呈递减趋势。并且，当投入再超过一定的量后，土地的总报酬不再增加甚至会出现减少。例如:土壤施肥量，用工量；城镇土地开发等。16二.地租理论地租是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以是货币、也可以是非货币的形式（如等价的劳动）。地租是土地所有权在经济上借以实现的形式，地租=总产值或总收益—总成本17土地制度：人们在占有、支配和使用土地的过程中所结成的各种关系的总和土地所有权：对土地享有占有、使用、处分和收益的权利地租：土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价法律实现形式经济实现形式地租表示：土地使用者与土地所有者之间的经济关系，这种关系只能以土地所有权与使用权的分离为前提，是市埸经济条件下产物。18各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系。土地等级所耗投资(元)平均利润(元)产量(公斤)个别生产价格(元)社会生产价格(元)级差地租I(元)全部产品每公斤产品每公斤产品每公斤产品劣等100202001200.60.61200中等100202501200.480.615030优等100203001200.40.6180601、绝对地租绝对地租是由于土地所有权的垄断，土地使用者不论土地的质量和位置的好坏，都必须向土地所有者支付的经济代价。19马克思主义的地租理论将地租按其形成条件和原因的不同分为绝对地租极差地租垄断地租2.级差地租级差地租是指利用自然条件或社会经济条件较好的土地所获得的超额利润。产生的原因：（1）土地（特性）质量的优劣。（2）土地地理位置（区位）的差异。（3）连续投资产生劳动生产率的差异。203.垄断地租垄断地租是指占有某些地块所获得的垄断超额利润转化而成的地租。产生的条件：某种土地的特殊优越性和稀少性。产生的原因：对特殊土地垄断经营。例如：四川金川产品质较好的苹果；土鲁番的葡萄；稀有矿产资源的开发。21横轴为产量，纵轴为价格，Ｋ为生产成本，P为平均利润，ａ为社会生产价格，ａ’为个别生产价格，ｂ为农产品价值，ｃ为高额垄断价格。三种地租的区别社会主义级差地租所反映的经济关系,反映在社会主义土地公有制条件下,国家、企业和个人对超额利润的分配关系,它表现为地区间和单位间经济收益的某些差别。例如：1.国有土地出让(或出租)给国营企事业单位或非国营单位、企业或个人使用,采取土地出让金(或租金)的形式,向国家交纳地租(包括绝对地租)。所反映的是国有企业单位与非国有企业单位和个人之间的土地关系。2.集体所有土地出租给国营企事业单位使用,由国营企事业单位向集体支付租金(包括绝对地租)。反映的是集体土地所有者与国营企事业单位之间的土地关系。地租原理的应用（一）土地价格的概念土地价格是资本化了的地租。它不是土地的购买价格，而是地租的购买价格，是将预期的地租系列资本化而形成的。土地价格的构成要素：地租（级差地租+绝对地租）、银行利率、期限。注意问题：是地租决定地价，而不是地价决定地租。24公式表示为：三、地价理论我国土地所有权与使用权的分离存在有限期和无限期两种情况，因此其计算公式有三种：Ｐ－地价；ｒ－利息率（贴现率*）；ａ－年地租量；ｎ－年期*贴现：银行放款业务之一。持票人为了取得现金，以未到期的票据（如期票，汇票等）向银行融通资金，申请现金，银行按照市场利息率，扣除贴现日至到期日的利息，将票面余额付给持票人。票据到期时，银行持票向最初发票的债务人对取现款，这就叫贴现。贴现率:是指将未来支付改变为现值所使用的利率。１）一年的的土地使用权出让价ＰＰ＝ａ（1＋ｒ）Ｐ＝ａ（近似值）25２）Ｐ有限年的地租总额－－土地使用权的有限期出让价，可以理解为土地使有权的购买价（价格）Ｐ＝ａ×ｎ（各年地租的总额）由于土地价格是一次性支付的，因此从第一年开始就必须扣除复利（重复计算的贴现率）。nrarararaP1......11132)111(nrraP26所以，有限年的地租总额为：(３）Ｐ无限年的地租总额－－土地使用权的无限期出让价，可以理解为土地所有权的购买价（价格）我国法律规定，土地使用权可以出让和转让，出让的最高年限是40年、50年、70年不等。因此，在我国比较有实际意义的是土地使用权价格。例如：一宗地年地租为200元的土地，年利息率为14％，租赁20年，其地价为1324.57元。＝1428.57×（1－0.0728）＝1324.57(元)。×Ｐ＝2000.14（1－1(1＋0.14)20）27)111(nrraPn111nr无限年的地租总额：raP（二）地价的构成、特点和影响因素一般而言，地价是由土地资源价格和土地资产价格两部分构成。土地资源价格：即土地本身的价格，是由土地本身经济关系引起的，是对土地所有权转移或土地使用权一定时期转让的补偿。在我国即是超额利润的地租。土地资产价格：即土地资本价格，是由投入土地的活物劳动和物化劳动形成的。在我国是由土地开发成本及利息构成。地价的特点:由于土地具有特殊的自然和经济属性，土地价格与一般的商品相比，有其自身的特点。1.地价是土地权利利益的体现—土地的权利就是与土地相关的所有权、使用权、租赁权及其他权利带来的效益。土地本身不可转移，而是土地利益发生转移。2.地价具有明显的地区性—土地位置的固定性决定了土地价格很难形成统一的市场价格，地价表现出明显的地域性。（二）地价的构成、特点和影响因素(3)土地价格一般是增加的。原因：•土地只要合理利用，是一种可长久利用的生产资料；•随着人口的增加，对土地的需求会增加；•随着土地质量、区位条件的改善，土地的利用效益会提高。例如，我国从1987年底开始进行国有土地的有偿出让试点后，从1988年至今，地价总的趋势是上升很快，特别是1991年—1994年间多数地区地价上涨了2--4倍。(4)土地价格较难确定。原因：土地一般无生产成本，质量普遍存在差异，可比性差，难以规格化，用途不同，其土地收益不同。30影响土地价格的因素(1)区域总体因素:是指对大区域的地价高低影响很大的因素。a)经济水平与发展速度：对区域性地价影响很大。b)城市化状况：通过城市人口的增加影响地价的变化。c)社会稳定情况、国家政策：影响投资者的意愿。d)土地投机、特别是非法土地投机。(2)区域一般条件：区域一般条件是指某中小区域内影响地价高低的条件。(3)宗地地块差异：指宗地本身的条件差异对地价高低的影响。31（二）地价的构成、特点和影响因素从土地的属性方面考虑，大致可归纳为三类：•(1)自然因素：气候、地形、土质、水源、地质、特色资源、生态环境等•（2）经济因素：•a)经济水平与发展速度：对区域性地价影响很大；•b)城市化状况：通过城市人口的增加影响地价的变化；•c)交通条件；d)产业化水平；e)人口密度等•(3)社会因素：•a)社会稳定情况、国家政策：影响投资者的意愿。•b)土地投机、特别是非法土地投机等。32地价的评估主要通过：地租量的测定对影响地租量大小的因素进行研究评估方法应有一定的可操作性主要评估方法基准地价法收益还原法市场比较法土地剩余法成本法33（三）土地