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1主讲：王秀兰【土地管理学】华中农业大学土地管理学院2第六章土地利用管理第一节土地利用管理的理论依据第二节土地利用与土地利用管理第三节农用地保护第四节建设用地、未利用地开发利用管理第五节土地用途管制第六章3第六章第一节第一节土地利用管理的理论依据一、土地肥力和土地报酬原理二、马克思的地租与地价理论三、区位理论四、生态经济学原理五、资源经济学原理41、土地肥力与报酬原理土地肥力是指土地提供或协调植物生长发育所需水分、养分、空气、光能和热量的能力。在农业生产中，土地的肥力状况制约着土地生产力的高低，具有肥力的土地，才是农业的基本生产资料。肥力是土地（农业土地）的本质属性和质量标志。土地肥力包括自然肥力和人工肥力。经济肥力？有效肥力与潜在肥力？在科学技术水平相对稳定条件下的土地利用中，当对土地连续追加劳动和资金时，起初，追加部分所得的报酬逐渐增多，在投入的劳动和资金超过一定的界限时，追加部分所得的报酬则逐渐减少，从而使土地总报酬的增加也呈递减趋势，这就是通常所说的“土地报酬递增递减现象”。土地报酬原理第六章第一节52、地租与地价理论a.地租是土地所有权在经济上的实现形式，并且以土地的所有权与使用权相分离为条件。也就是说，地租是土地所有者出租他的土地每年获得的定额收入。一切地租都是剩余价值的转化形式。马克思地租可以分为：1.级差地租2.绝对地租3.垄断地租(含义及形成条件、产生的原因)b.土地价格的概念:土地价格是资本化了的地租。利息率地租土地价格第六章第一节6土地价格的主要特点如下：●第一，决定一般商品价格的主要因素是生产成本，而土地价格中通常不包括生产成本因素。●第二，一般商品价格受市场供给与需求两种因素的影响。土地价格通常只受需求单方面的影响，其中，人口密度与产业兴衰是决定人们对土地需求程度的主要条件。●第三，对于一般商品的估价，由于在使用过程中的磨损、陈旧的缘故，将来的价值总是低于现值。而土地是永久性生产资料(矿地除外)，若利用合理，还会随着人口的增多、●第四，一般商品的价格比较容易确定，且质量相同的商品价格基本是一致的，因为有成本和商品质量分级标准为定价依据。而土地既无生产成本为依据，又是质量千差万别的自然物，所以，土地价格较难确定，且不可能规格化。7c.影响土地价格的因素（1）总体因素。总体因素指对广泛地区地价的高低有影响的因素，如经济发展速度、城市化状况、社会安定状况、土地政策、土地投机等。（2）区域因素。区域因素指对某地区地价高低有影响的因素，如该区的位置、交通条件、经济繁荣程度、人口密度、治安状况、环境质量等。（3）个别因素。个别因素指个别宗地本身的条件对其地价高低有影响的因素，如宗地的位置、形状、方向、面积大小、离公共设施的远近、城市规划上的使用分区、临街状态、环境条件、地势高低等。第六章第一节8d.土地价格的变化趋势由于土地是数量有限、不可替代的生产资料，所以，土地价格总是随着社会经济发展呈上升趋势。当然，这并不排除在某段时期内，地价出现平稳或下降的情况。3、区位理论区位指社会、经济等活动在空间上分布的位置。土地管理依据区位理论可以有效地解决以下问题：第一，确定土地资源在各用途、各部门之间的分配。第二，优化土地利用结构。第三，制定合理用地的政策和规划。第四，确定土地的质量等级。第五，确定不同位置地段的差额税率。第六章第一节9四、生态经济学原理（一）土地生态系统的构成和基本功能1.土地生态系统的构成土地是一个完整的大生态系统，它是地球生态系统的基础，是组成地球生态系统的核心。它的组成是由绿色植物、光合藻类、光合细菌等生产者；草食性动物、肉食性动物、杂食性动物等消费者；细菌、真菌、原生动物等分解者（或称还原者）以及太阳辐射能、无机物质和有机物质等构成的环境因素。2.生态系统的基本功能（1）能量的单方向流动和物质的周而复始的循环。第六章第一节10（2）食物链。（3）营养级与“金字塔”。（二）土地生态系统平衡及其影响因素1.土地生态系统平衡2.影响土地生态系统平衡的因素如前所述，生态平衡表现为生物种类组成、群体数量、食物链营养结构的稳定协调，能流、物流的畅通，生物群落与环境之间达到高度的相互适应，这就是通常所说的良性循环。（三）土地生态经济系统运行机制1.物流的运行机制2.能流的运行机制3.价值流的运行机制4.信息流的运行机制第六章第一节115、资源经济学理论资源经济学把自然资源分为两大类：一类是“可再生资源”，诸如土地、空气、森林、鱼或其它天然物种。另一类是“不可再生资源”，如金属矿产、石油、天然气、煤炭等。a.资源经济分析1.再生资源的开发、定价与租2．可再生资源的开发、定价b.资源与可持续发展及其现实意义第六章第一节结束12第六章第二节第二节土地利用与土地利用管理一、土地利用及其影响因素1.土地利用的概念:人类通过一定的活动,利用土地的特性与功能来满足自身需要的过程.2.土地利用的影响因素:自然因素、社会经济因素、人的文化素质等。3.土地利用的原则:a.生态平衡原则。b.最大经济效果原则。c.节约的原则。二、土地利用管理的概念和内容1.土地利用管理概念2.土地利用管理的主要内容13第六章第二节结束（一）土地利用管理含义:是国家按照预定的目标和土地系统运行的自然、经济规律，对土地的开发、利用、整治和保护所进行的计划、组织、控制等工作的总称。土地开发土地整治土地保护土地整理土地复垦土地利用管理14（二）土地利用管理的目标和内容1.土地利用管理的指导思想实施土地利用管理应遵循可持续发展、保障土地资源安全和有效供给、前瞻性及科学性的指导思想。《中国21世纪议程》白皮书指出，“中国可持续发展建立在资源的可持续利用和良好的生态环境基础上，国家保护整个生命支撑系统和生态系统的完整性，保护生物多样性；解决水土流失和荒漠化等重大生态环境问题；保护自然资源，保持资源的可持续供给能力……。”15●土地资源可持续利用的主要特征：（1）保有一定数量，且结构合理，质量不断提高的各类土地资源；（2）土地资源的生产性能和生态功能不断提高；（3）土地资源利用的经济效益不断提高；（4）降低土地利用可能带来的风险；（5）土地资源的利用能够被社会接受，体现公平和效率。16保障土地资源安全及有效供给，对于资源相对匮乏，人均土地占有率少的我国尤为重要。资源安全是指一个国家或地区自然资源可持续保障的程度。土地资源安全及有效供给包括三个方面的涵义，一是土地资源保障的充裕度。它反映土地资源供给与需求之间的平衡状况；二是土地资源保障的稳定性，即土地资源供给来源的多样性或多元性；三是土地资源保障的均衡性。即土地资源供给在地区、部门、人群之间的均衡。172.土地利用管理的目标土地利用管理是一种政府行为，是政府为保障社会整体利益和长远利益，为消除土地利用中的相互干扰与不利影响，协调好土地利用中的各种矛盾而对土地利用活动进行的干预。政府制定土地利用管理目标时要考虑五个方面，即经济效率、分配公平、社会发展、保障供给和环境质量。●（1）经济效率。土地利用作为一种经济活动必须达到一定的经济效率。效率是指资源的有效使用与有效配置，即资源是否在不同生产目的之间得到合理配置，使其最大限度地满足人们的各种需要。土地资源的有效或优化配置应该遵循帕累托准则，即资源配置的任何改变都不可能使一个人的情况变好而又不使别人的境况变坏。18●（2）分配公平。土地利用管理的分配公平是指社会各阶层、各部门、各成员在土地利用管理中能获得公平的对待。其主要内容包括指地权占有的公平和土地收益分配的公平。同时，分配公平不仅指当代人之间，也包括当代人和后代人之间的分配公平，当代人福利的增加，不应以牺牲后代人的利益为代价。经济学中一般理解公平的含义是机会均等，即“在市场竞争中让大家处于同一条起跑线上，全都按照自己的能力与努力程度来进行竞争，尽管竞争的结果有差异，但出发点相同，这就可以理解为公平了”。19（3）社会发展。土地利用管理要有利于社会的发展，要为社会公益事业和社会基础设施建设，为创造就业机会等提供良好的土地利用保障，为社会的文明进步创造良好的条件。保证公共目的对土地的使用需要，既是土地利用管理的基本目标之一，也是政府干预土地利用的理由之一。主要体现在耕地的利用与保护、生态环境建设与保护，以及体现区域整体利益的公共基础设施建设等方面。20（4）保障供给。土地利用管理的供给保障目标就是在保证现今与将来人口的生存和发展基础上，在土地供给总量的自然极限范围内，按照“一要吃饭，二要建设，三要保护环境”的方针，为人们的各种土地需求提供土地。土地利用的根本目的在于满足人们的各种需求，但是由于土地资源的有限性，需要在综合考虑土地的各种供需关系的基础上，合理地以供给来制约与调节需求，以实现土地利用的供需平衡。21（5）环境质量。土地利用管理的环境质量目标就是通过土地利用管理保证一定数量的绿地；控制土地利用强度，防止土地的沙漠化、盐渍化和水土流失，防止建筑物与人口的过度拥挤；合理地确定土地利用布局，避免土地利用的相互干扰和土地污染等。223．土地利用管理的任务和内容●地利用管理的任务对土地的利用水平和用途转变设置一定的约束条件，将土地资源在不同用途间的分配（转换）控制在可持续发展的幅度之内，保证土地资源安全。●土地利用管理的主要内容为：①保护农用地特别是耕地；②引导建设用地有序扩展；③保护、协调土地生态环境。23三、土地利用管理的法律依据●《中华人民共和国土地管理法》（1998年）有关规定（1）《土地管理法》第三条规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施、全面规划、严格管理、保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。”（2）《土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护”。（3）《土地管理法》第三十一条规定：“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。”24（4）《土地管理法》第三十四条规定：“国家实行基本农田保护制度。”（5）《土地管理法》第三十六条规定：“非农建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。”●2．《中华人民共和国环境保护法》（1989年）有关规定（1）《环境保护法》第二条规定：“本法所称的环境，是指影响人类生存和发展的各种天然的和经过人工改造的自然因素的总体，包括大气、水、海洋、土地、矿藏、森林、草原、野生生物、自然遗迹、人文遗迹、自然保护区、风景名胜区、城市和乡村等。”25（2）《环境保护法》第七条第三款规定：“县级以上人民政府的土地、矿产、林业、农业、水利行政主管部门，依照有关法律的规定对资源的保护实施监督管理。”（3）《环境保护法》第十九条规定：“开发利用自然资源，必须采取措施保护生态环境。”（4）《环境保护法》第二十条规定：“各级人民政府应当加强对农业环境的保护，防治土壤污染、土地沙化、盐渍化、贫瘠化、沼泽化、地面沉降和防治植被破坏、水土流失、水源枯竭、种源灭绝以及其他生态失调现象的发生和发展，……。”263．《中华人民共和国城市规划法》（1989年）有关规定（1）《城市规划法》第四条规定：“国家实行严格控制大城市的发展、合理发展中等城市和小城市的方针，促进生产力和人口的合理布局。”（2）《城市规划法》第七条规定：“城市总体规划应当和国土规划、区域规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调。”27第六章第三节结束第三节农用地保护一各类农用地的特点农用地:指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。各类农用地的特点如下：耕地利用的特点耕地是指用来种植农作物的土地。耕地是土地中最适合农作物生长的精华，是人类食物和衣着原料的主要来源利用周期较短;对自然条件要求严格;集约利用程度较高;具有永续利用的特点28林地利用的特点林地是指生长乔木、竹类、灌木、沿海红树林等林木的土地利用周期较长;森林是一种可再生资源;对自然条件要求不严,利用