中国房地产业环境分析

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料中国房地产业环境分析品牌研究部严士平产业环境从根本上可划分为产业需求环境与产业供给环境两大方面。房地产需求就等于有购买能力且有购买意愿的消费者数量，这与国家政策导向、经济增长状况、城市化进程、阶层结构变迁、现在的居住现状与消费者认为自己可达至的居住理想的差异等几大因素密切相关；而供给则由一段时期的政府行为及厂商行为共同决定。因此，对如上所述的影响需求与供给的几个重大关键因素的分析，可比较简明的阐述目前及今后较长时期房地产运营的产业环境。一、产业周期需求因素与供给因素的各自运转和相互作用，使房地产业呈现显著的周期性变化。对这种周期产生的内在原因的理解与把握，对房地产商提前调整自己的开发节奏、果断进行投资决策、寻求收益最大化、以及化解隐藏的经营风险都有着较大的帮助。任何一个城市在任一个时点的房地产的运行态势，都是由房地产运行的三个周期——生命周期、商业周期与涨落周期共同作用、相互叠加的结果。这表明，一个城市的房地产市场在某一阶段所处的状态，不仅与大的社会背景、宏观经济密切相关，还与局部供给、地方政策紧密相连。1、生命周期根据市场演进理论，整体产品市场的演进可以划分为四个阶段：出现阶段、成长阶段、成熟阶段及衰退阶段，阶段的划分与产品生命周期理论比较相似，但推动周期变换的动力极不相同：技术创新促使市场裂变并重新分割；顾客群的渗透决定市场生命的长短；消费者的收入水平决定不同阶段到来的时机。就一个城市整体房地产市场的发育过程来看，市场演进理论同样适用，但市场所处的阶段主要由消费者的收入水平和顾客群的渗透率来决定，住宅市场的演进与其所在城市的经济发展水平和人口增长状况密切相关。随着一个城市经济的快速增长，就业总量和中产阶层的数量都急剧增加，从而导致一个城市房地产市场的发育开始和快速成长；而当城市人口和阶层开始固化，房地产市场主要依赖于中上阶层的二次置业时，市场的总需求就由成熟而逐步衰退。图1为世界银行在全球范围内通过对不同城市人均GDP与住宅市场需求进行相关分析后得出的一个经验关系，从中我们可以看出一个城市房地产市场大致的发育轨迹：高收入层以享受为目的追求启动了一个城市的房地产市场，而后是高中低不同档次消费群置业需求的全面展开促使了一个城市房地产市场的快速成长与成熟，之后又随着消费人群的逐步缩小而精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料步入衰退期。3006-8001300800013000人均GDP($)起步高速稳定增长平稳期衰退期生命周期图1住宅市场生命周期图图2为我国住宅市场从1992年开始市场化进程以来各年的销量，将1992~2001年住宅的增长曲线与房地产市场的整体生命曲线相比，可以看出，目前我国房地产市场从整体上刚处于其生命周期中的成长初期（见图1），还有漫长的成长与成熟期要走，当然，具体到每个城市则略有差异。因此，说房地产业是国民经济发展中的朝阳产业，丝毫不为过分。图2：我国住宅历年销量导致中国房地产市场产生巨大的增长空间，不仅仅是目前中国经济在世界经济一枝独秀的高速增长所致，更重要的还在于中国才刚刚开始的城市化进程的这一大背景。人口从经济低增长区向高增长区转移，以及相对发达城市内中产阶层的开始成型，创造了一线、二线甚至三线城市房地产市场的巨大需求，整个中国和经济相对发达城市的房地产市场的成长周期也因长期的人口城市化进程而被拉长。城市化是推动中国房地产市场最深层次的动力。2、商业周期新增住宅需求量中国房地产市场在其生命周期中目前总体所处阶段深圳房地产市场所处阶段0500010000150002000025000住宅销售面积27453812603561186787689878641082712998165701993919911992199319941995199619971998199920002001精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料房地产市场各年的实际需求轨迹并不会如图1所示的那样光滑柔顺，图中生命曲线实际上是实际需求的长期趋势线，实际的需求是围绕这一长期趋势线波动起伏。一个时间段的波动是受经济的商业周期变换所致。当经济快速增长时，消费者的实际收入在增长的同时，对未来的收入预期也会过高估计，市场交投两旺，使需求背离正常的增长轨迹而被拉高，并诱发消费超前与投资过热的泡沫现象，为下阶段发展埋下隐患；而一旦经济发展按其固有的商业周期步入调整和衰退期，个人收入下降，对预期的收入也会低估，需求开始萎缩，即使是市场总体上仍处于稳定增长的上升通道，实际需求也会背离增长轨迹而被拉低。一个国家或一个地区经济的周期性变化，同样也会导致其房地产需求的波动起伏，从如下美国和日本房地产投资和其经济增长的正相关性可以看出。（我们假定投资增长基本反映实际需求的增长）。图3：美国经济与房地产投资增长率对比图4：日本经济与房地产投资增长率对比3、涨落周期19901991199219931994199519961997GDP增长率3.00%3.30%3.60%4.20%5.50%4.25%4.30%5.30%房地产投资增长率2.40%2.80%2.05%3.50%3.70%2.70%2.50%3.40%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%10.00%19901991199219931994199519961997GDP增长率房地产投资增长率19901991199219931994199519961997GDP增长率4.10%########0.05%0.65%########1.20%房地产投资增长率8.90%########0.10%0.50%########0.75%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%10.00%19901991199219931994199519961997GDP增长率房地产投资增长率精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料直接导致某一个城市其高端、中端或低断市场房价涨落的因素，是某一细分市场供求关系的变化，而非生命周期或经济周期的原因。供过于求，价格下跌；供不应求，价格上涨，这是价值规律的必然，房地产商也遵循此规律进行着楼盘的定价。这种价格涨落的周期性变化，完全是由房地产业自身的发展规律所致，也是产业健康发展所必须，所谓“文武之道，有张有弛”，生生不息的大江大河，也有潮涨潮落时。对房地产商而言，关键在于踩准节拍，利用周期调整，安排好开发节奏，寻找投资机会。北大、清华、搜房和中房集团历经几年的研究表明，房地产业的这种因供求关系变化而导致的涨落周期在不同国家有所不同，美国为18~20年为一个周期，日本10年完成一个起落，香港则为7~8年，中国内地的房地产周期则为“5+2”模型，大体为5年的发展期外加2年左右的低落期，即7~8年。从97年开始，中国房地产又处于新一轮的发展期，但至2002年，又显示调整的势头，这一点在深圳市场表现尤为明显。从全国市场看，经过近五年的快速发展，目前我国房地产业又步入新一轮的调整阶段。高速的经济增长和大规模的城市化进程是促进房地产市场发育的内在动力，中国房地产将很长时间内都面临着非常有利的市场环境，珠江三角洲、长江三角洲、北京地区三大热点区域市场容量巨大，二线城市也正在高速增长，但各大城市高端产品出现不同程度的过热滞销现象。目前，仍是房地产商发展的较好时机，但同时，在不同城市不同细分市场也存在着较大的市场风险。弄清房地产市场三大周期变化的内在规律，有助于我们把握不同地区房地产市场的差异、机会和潜在风险。市场的发育有其自身的规律，对某一个具体的市场而言，其所处阶段不同，竞争格局和竞争环境都会产生巨大的变化，身处其中，企业的应对策略也总是在不断地进行调整。企业需要在不断变化的市场中得以良好的生存，需要高瞻远瞩的较为稳定的战略，并时刻培育、维持、更新自己与众不同的核心竞争力。了解房地产市场的一般发育规律，可让我们更清楚、更透彻的理解审视全国及各地房地产市场的发展历程。市场竞争的不断加剧，导致顾客价值创新活动持续不断，致使了地产商的新旧更替。一种自然的市场驱动力量，促使行业竞争格局不断演变，也迫使企业不断摸索寻找自身长期立足的根本。二、城市化蕴藏巨大商机城市化意味着两个方面的含义，一是大量农村人口向城市涌入，二线、三线城市人口向经济更为发达的一线城市迁移，使得目前的中国城市人口增长迅速，使房地产市场的潜在需求显得十分庞大。如果某一个城市的经济发展能够使该城市生活人口的收入水平快速增长，则该城市的房地产市场就会迅速成长起来。二是由于历史欠帐太多，城市基础设施薄弱，各大城市都在改善城市环境上做着巨大的努力，从而使得城市居住环境日益改善，也促使了城市房地产市场的发育成长。由于城市综合竞争力水平、投资环境、就业环境的差异，使不同精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料城市的城市化水平差异开始加大，那些走在城市化改造前列的城市，不仅激发了自身城市居民的消费热潮，还吸引着周边甚至其他城市的居民跨城市异地置业，使得这些相对发达城市的房地产市场更加兴旺。2001年，深圳商品住宅销售593.72万m2，按城市常住人口计算，现有的住宅存量使人均居住面积早已超过25m2/人，没有新移民的加入，深圳楼市难以维继，这已是不争的事实。上海今年上半年商品房预售总量中，外省和境外人士的预购比例高达25.8%，说明城际置业对热点城市房地产市场的重要作用。中国的城市化水平落后于全球的平均水平，目前是30%多一点，政府的计划是每年增加一个百分点，意味着在2010年差不多有一半以上的人口住在城市化地区，那么中国的城市人口就相当于三倍欧洲总人口的规模，每年都要有1500万左右的人口迁入城市，相当于每年新建成一个今天的北京。这种城市化进程不是某个机构设计和推动的，而是社会、经济发展的结果。不是强制或有组织的移民行为，而是商业活动带来的人口的流动。因而，房地产的商业行为被要求在经济社会发展及城市化的迅速推进的过程中扮演重要的角色。除政府、教育、军事等公共用地之外，每一块土地都被赋予了商业价值，可以用于商业开发，而在这之前，土地是被闲置而沉睡的资源，已经濒临破产的工厂因为土地而起死回生，这就是市场化的魅力。相对于庞大的被闲置资源，相对于迅速发展的市场化，大量房地产公司的出现是正常和必然的，对房地产公司数量多少的评判应该有这样的前提认识。城市化和市场化使中国的房地产市场具有巨大的开发空间，蕴含着广大的商业机会。城市化并不简单地是乡村变成了城市，它不仅仅是城市新区的扩张，而且是城市旧区的改造。城市作为有生命的有机体，它的成长并非只表现在城市边界的不断外扩，在一定的时代它的边界会稳定在某个位置上，而后城市发展主题从扩张转向内部更新。从房地产的商业规律来解释，城市发展总是寻求成本和利用价值相适应的土地资源，城市扩张寻求成本低和利用价值也相对较低的土地，而随着整体土地供应的扩大，旧城区土地成本会下降到与其较高的利用价值可以适应的水准，因而又体现较高的开发价值。如果没有新区扩张，旧区土地利用价值很高但很难与其成本相适应，因而也就失去了开发价值。在今天的房地产业内，住宅几乎成了“赚钱”的同义词，而在九十年代初期并非如此，直到许多梦想“高楼大厦”或以“高楼大厦”让大家做梦的人不