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中国房地产业转型升级：问题、特征与对策高波（南京大学经济学院)中国房地产业转型升级：问题、特征与对策一、上一个“黄金十年”引发的房地产市场问题二、下一个“黄金十年”及房地产业的特征三、促进房地产业转型升级的若干建议一、上一个“黄金十年”引发的房地产市场问题“黄金十年”的表现2000～2011年，5个房地产业指标：房地产开发投资竣工面积商品房销售面积全国平均房价商业性房地产贷款余额对经济增长的贡献巨大数据来源：国家统计局,《中国统计年鉴—2011》,中国统计出版社,2011年；国家统计局，《中华人民共和国2011年国民经济和社会发展统计公报》，。图12000～2011年中国房地产市场变化上一个“黄金十年”积累的房地产市场问题1.房地产泡沫严重伴随着中国房地产业“黄金十年”的高速增长，不同区域的房地产市场积累了不同程度的房地产泡沫。紧缩性房地产市场宏观调控是挤压泡沫。高波、王辉龙、李伟军：《中国30个大中城市房地产泡沫：基于预期均衡价格模型分析》，南京大学经济学院产业经济学系讨论稿。图2表示2001～2010年30个样本城市的房地产泡沫走势。2003年以前，所有样本城市的房地产泡沫都在10%以下。2004年，有3个城市房地产泡沫超过10%。2005年，上海房地产泡沫最高达到23.3%，有8个城市房地产泡沫处于10%～20%，房地产泡沫开始加速膨胀。2009年，房地产泡沫膨胀严重。高波、陈健、邹琳华，2012年：《区域房价差异、劳动力流动与产业升级》，《经济研究》第1期。2.房地产市场波动剧烈房地产市场调整的本质是房地产周期波动规律决定的。房地产周期，是指房地产市场曲线围绕着市场均衡水平上下波动，而呈现出相似性、重复性、循环性特征的一种规律。在房地产周期波动过程中，可以清晰地观察到房地产业扩张与收缩相交替的两大阶段和复苏、繁荣、衰退、萧条循环往复的四个环节。尽管每一轮房地产周期波动也可能存在一定的差别，但其本质特征是不变的。房地产周期波动是一个上升与下降、扩张与收缩不断往复运动的过程。O房地产业增长时间EDCBA图3房地产周期波动过程图4北京增量商品房销售情况05001000150020002500300035001999200020012002200320042005200620072008200920102011年万平方米05000000100000001500000020000000250000003000000035000000万元销售面积销售额图5广州增量商品房销售情况图612年左右的中国房地产价格周期注：BP滤波带通宽度为（PL＝9，PU＝13）。图72－4年的中国房地产价格周期注：系列BP滤波带通宽度为（PL＝2，PU＝5）。2011年下半年全国房地产市场出现周期性调整以来，房地产交易量出现小幅萎缩，房价小幅下调。2011年部分城市交易量大幅萎缩，部分楼盘降价幅度较大。近期宏观经济政策转向稳增长，全国房地产市场仍在调整，部分一、二线城市房地产市场出现反弹，但房地产泡沫仍未有效挤出，一旦市场复苏潜在风险更大。何时全国房地产市场出现复苏？3.政府住房保障职责模糊、职能不强，住房保障严重不足4.房地产市场体制转型不到位，房地产宏观调控机制存在严重缺陷缺乏经验习惯利用行政手段房地产税制不健全城市土地制度不完善：土地财政二、下一个“黄金十年”及房地产业的特征还会有下一个房地产业“黄金十年”吗？（1）中国房地产业发展的环境没有发生本质变化，中国经济增长“去房地产化”是不现实的。从当前世界科技和产业发展的新动向来看，“物联网”、“云计算”和“智慧地球”等新兴技术将极大地改变人类生产、生活和创新方式。新能源、新材料、新医药、节能环保、航空航天等产业发展空间巨大。这些产业的发展要靠房地产业支持，未来十年更不可能替代房地产业。（2）城市化过程，是与房地产开发业关系最紧密的因素。2011年底，中国城市化率首次超过50%，成为城市国家，达到51.3%，但与基本完成城市化过程，城市化率达到70%，还有较大的成长空间。图9中国城市化的“纳瑟姆曲线”城市发展“纳瑟姆曲线”规律显示，当城市化水平达到30%的临界值时，将进入加速城市化阶段。我国城市化进程的第一个拐点出现在1996年，城市化正在从数量扩张阶段向质量提升阶段转化，依据纳瑟姆曲线预测第二个拐点将出现在2030年左右。中国大规模房地产开发期至少还将持续10年到15年。（3）从国际经验来看，房地产消费发展空间大。发达国家和地区住房消费在总消费支出中所占比例通常达到20%～30%，而中国城镇居民居住类支出占总消费支出的比重仅为13%左右。中国正在实施的扩大内需战略，重点是扩大消费需求，这就意味着，随着收入水平的进一步提高人们将会把更多的支出用于住房消费。由此可见，在国家政局稳定和世界经济不出现大的动荡的条件下，有效挤压房地产泡沫和防范房地产风险，将使中国房地产业迎来再一个“黄金十年”。房地产业特征1．行业集中度提高，品牌企业由大变强行业集中度与准入壁垒逐渐提高，将压缩中小房地产企业的市场空间，但对处于优势的品牌企业，市场的重新洗牌整合却带来机遇。优胜劣汰将推动有限的资源加速流向资质高、资信好、开发业绩良好、品牌效应明显的房地产企业。2．房地产产业链日趋成熟，房地产服务业发展空间巨大中国房地产业逐渐由成长阶段走向成熟阶段。随着房地产业进入成熟阶段，房地产行业将面临着从单一开发到“开发+持有+服务”的多元模式转型阶段，贯穿于房地产的开发、设计、建筑和维护等环节的房地产服务业迎来发展的良机。房地产服务业包括土地中介、房地产中介、不动产估价和物业管理、房地产金融中介等行业。3．大交通框架的形成和发展，使城际联系紧密，城市群成长加速，人的流动将缓解房价上涨压力从总的趋势看，全国范围内的交通条件都得到了显著的改善。便利的交通条件使得工作地域与生活地域的分离成为可能。随着中国高速铁路的飞速发展，长三角地区本就畅通的交通运输条件变得更为便利。由于上海、南京、杭州等城市房价较高，人们选择移居靠近这些大城市的县城乃至小城镇生活也变得逐渐流行，较高的工资水平与较低的生活成本可以兼得。图10苏南交通地图4．房地产开发空间由东部向中西部、大中城市向中小城市和小城镇转移由于土地资源的有限供给与不可替代性，目前一些大城市的房地产市场已经接近饱和，大规模开发阶段难以维持。相对于大城市土地资源的产业、人口承载力，在三、四、五线城市、县城以及中小城镇，土地资源尚算富裕，也为房地产开发提供了空间上的可能。图11深圳增量商品房销售情况图12南京增量商品房销售情况图13杭州增量商品房销售情况020040060080010001200140016001999200020012002200320042005200620072008200920102011年万平方米020000004000000600000080000001000000012000000140000001600000018000000万元销售面积销售额5.存量房地产交易占比不断增加，存量房地产市场地位上升图14上海市商品房交易情况0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.003500.004000.001999200020012002200320042005200620072008200920102011存量房交易面积（万平方米）增量房销售面积（万平方米）三、促进房地产业转型升级的若干建议（一）第三次工业革命与低碳地产开发绿色科技为领先的第三次工业革命。第一大支柱：从化石燃料结构向可再生能源转型。第二大支柱：用世界各地建筑收集分散的可再生能源。第三大支柱：在建筑和其他基础设施中使用氢和其他可储存基础来储存这些可再生新能源。第四大支柱：互联网技术革命与可再生能源相结合所建立起来的神经网络（能源互联网）。第五大支柱：以插电式或燃料电池动力为交通工具的交通物流网络。（二）商业模式创新1.大型房地产公司2.中小开发企业：情况复杂，可以根据自己的实际情况，做出决策。A.继续从事房地产开发产品多样化；树立品牌；做好产品，提高性价比；空间合理布局；从长期考虑，适当开发、持有持有型物业。B.转入房地产服务业，甚至其他行业（三）加快房地产金融业发展，使之与房地产市场发展相适应房地产金融业是中国房地产业未来的一个重要的发展方向。房地产企业的融资手段创新，加大股权融资、信托融资与债券融资的比例。存量房地产的交易需要借助金融工具，如房地产的担保等等。尽管美国的经验教训告诉我们房地产证券化不能走过头，尤其不能大量制造“有毒资产”，但并不意味着房地产金融业不需要发展。中国房地产业的未来：REITs（四）促进房地产市场体制转型关键是推进房地产市场体制改革和转型改革和完善城市土地使用制度完善差别化、区域性的货币政策建立新型房地产税制改革和完善城市土地使用制度1.“双控”模式，增加有效供给北京推出所谓“双控”模式。一是控制单宗商品住宅用地出让规模。二是控制企业在一定时期内取得的商品住宅用地规模。2.“限地价、竞房价”3.“限房价、竞地价”4.“净地出让”中国房地产税制改革建议“关于取消限购令统一开征新购房产税的政策建议”，中房网，2011-12-28。“普遍开征房产税时机尚未成熟”，《21世纪经济报道》，2011-01-10。“推广房产税应先减税”，《21世纪经济报道》，2012-03-22。“房产税不能作为调控房价的工具”，《21世纪经济报道》，2012-09-27。高波，2012：《中国房地产税制：存在问题与改革设想》，《南京社会科学》第3期。物业税→房产税→房地产税中共中央的“十二五建议”中提出“改革要有顶层设计”。中国房地产税制改革已进入基础性制度建设阶段，必须按照现代市场经济发展的要求，构建房地产税制。如何改革？“国际经验+中国国情+中国经验”从全球范围来看，大多数国家都具备完善的房地产税法，各级政府对税种的管理权属明确，保证了房地产税收征管的严肃性。大多数国家的房地产税政策实行“宽税基、简税种、低税率”的原则。房地产税属地方税种，房地产税收入主要用于为社区更好地提供公共服务。地方政府有了独立自主的税收来源，并将地方政府的税收和财政支出更直接地联系起来，促使地方政府作出正确的财政决策，从而可以最大化公共开支所带来的效益。房地产税种一般包括保有税、取得税和所得税三大类，以保有税为主，通常是本级地方财政收入的主要来源。在房地产税制设计和征管过程中，地方政府有很大的自主权。一般由中央政府制定税基，地方政府可以根据本地的特殊情况选择税率，并确定一定的减免范围。这也是中国房地产税制改革的方向。由房地产开发流转环节税收为主转换为以房地产保有环节的税收