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2016丨凯成地产丨研究发展部丨2017年01月丨滨海房地产市场年报CONTENTS经济政策专题Economicpolicyproject住宅市场分析Housingmarket商务商业市场Commercialbusinessmarket12301经济政策专题宏观经济政策背景区域发展4,4635,2536,7197,5229,22411,30712,89414,44215,72716,53817,7861,9842,4143,3503,8115,0306,2077,2058,0208,7609,27010,0790%5%10%15%20%25%30%05000100001500020000天津GDP(亿元)滨海新区GDP（亿元）天津GDP增速滨海新区GDP增速全国GDP增速天津市及滨海新区GDP情况新区占全市比重2014年55.7%新区占全市比重2015年54.3%新区占全市比重2016年56.7%•2016年滨海新区完成生产总值10079亿元•同比增长10.7%，高于天津市GDP涨幅（9.2%）及全国GDP（6.7%）涨幅水平•滨海持续保持天津的经济主体地位宏观经济GDP增长宏观经济人均GDP799101111122024292830313005101520253035天津市人均GDP（万元）滨海新区人均GDP（万元）天津市及滨海新区人均GDP深圳162000元苏州136000元无锡131000元长沙118000元南京117000元佛山114000元杭州114000元天津113000元2015年主要城市人均GDP排名滨海人均GDP增速放缓仍远超全国水平宏观经济产业结构0.1%0.2%0.1%0.1%0.1%0.1%68.9%67.4%67.4%66.5%62.5%60.4%31.0%32.4%32.5%33.3%37.4%39.5%0%20%40%60%80%100%第一产业占比第二产业第三产业滨海新区产业结构变化中心商务区生态城开发区北塘东疆港海洋高新区GDP连续两年翻番，北京产业导入加速390家京企入驻，产业发力趋势已经萌发京企导入400余家，科技产业导入带动转型中关村挂牌带动区域发展，24家京企进驻融资租赁项目集中落地，租赁产业升级中海油服4000人入驻，联合诺华项目落地京津冀一体化带动产业导入，二、三产业同时发力，滨海加速产业结构升级宏观经济人口变化135514131472151715471577253.66263.52278.72289.43297.01304.020%2%4%6%8%10%0500100015002000天津市人口(万人)滨海新区人口（万人）天津人口增速滨海新区人口增速天津市及滨海新区人口情况外来常驻人口约占总量32.3%2016年天津市外来人口情况外来常驻人口约占总量58.1%2016年滨海新区外来人口情况2015年天津市外来人口占比情况滨海外来人口占比超30%2016年滨海新区人口增速2.36%，高于天津市人口增速水平宏观经济居民消费水平2680030241338663791441705459590500002010年2011年2012年2013年2014年2015年滨海新区人均可支配收入（元）2010-2015年滨海新区人均可支配收入情况330.75451.24743.58887.531015.001167.001213.9131105001,0001,5002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年滨海新区社会消费品零售总额(亿元)2008-2015年滨海新区社会消费品零售总额情况33%11%13%7%4%7%21%4%食品消费支出衣着消费支出交通与通讯消费支出文教娱乐服务消费支出居住消费支出医疗保健消费支出家庭设备及用品消费支出其他消费支出2015年滨海新区消费支出情况政策背景调控政策2016年天津调控政策汇总从促进到抑制，政策反转倒逼市场回归理性1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月区域发展交通丨民生Z2B1Z4海洋高新区开发区于家堡空港开发区西区天碱B1、Z2、Z4预计2020年建成通车，2016年均已陆续开建，绕城高速2017年年底贯通滨海新区近期轨道交通建设图轨道交通搭建滨海发展骨架，地铁、航空、铁路出行方式衔接，滨海新区将迎来轨道交通大发展时代成熟区以惠及民生基础配套建设为主发展区以大配套建设做主要带动2016年滨海新区民生类项目情况区域项目开发区滨海首家“五星级”菜市场开业中心商务区滨海文化中心明年投入使用为服务周边商务人群，打造百仕汇等一系列美食广场生态城今年第一、第二社区中心相继开放，在此基础上将继续完善社区功能东疆港天津市规模最大仓储式红酒展销中心在东疆保税港区开业北塘昆明路小学开始内部装修，即将投入使用滨海首家三级甲等中医院开始动工，预计3年内完工海洋高新区滨海高铁站旁的智能生态小镇列入板块最新规划中区域发展大项目丨产业海洋高新区开发区北塘生态城旅游区东疆港新港天碱老城区新河胡家园大沽于家堡响螺湾生态城•南开中学、天津医科大学生态城附属医院相继建成使用•华夏未来小学建设中北塘•北京中关村落户北塘企业园东疆港•对外文化贸易基地与天津常青藤文化在滨海新区签订战略文化协议，打造东疆常青藤国际文化中心中心商务区•教育方面：茱莉亚音乐学院、耀华中学分校、师大附中附属学校•医疗方面：滨海妇幼医院•商业方面：滨海万达广场（均在建设或规划中，最早预计明年正式运营）开发区•滨海周大福建设中，预计2018年投入使用海洋高新区•滨海首家红星美凯龙预计明年投入使用•滨海儿童医院、国家会展中心均列入最新的板块规划中整体以教育、商业等基础配套为主，大项目集中落地中心商务区区域发展核心板块开发区、中心商务区热门板块中新生态城、中心商务区潜力板块海洋高新区、北塘宜居、价值凸显政策引导、核心区位规划、配套完善厚积薄发、长期关注经济持续下行，坐实房地产泡沫为主基调，滨海经济增速放缓，房地产大环境风险与机遇并存市场高温倒逼政策加码，2017年金融与土地政策并举是主要趋势，预计调控政策将再次升级滨海新区各板块集中发力，但政策逐步倾斜，市场大发展情况下2017年各板块价值面临重新洗牌京津冀一体化加速带动明显，产业转型及京企导入将引领滨海产业升级、人群结构转变，滨海房地产市场带动力强大经济政策区域发展02住宅市场分析一级市场二级市场三级市场住宅市场分析一级市场第五天津地王排名全国2016年天津市地王排名（溢价率）40%其中滨海新区占比358%滨海地王平均溢价率22274元/㎡滨海地王平均楼面价2016年各城市土地市场成交火爆，全国迎来“地王潮”滨海新区位列天津楼王楼面地价第一名注：数据源于凯成研究发展部统计地块名称出让面积（万㎡）成交价格（亿元）区属溢价率容积率楼面地价（元/㎡）津武（挂）2016-023号20.321.1远郊五区595%1.56946津滨保（挂）2016-5号4.019.6滨海新区521%1.532528津滨保（挂）2016-4号4.719.5滨海新区485%1.331751津滨保（挂）2016-3号4.518.4滨海新区476%1.331498津滨生转让（挂）2016-2号8.512.2滨海新区425%1.87966津南（挂）2016-03号19.542.6环城四区315%121829津滨中（挂）2016-02号10.757.7滨海新区312%2.422013津静（挂）2013-119号19.816.5远郊五区247%1.55548津滨生转让（挂）2016-3号3.73.8滨海新区242%1.37888津宝（挂）2015-053号14.817远郊五区220%1.67197津静（挂）2013-120号18.512.4远郊五区180%1.54480津东丽津（挂）2016-104号4.630.8环城四区177%2.923341津蓟（拍）2016-028号4.73.5远郊五区167%1.07529津西青（挂）2016-01号12.616.9环城四区159%1.112224津和大（拍）2016-084号5.2102市内六区127%5.336744津红纪（挂）2016-111号11.047.8市内六区115%3.313119津南红（挂）2016-099号1.818.1市内六区113%4.223692津西青（挂）2016-03号16.874.5环城四区107%222209住宅市场分析一级市场750179379112849516449016014713510251206020004000600080001000002004006008002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）楼面价（元/㎡）2010-2016年滨海新区土地量价2016年滨海住宅土地成交金额235亿元，建筑面积324万㎡，楼面价7253元/㎡，楼面价涨幅115.4%注：数据源于凯成研究发展部统计前两年土地供应的紧缩，造就今年楼面价的飞速上涨及地王的产生，土地市场持续升温住宅市场分析一级市场41447135061222596413234910698541086生态城汉沽区塘沽区空港区中心商务区大港区01000002000003000004000005000002016年滨海核心区土地成交面积大港（示意位置）1宗塘沽区（包括塘沽湾）4宗中心商务区1宗空港（示意位置）3宗汉沽（示意位置）6宗生态城7宗注：数据源于凯成研究发展部统计核心板块地少价高，城市规模逐渐向外围板块扩散住宅市场分析二级市场34445329337532927336819619622228324835361302000400060008000100001200001002003004005006007002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2010-2016年滨海新区住宅量价100192015年成交均价110612016年成交均价2015年房价涨幅：4.2%2016年房价涨幅：10.4%注：数据源于富思博得供应紧缩，供需矛盾加剧；房价涨幅超越去年增幅水平住宅市场分析二级市场0%20%40%60%80%100%20102011201220132014201520162010-2016年滨海新区住宅成交居室段一室二室三室四室五室及以上0%20%40%60%80%100%20102011201220132014201520162010-2016年滨海新区住宅成交面积段90㎡以下90-120㎡120-144㎡144-250㎡250㎡以上两室需求受到挤压三室需求逐渐释放各面积段需求稳定以小面积产品成交为主注：数据源于富思博得滨海住宅市场产品形式向户型功能多元化方向发展住宅市场分析二级市场7%4%5%41%11%32%北塘东疆开发区塘沽区中心商务区生态城滨海各区域市场份额占比东疆涨幅1231%中心商务区涨幅111%塘沽涨幅78%开发区同比下降21%北塘涨幅26%生态城涨幅26%05000100001500020000北塘东疆开发区塘沽中心商务区生态城2016年滨海核心区均价对比121971024518516111091238711324注：数据源于富思博得生态城逐渐追赶塘沽成交重心地位；核心区均价第二梯队分界模糊住宅市场分析二级市场21%3%3%40%24%9%2016年滨海核心区存量北塘东疆开发区塘沽区中心商务区生态城库存面积292万㎡库存最大塘沽区去化周期最短开发区滨海各区域存量滨海目前存量处于饥渴状态，各区域去化周期均在一年以下注：数据源于富思博得住宅市场分析三级市场一手房供应短板导致二手房成交份额激增，价格梯队划分不明显注：数据源于富思博得050001000015000200002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年中心商务区开发区塘沽区北塘生态城2010-2016年滨海二手房价格情况137.8121.1157.8191.0182.2254.8