中国房地产信托与国际REITS比较研究

中国房地产金融发展路径及国际化前瞻－－中国房地产信托与国际REITS比较研究何为REITs?►REITs是一个拥有和投资房产的载体，通常会上市交易。►主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。►REITs是个信托，需将绝大部分税前收入分配给信托人（投资者），因此REITs获得免交公司所得税的优惠待遇。何为REITs?►REITs将以下一些不同风险/回报的业务活动分拆开来:房地产开发房地产投资房地产基金管理房地产物业管理REITs在一些主要国家的发展现状（截止2005年7月）现状美国高度成熟的市场澳大利亚高度发展的成熟市场日本迅速成长中的市场，2001年启动，共有17支新加坡迅速成长中的市场，2002年启动，共有5支中国台湾相关政策已经出台，共有1支中国香港香港房屋委员会于2005年底发起香港的第一支REITs韩国REITs法案于2001年7月出台，企业重组REIT已设立中国有关法律法规尚未出台新加坡REITs市场发展历程►2002年第一支REITs成功上市►截至2005年7月已有5支上市REITs：嘉茂商产信托、腾飞新托（A-REIT）、置富（香港）产业信托、嘉康产业信托、新达产业信托►总市值由2002年7月时的7.3亿新元增至2005年7月超过90亿新元新加坡REITs市场发展动力►新的REITs的上市►目前上市的REITs已经并且将继续扩充旗下的物业►政策法规的有力支持REITs无需缴纳企业所得税允许公积金存款投资于REITs散户投资者（不论国籍）的REITs投资收入无需缴纳个人所得税REITs的可允许负债率上限由先前的25%提高至35%境外机构投资者的扣缴所得税率从20%降低到10%发起REITs的原因和目的►改变业务模式►兑现资产价值并取得资金的循环效益新加坡A-REIT案例载体名称A-REIT(“A-REIT”)，腾飞房地产投资信托资产组合44个优质工业房产发起人腾飞地产和MacquarieGoodman基金管理人腾飞-MGM基金管理有限公司上市日期2002年11月19日市值新币26亿（2005年6月30日）负债；负债率新币7亿2百万;31%（2005年7月1日）信托单价新币2.21元（2005年6月30日闭市价）税务政策免征企业所得税为何传统地产公司要向“REITs”提升？►体现不同业务的价值►借助资本市场之力量，以同样的资本金作高几倍的业务量►开创新的业务–“REITs”管理►选择投资项目更注意控制风险重要的成功因素►政策环境-法律条规-税务►动机/心态-不是脱手套现-分享合理的投资风险与回报►合格、诚实的管理人才-需要房产金融综合人才重要的成功因素►稳定的、可预测的收益回报►增长潜能►高透明度►市场流通面临的挑战►物业控制权►对资本市场的义务►时机的掌握中国房地产信托和REITs比较中国房地产信托国际REITs投资载体信托公司表外资产REIT自身受托人信托公司专业信托公司基金管理者信托公司，即受托人独立的基金管理公司到期日一般为1-3年无发行限制自然人100万元、不超过50份无募集方式私募公募流通市场无有中国房地产信托与国际REITS主要区别►REITs是标准化可流通的金融产品,一般从上市或非上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通。►目前国内的房地产信托计划是有自然人50份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，目前尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。中国房地产信托与国际REITS主要区别►REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的95％分配给投资者。►国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前一般在3％－9％左右。中国房地产信托与国际REITS主要区别►REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营。►国内的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或部分或局部参与项目公司运作获取回报。中国房地产信托与国际REITS主要区别►REITs的产品周期一般在8－10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营。►国内的房地产信托计划产品周期较短，一般为1－3年。中国房地产信托与国际REITS主要区别►REITs的税制优惠：如信托收益分配给受益人的，REITS免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。►国内的房地产信托计划目前没有相关的税制安排。中国房地产信托与国际REITS主要区别►国内的房地产信托概念较为宽泛，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。展望►国际REITs市场发展迅速且潜力巨大►REITs对中国房地产及金融市场的发展具有深远的影响►中国现有房地产信托产品有别于REITs，REITs在中国的设立条件有待进一步完善中国地产金融的四个逻辑层次►银行仍然是主渠道►信托是地产金融创新的主流范式►信托+银行+REITS+资本市场是地产融资的主流模式►外资金融机构是地产融资的另一条有效通道信托是中国房地产金融创新的主流范式►央行加息►宏观调控政策及土地政策►房贷政策调整►融资渠道单一房地产金融将面临很多制约和瓶颈。房地产业如何通过创新融资渠道获得巨大的资金支持，抵抑风险并发展壮大，这使得房地产金融将面临创新模式的考验。信托模式更具融资创新潜力信托公司是唯一联动货币市场、资本市场、产业市场的金融机构。►在货币市场---信托公司可以跟金融机构之间可以进行金融往来、同业拆借；►在资本市场---可以发起基金管理公司、证券公司，可以做投资银行业务。信托模式更具融资创新潜力另外，它还有一个最重要的优势，就是信托资金可以直接投资，如果房地产公司被信托公司看上，那信托公司可用信托资金对其进行股权投资。信托公司正是因为这种优势，有利于资源整合，能发挥其他金融机构所不能发挥的重要作用。信托的基本概念与三方关系►信托的基本概念►信托三方关系：委托人受托人►受益人伟大的信托制度信托制度在现代社会之所以备受人们的青睐，正如英国法学家梅特兰所说：“如果有人要问英国人在法学领域取得的最伟大、最独特的成就是什么，那就是历经数百年发展起来的信托理念，我相信再也没有比这更好的答案了。这不是因为信托体现了基本的道德原则，而是因为它的灵活性，它是一种具有极大弹性和普遍性的制度。”信托其独特的外部管理方式即委托人委托其他人而不是亲自对自己的财产进行管理的优势，为无法亲自管理事务的人提供了绝好的契机：通过设定信托，委托人便能从理财之累中脱身出来。”信托模式的三大核心优势►信托的财产隔离功能►信托的避税功能►信托的政策规避功能信托融资的三性原则►安全性原则►盈利性原则►流动性原则如果这三性原则具备的话，房地产企业就达到了和信托投资公司合作的基础前提总结随着国务院宏观调控政策、货币政策、税收政策及土地政策的深化，作为国民经济支柱产业的房地产业与中国金融产业，特别是加入WTO以来，随着2006年WTO所要求的金融业全面开放，外资金融机构大量涌入，在中国房地产业与金融业组合之下，将会不断推陈出新，实现中国房地产业和金融业的优化双赢。信托公司将最大限度地挖掘信托制度的特殊优势，做好与内外资银行的互动，“信托+银行+REITS+资本市场”这种主流模式将会在中国得到进一步深化。同时，随着中国城市化进程的不断加快，作为国民经济支柱产业的房地产业，也将会获得一个广阔的发展空间