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第四章物权法律制度【考点1】物权概念1.物权：指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。2.物权的效力：排他同一物之上不得存在两个所有权，不得同时成立两个内容不相容的物权，对世权优先（1）物权优先于债权，特殊的买卖不破租赁（2）同一物上的限制性物权优先于其赖以设定的基础性权利；时间在先，权利在先公示动产交付，不动产登记物权请求3.用益物权和担保物权用益物权担保物权范围土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、建设用地使用权抵押权、质权、留置价值使用价值交换价值性质不具有从属性从属物权存续明确的存续期间以债权的存在为前提占有以占有为前提不必对物进行有形的支配物上代位×√【考点2】不动产物权登记1.效力：登记生效未经登记，不发生效力房屋买卖、建设用地使用权、不动产抵押登记对抗不以登记为生效要件，未经登记不得对抗善意第三人土地承包经营权、地役权——合同生效时物权生效登记处分不以登记为生效要件,但事后处分时仍要登记（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权变动，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。不登记依法属于国家所有的自然资源2.程序：生效时间自记载于不动产登记簿之日不一致不动产登记簿和不动产权属证书记载不一致的，以不动产登记簿为准地点由不动产所在地的登记机构办理收费登记费按件收取3.特殊的登记制度（1）更正登记：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时（2）异议登记：权利人不同意更正的在此期间，登记簿上所记载权利失去正确性推定效力，第三人也不得主张按照登记的公信力受到保护。申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。（3）预告登记：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。【考点3】动产交付1.效力：普通动产所有权：自交付时发生效力。抵押权：抵押权自抵押合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。质权：质权自出质人交付质押财产时设立。特殊动产船舶、航空器和机动车等物权，未经登记，不得对抗善意第三人。2.特殊类型：简易交付动产物权设立和转让之前，动产的受让人已依法占有动产，在形成物权变动的合意时，立刻发生物权变动的效果，交付视为已完成。（先借后买）指示交付当事人在动产物权设立和转让时，如果该动产已经由第三人占有，负有交付义务的人可以将其对第三人的返还请求权转让给新的权利人，来代替物的实际交付。占有改定在动产物权转让时，如果转让人希望继续占有该动产，当事人双方可以订立合同，特别约定由转让人继续占有该动产，而受让人因此取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。（先卖后借）【考点4】所有权1.权能：占有、使用、收益和处分2.孳息：一物之上既有所有权人，又有用益物权人的，因该物产生的天然孳息由用益物权人取得。3.取得：原始取得先占；劳动生产、收益；征收；善意取得；添附；没收；拾得遗失物继受取得买卖合同、赠与、互易、继承、受遗赠等（1）善意取得条件①善意：受让人受让财产时主观上为善意；②有偿：以合理的价格有偿受让；③公示：转让财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。后果受让人依照善意取得制度的规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。限制赃物、遗失物、埋藏物、隐蔽物、漂流物（2）添附混合指不同所有人的财产相互掺和，难以分开并形成新财产。附合指不同所有人的财产紧密结合在一起而形成新财产，虽未达到混合的程度，但非经拆毁不能达到原来的状态。加工指一方使用他人财产加工改造为具有更高价值的新的财产。（3）拾得遗失物：①公安机关发布招领公告6个月后归国家。②返还时，支付必要费用，可不支付报酬。（4）征收征用制度征收征用目的为了公共利益的需要因抢险、救灾等紧急需要对象仅限于不动产不动产和动产补偿征收集体土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用毁损、灭失的，应给予补偿后果所有权发生了变化所有权没有变化【考点5】国家所有权和集体所有权、私人所有权1.专属于国家所有的财产：①矿藏、水流、海域②城市的土地③无线电频谱资源④国防资产。2.非专属于国家所有的财产：①森林、山岭、草原、荒地、滩涂。②野生动植物资源。③文物。④基础设施。【考点6】业主的建筑物区分所有权1.特征：（1）权利的复合性（2）专有所有权的主导性①取得专有所有权即取得共有所有权和共同管理权；②专有所有权大小决定区分共有所有权和共同管理权大小；③只登记专有所有权，其余不需要单独登记。（3）一体性：不可分离，在转让、抵押、继承时，应将三者同时进行。2.业主共同决定的事项：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或其他管理人；专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（1）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（2）改建、重建建筑物及其附属设施专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意【考点7】共有按份共有共同共有处分份额可以转让其享有的份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。-处分共有财产、经占份额2/3以上的按份共有人同意经全体共同共有人同意重大修缮共同债务债权对外承担连带责任后，对内按份额。对外承担连带责任后，对内共同享有债权、承担债务【考点8】土地承包经营权1.土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。2.耕地的承包期为30年；草地的承包期为30～50年；林地的承包期为30～70年。3.流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。【考点9】建设用地使用权1.工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。2.建设用地使用权自登记时设立。3.转让、互换、出资、赠与或者抵押的，应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。4.房随地走、地随房走、房地一体。5.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。【考点10】地役权1.定义：指按照合同的约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产效益的他物权。享受使用便利的不动产称为需役地，提供便利的不动产则称为供役地。2.特征：从属性和不可分性（1）设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或负担已设立的地役权。（2）地役权不得单独转让。转让土地承包经营权、建设用地使用权的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。（3）地役权不得单独抵押。实现抵押权，地役权一并转让。（4）需役地及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权，受让人同时享有地役权。（5）供役地及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。容忍义务地役权不以占有他人土地为内容或目的，只是要求对方应尽容忍或不作为的义务。有期限地役权的期限由当事人约定，但不得超过用益物权的剩余期限。3.设定：采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。4.地役权人有下列情形之一，地役权消灭：（1）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；（2）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。【考点11】担保合同1.流押契约、流质契约的禁止：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。2.人的担保与物的担保并存（1）按照约定实现债权；（2）没有约定或者约定不明确①债务人提供物的担保：应当先就该物的担保实现债权；②第三人提供物的担保：可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向“债务人”追偿。3.担保范围：主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。【考点12】抵押财产的范围1.可以抵押：不动产应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立动产抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。2.不得抵押：（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产3.以建筑物抵押的特殊规定（1）城市：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。（房随地走、地随房走、房地一体）（2）乡镇、村：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。（只能地随房走）4.以土地使用权抵押的规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。【考点13】抵押权的效力1.抵押权VS出租（1）先出租后抵押，租赁权优先：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。（2）先抵押后出租，抵押权优先：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。2.转让抵押物（1）抵押权人同意：将转让所得价款向抵押权人提前清偿或者提存；转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。（2）未经抵押权人同意：未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人“代为清偿全部债务”消灭抵押权的除外。3.实现方式：债务人不履行到期债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。4.重复抵押：同一财产向两个以上债权人抵押的，价款依照下列规定清偿：（1）抵押权已登记的先于未登记的受偿。（2）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。（3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。【考点14】特殊类型的抵押1.浮动抵押抵押人企业、个体工商户、农业生产经营者抵押物现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品——动产、不确定登记地点抵押人住所地的工商行政管理部门生效方式（1）抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。（2）不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。2.最高额抵押：为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。【考点15】质权1.动产质权生效：质权自出质人交付质押财产时设立。【补充】未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。2.权利质权生效：汇票、支票、本票；债券、存款单；仓单、提单（1）质权自权利凭证交付质权人时设立；（2）没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。可以转让的基金份额、股权（1）以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；（2）以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。可以转让的注册专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权自有关主管部门办理出质登记应收账款自信贷征信机构办理出质登记【考点16】留置权1.特征：（1）留置权是“法定”的担保物权