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网址:年中国养老地产行业结构现状及未来发展需求前景养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。本报告即通过剖析国际上主要国家的养老地产发展模式，研究国内领先养老地产开发企业运作模式，结合大量实际案例，总结出适合国内发展实际情况的养老地产发展模式以意欲进入养老地产领域的企业参考。一、养老地产发展背景与开发环境分析养老地产定义与分类养老地产的定义养老地产是指从建筑设计、园林规划到房屋的标准配置上强调适老化设计，即更偏向于符合老年人相关的建筑产品开发，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常的起居呵护更符合老年人的行为习惯。养老地产的分类按功能来划分，主要有三种：养老院、老年公寓、养老社区。按用地性质划分，主要有两种：住宅用地、社会福利设施用地。2.养老地产开发环境分析社会需求环境分析1、人口老龄化现状及趋势我国已经进入并长期处于老龄化社会，这是二十一世纪中国的一个重要国情。未来我国人口老龄化大体分4个阶段。2011年-2022年是加速发展阶段，老年人口年均增长730万；2023-2035年是快速发展阶段，老年人口年均增加1100万；2036年-2054年是高位发展阶段，老年人口增速放缓，年均增加336万；从2055年起，老年人口达到4.72亿峰值后开始缓慢减少。2、老年人的特点及养老需求（1）老年人的特点从我国来看，由于传统习惯等多方面原因，家庭养老占很大比例，但另一方面随着家庭结构的小型化和空巢家庭越来越多，家庭养老功能在弱化，这势必增加老年人对机构养老服务方式的需求。（2）老年人的养老需求网址:产业研究智库-经济资讯平台据调查显示，中高收入的老人希望与子女同住的只占很小的比例。在北京、上海、广州和深圳等一线城市，很多受访的高收入者更认为，市场上的老人中心提供的环境和服务无法满足他们的需求。同时，来自国家老龄委的最新数据显示，中国老年人的消费需求已超过1万亿元，2050年左右将达到5万亿元。3、现有养老保障体系存在的主要问题（1）养老保障制度体系残缺，过度分割，杂乱无序，漏洞巨大（2）个人账户空账运行、养老金的隐性负担过重（3）养老保险待遇差距拉大（4）农村社会养老保障尚待解决3.我国主要养老模式分析传统居家养老模式分析居家养老服务涵盖生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等，以上门服务为主要形式。对身体状况较好、生活基本能自理的老年人，提供交通和陪伴、老年食堂、法律服务和提供就业机会等服务；对生活不能自理的高龄、独居、失能等老年人提供家务劳动、家庭保健、辅具配置、送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和安全援助等服务。对居家养老的失能老年人给予专项补贴，鼓励他们配置各种必需的康复辅具，提高生活自理能力和生活质量。机构养老模式分析机构养老服务以设施建设为重点，通过设施建设，实现其基本养老服务功能。养老服务设施建设重点包括老年养护机构和其他类型的养老机构。老年养护机构主要为失能、半失能的老年人提供专门服务，重点实现以下功能：图表老年养护机构重点实现的功能资料来源：中投顾问产业研究中心网址:产业研究智库-经济资讯平台社区养老模式分析社区养老模式是居家养老服务的重要支撑，具有社区日间照料和居家养老支持两类功能，主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人提供服务。图表城市和农村社区养老各自发展特点资料来源：中投顾问产业研究中心反向抵押贷款养老模式在人口急剧老龄化、传统养老资源弱化和社会养老体系不健全的背景下，借鉴国外的经验，中国也开始了以反向抵押贷款为代表的以房养老的探索。二、养老地产投资开发模式分析国内养老地产开发模式分析养老地产融资模式分析1、融资来源由于我国的金融体系的不健全，投融资主体相对而言比较单一。改革开放以来，我国的房地产融资渠道打破了以往单一的依靠国有商业银行的桎梏，开始向多元化发展，但是相对国外发达国家的完善的金融体系而言，我国目前的房地产融资渠道仍然非常狭窄，资金不足是困扰房地产市场发展的一大因素。当前房地产投资主要有三种：国有商业银行、住房公积金组织和房地产证券化部门。2、融资方式分析网址:产业研究智库-经济资讯平台图表我国养老地产融资方式分析资料来源：中投顾问产业研究中心养老地产运营模式分析1、“养老文化”概念营销模式养老文化是指健康养老、便捷养老、安居养老、亲情养老等养老理念的集合体。而养老文化的概念营销是指养老地产在经营理念上将这类养老文化融入养老地产项目，用项目作为这种文化的载体，在养老住户认同这种养老文化的基础之上对于项目进行营销。2、养老地产产业链延伸模式产业链是一个包含价值链、企业链、供需链和空间链四个维度的概念。这四个维度在相互对接的均衡过程中形成了产业链。这种“对接机制”是产业链形成的内模式，作为一种客观规律，他像一只“无形之手”调控着产业链的形成。产业链延伸是将一条已经存在的产业链尽可能地向上下游拓展延伸。就养老地产产业而言，其产业链的延伸主要是指向下延伸。3、租、售、反按揭组合入住模式通过采用租、售、反按揭组合入住模式可以使老年人入住老年住宅的方式更加灵活，对开发商及入住的老年人是双赢的关系。网址:产业研究智库-经济资讯平台图表养老地产租、售、反按揭组合入住模式资料来源：中投顾问产业研究中心三、国内养老地产现状与瓶颈分析（一）养老地产行业发展现状及市场分析市场客户群体分析1、世界人口老龄化是必然趋势人口老龄化是经济发展和社会进步的必然结果，是世界人口发展的普遍规律。二十一世纪将继续增长，根据预测世界60岁以上老年人口比例将由2000年的10.0%，上升到2025年的15.1%，2050年的21.7%；65岁以上老年人口比例相应由6.9%上升到10.5%、16.1%；年龄中位数相应由26.8岁上升到32.8岁、37.8岁。网址:岁以上人口占总人口的比例数据来源：中投顾问产业研究中心2、中国已经成为老年人口最多的国家我国老年化过程将经历三个阶段，分别为快速老年化阶段、加速老年化阶段、重度老年化阶段，其中重度老年化阶段的老年化水平为31%，80岁以上人口所占比例为25%。图表我国老年化将经历的三个阶段数据来源：中投顾问产业研究中心市场发展空间分析1、养老地产行业有众多人口的支撑预计到21世纪中叶我国老年人将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有网址:产业研究智库-经济资讯平台一位老年人。目前我国65岁以上老人数已超过1.3亿（占总人口的10.1%），到2050年将增加到4亿（占总人口的23%）。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。2、老年消费者对养老地产的购买力不断提高购买力是以收入来做保证的，老年人的经济收入状况是决定老年市场规模和容量的关键因素。老年人经济收入的主要来源是子女或亲属供养、老年人离、退休金和劳动收入以及社会保险和救济。3、购房者对老年房产的购买意向逐渐增强随着社会进步和经济收入的提高，老年人正在逐步抛弃“重积蓄、轻消费”、“重子女、轻自己”的传统观念，花钱买健康，花钱买潇洒正成为现代老人的时尚追求。4、老年人养老逐步走向集中养老转移集中养老是未来养老的发展趋势，也是解决低收入老人养老问题的重要渠道，同时可以让老年人摆脱孤单、享受生活。5、“421家庭”加快养老住宅的发展独生子女政策的长期实施使“4-2-1”家庭结构增多，并加重了70、80后子女肩上的担子：不仅要努力工作养育自己的子女，还要独自承担起照顾双亲的重担。社会养老逐渐成为未来养老的一种趋势。根据推算，目前经济水平中等以上的老年人有60%选择居住老年公寓。6、北京和上海等地的老年住宅比较火热根据对北京、上海两地3000名55岁至75岁市民就“老年人住宅消费问题”进行了随机访问，访问报告表明，目前我国老年住宅市场需求加大，一些大城市里，许多父母与成年子女更愿意分开居住。行业发展现状分析1、养老地产需求分析（1）宜居社区养老缺口巨大据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机大约有4万亿元人民币，到2030年，有望增加至13万亿元，潜力巨大。（2）老年人养老居住观念逐步变化养老观念改变，41%的老人选择与子女分住，随着观念改变这一趋势将上升。根据居住方式偏好可以看出，59%的老年人仍希望与子女住在一起。网址:、养老地产供给分析（1）社会资本纷纷进军养老地产，目前投资养老地产的企业主要是房地产商、保险商、社会养老机构。目前由于国内养老模式还在于家庭养老，进入企业或社会养老机构还占少数，导致目前许多养老住宅入住率不高，普遍处于亏损状态，供大于求的局面还一直存在。（2）需求空间国内养老地产主要分布在环渤海、长三角、珠三角等沿海发达和海南等环境优异地区。3、养老地产市场的发展趋势（1）基于市场竞争愈来愈激烈，社区型的老年住宅设计更注重细节（2）注重以人为本的亲情关怀，老年住宅中出现“亲情住宅”（3）将细分老年消费群体，针对国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老者建设国际性、开放性的老年公寓、老年别墅和老年康体中心等高端产品。2.养老地产行业存在问题分析政府扶持政策不明晰由于养老地产带有一定的社会福利性质，所以，政府的政策扶持对养老地产的发展至关重要。市场定位同质化现象严重目前区域内的养老地产开发，大多针对的是60-70年龄段的活跃富裕长者消费群，以养老养生作为市场定位。广东人历来重视养生之道，花甲之年对养生之道更加关注，房地产开发与养生行业的融合，形成了珠三角养老地产开发建设的区域特色。但是，老年消费需求是一种变动的市场，他们的身体情况和经济状况是在不断变化中的。不做市场细分，市场定位趋同，是目前影响珠三角养老地产健康发展的另一个问题。经营模式缺乏创新1、目前国内养老地产经营模式现状目前，珠三角的养老地产开发经营模式依旧没有摆脱传统房地产的固有模式，采用散售卖出式、持有物业式、部分卖出与部分持有结合式等。2、目前国主要的经营发展模式针对中国国情和养老产业发展的现状，整合各类研究和案例，时下养老地产产业的探索及模式主要有以下三种：第一种是开发企业主导型的老年社区开发。现在国内一些比较大的知名企业，像万科、远洋、绿城等，都做了一些养老地产项目。网址:产业研究智库-经济资讯平台第二种是政府主导的公办民营的模式，即有公私合作的性质（PPP）。第三种是保险机构主导型开发模式。保险机构参与养老地产开发，可将养老保险、健康保险等金融产品与实体养老社区相结合，以养老社区为载体，整合上游保险产品和下游老年人的服务产品，打造一个完整的产业链，创造一种从“摇篮”到“天堂”的全新保障模式。报告描述\REPORTDESCRIPTION养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。随着人口老龄化的不断加剧和房地产市场调控政策趋紧，近年来，越来越多的房地产开发商开始进入养老地产领域。万科、绿城等企业已纷纷布局养老地产谋划转型，中国平安等险资也不甘落后，在全国范围内大力布局养老地