中国房地产宏观调控政策及其影响

中国房地产宏观调控政策及其影响作者：陈瑞亮，CHENRui-liang作者单位：长江工程职业技术学院,武汉,430212刊名：长江工程职业技术学院学报英文刊名：JOURNALOFCHANGJIANGENGINEERINGVOCATIONALCOLLEGE年，卷(期)：2009，26(3)被引用次数：0次参考文献(6条)1.吴德娜调控房价应注意的几个问题2005(6)2.王宁建设部多管齐下为房价降温--访建设部副部长刘志峰[期刊论文]-城乡建设2005(6)3.刘洪玉.马亚男住房价格与政府调控2005(6)4.吴雄虎城市高房价的生成机理与抑制之道[期刊论文]-技术经济2005(7)5.周大研影响房价上涨的政策和行为分析[期刊论文]-经济问题探索2005(5)6.兰振光各国房价态势与我国房价的调控[期刊论文]-福建金融管理干部学院学报2005(4)相似文献(10条)1.学位论文尹波对房地产商品住宅价格问题的探讨——以成都市房地产市场为例2006房地产行业是我国现阶段重要的支柱产业和人们关注的消费热点，具有关联产业多，影响力大的特征。同时，住房问题与人民群众生活休戚相关。长期以来，受住房体制改革、城市化进程加快等因素的影响，我国房地产需求旺盛。另一方面，由于受到供给刚性、资金密集等供给方面因素影响，加之一些非市场因素的影响，造成我国房地产市场的价格，特别是商品住宅价格过高，且增速过快，房价收入比超出国际公认的合理标准。已经给国民经济健康、持续发展带来威胁。为此，在2005年，国务院、中国人民银行总行等政府机构相继出台了以“严管土地，看紧信贷”为核心的调控措施。房地产市场的价格及其变化是一个极端复杂的问题。房地产市场的价格问题已经涉及到政府、消费者和房地产企业三方。制定合理的房地产商品住宅价格，是实现引导居民耐用品合理消费、房地产企业获得合理回报、政府宏观调控政策生效三方共赢的关键。在此背景下研究房地产商品住宅价格问题，无疑具有十分重要的现实意义。本文对房地产商品住宅价格问题进行了探讨，并用成都市房地产市场作为案例进行了分析讨论。笔者认为，商品住宅价格的制定要综合考虑其开发成本、开发商预期利润以及市场供求状况等因素。本文首先分析了我国房地产市场发展现状，揭示商品住宅价格变动趋势及其原因。然后探讨了房地产商品住宅价格的构成。结合楼面地价和容积率两个主要变量，给出了具体的成都市房地产商品住宅价格的经验公式。最后在分析商品住宅价格经验公式的基础上，给政府、消费者和房地产企业提出了建议。全文共分为四章。第一章介绍了我国的房地产市场发展现状，探讨了当前我国商品住宅价格偏高的原因，并对当前我国房地产宏观调控政策出台的背景及其对未来价格走势的影响作了分析。第二章阐述了房地产基本原理及商品住宅价格理论，分析了房地产商品住宅价格的构成，然后抓住影响房价的关键变量—楼面地价和容积率，建立了商品住宅价格与楼面地价呈正相关，与规划控制指标容积率呈负相关的商品住宅价格的公式。第三章具体讨论了成都房地产市场商品住宅价格问题。本章首先介绍了成都房地产的发展概况；探讨了宏观调控下成都市房地产市场发展趋势及价格走势；最后结合实例，通过计算成都商品住宅的楼面地价系数、成本综合系数、前期工程及基础设施建设等费用、建安工程费均价、房屋结构调整系数，给出了具体的成都房地产商品住宅价格的经验公式。第四章是笔者的建议。本章首先基于商品住宅价格与楼面地价和容积率之间关系，对当前政府房地产宏观调控中的积极举措及一些尚需改进的做法进行了讨论，并给出笔者的建议；其次对消费者理性购房给出了建议；最后对房地产企业如何通过提升企业的竞争能力、建立基于顾客价值链的营销对策来应对房地产宏观调控背景下将面临的行业结构调整问题，给出了笔者建议。本文的主要工作在于通过对我国房地产业发展态势的剖析，结合宏观调控这一背景，以成都市房地产市场商品住宅价格作为案例，给出了房地产商品住宅价格经验公式与应用分析。笔者还希望商品住宅价格公式对于帮助大家理解新一轮房地产宏观`调控政策效果，以及未来房地产价格走势有一点帮助。2.学位论文江山娇成都房地产市场泡沫问题研究2007房地产泡沫是人多地少的国家处在经济快速发展阶段容易出现的一种经济现象。一旦发生，将给一个国家的经济和社会生活带来严重的后果。从16世纪荷兰郁金香泡沫到日本泡沫经济的破灭，人类已经多次领教了它对社会经济的巨大冲击。而纵观历史上历次大规模的“泡沫事件”，我们可以发现这些泡沫发生的重要载体就是房地产和股票。经济泡沫和泡沫经济是两个不同的概念，前者反映的是“局部”的经济现象；而后者反映的是“全局”的经济现象。经济泡沫指的是在经济发展过程中经常出现的不均衡现象。综合起来，这些不均衡的具体表征就是上下起伏的经济周期。泡沫经济则专指那些由于经济投机活动而导致市场价格大起大落的现象。经济泡沫和泡沫经济，两者产生的原因不同，所造成的危害不同，解决问题的对策也不同。经济泡沫与泡沫经济之间主要的区别在于：市场机制会对经济泡沫起到制衡作用，无论经济泡沫增长速度快慢，最终在市场机制作用下总会出现一个均衡点，但是市场机制对泡沫经济完全无能为力，因为在泡沫经济中根本不存在这样的均衡点。泡沫经济是一个非常典型的市场失灵的案例。在泡沫经济发作的时候，人们买涨不买落，价格越涨，需求越旺。反过来，需求越旺，价格上涨得越快。如果没有外部政策约束，泡沫经济将像脱缰野马一样，最终出现突然崩溃的结局。这是区分经济泡沫和泡沫经济的一个重要标志。房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券(包括股票、债券、)仅仅是收益权利证书相比根本不同，它本身并不是泡沫经济。另外，房地产过热不等同于房地产泡沫。房地产过热主要指房地产投资量过大，开发量过多，超过了国民经济发展水平和社会有效需求。房地产过热可能会带来供过于求、房屋积压、土地闲置和资金沉淀，但并不一定会带来价格飙升从而导致房地产泡沫。房地产泡沫在形态上表现为房地产价格的大起大落。房地产泡沫既是一种价格现象，又是一种货币现象。房地产业是一个与诸多产业高度关联的产业，这意味着房地产不仅自身投资规模大，其乘数效应也较大。但当房地产业发展违背了价值规律产生泡沫，其泡沫破灭产生的负效应也会波及其他行业，使国民经济受到前所未有的打击。房地产泡沫的危害性主要表现在：房地产泡沫的长期存在和发展抑制了其他产业的发展：房地产泡沫破灭导致了金融危机；房地产泡沫破灭导致了生产和消费危机；房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机。近年我国房地产业已成为拉动内需、推动经济增长的支柱产业，房地产业也是最容易产生泡沫的行业。目前我国经济和社会发展已进入关键阶段，房地产业的发展会深刻影响国民经济运行总体进程和质量。对于房地产有无泡沫的争论已经越演越烈，那么做为中国西部的中心城市的成都是否也出现了房地产泡沫呢?本文在借鉴国内外理论研究的基础上，引用最新的统计数据运用实证分析法，对成都市房地产市场是否存在泡沫进行评判，得出结论：成都房地产市场不存在泡沫。房地产业的迅速发展需要有效需求作为支撑才不会形成房地产泡沫。从预测需求的角度，本文对成都市人口、家庭户、结婚人口、城市化率、国民经济生产总值、产业结构、家庭可支配收人等相关宏观指标进行分析，并对成都市五城区的住房现状、购房需求等进行了具体的分析。从上述房地产业相关宏观指标的分析可以看出，成都房地产业的持续稳定发展与城市经济社会的发展保持了相应的协调与稳定，而且这些分析数据客观反映了成都市居民家庭住房现实状况及改善住房条件的客观要求，综合相关数据资料的比照分析，我们可以得出：目前成都房地产市场是大量有效需求支撑的，投机成分很低。由此本文得出结论：成都房地产市场没有形成泡沫。而且随着我国西部大开发发展战略的逐步实施，成都市创建“中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市”的城市发展战略的稳步推进，成都房地产业发展动力也必将更为强劲。作为国民经济发展的先导性支柱产业，成都房地产业必将为成都市的发展贡献更大的产业力量。对于房地产泡沫这种需要量化的经济现象，如果仅从定性的层面进行分析，并不能从整体上准确的显示房价的变动情况。因此，根据我们所能得到的数据及资料，本文选择四个国际上比较流行的几种指标对成都市的房地产行业进行实证的分析。分别是：房价增长幅度与GDP增长幅度比、房价收入比、空置率以及房地产贷款增长率与贷款总额增长率比。通过分析我们可以得出这样的结论：大多数的指标都显示成都市房地产目前没有严重的泡沫。可以说，整个成都房地产市场的发展是比较健康的。从而进一步验证了通过需求分析得出的结论。在泡沫理论研究和实证分析中，政府宏观调控政策始终是一个关键性因素，无论是泡沫的推起与化解，还是泡沫的防范与管理等各方面都与政府有直接关系。本文具体分析了房地产新政对成都房地产业的发展所产生的影响，从而进一步验证成都房地产市场是否存在泡沫的问题。总的来说从成都房地产市场近几年的发展情况来看，我国政府对这次房价上涨所采取的宏观调控措施是得当的，对抑制房价急剧上涨，防范泡沫形成，都有积极的作用，并已初见成效。由此也可以说明成都房地产市场并没有形成泡沫经济，在政府正确的宏观调控下成都房地产市场正逐渐走上一条健康、成熟的发展道路。当然无论是从房价的急剧上涨还是从投机需求的不断增长来看成都房地产市场都存在潜在的泡沫危机，如果不加以防范和控制在不久的将来就有可能形成泡沫经济，对整个社会造成举足轻重的影响。因此，本文对预防房地产泡沫提出了一些对策和建议：进一步完善监管体系；抑制投机；改善经济环境和市场环境，扩大住房有效需求；建立完善房地产泡沫预警体系；加大经济适用房建设力度．优化经济适用房开发机制；加强舆论宣传的引导；搞活股市，开辟多种投资渠道，以分流社会资金等。3.学位论文章志皓资产组合与实物期权视野下的房地产调控政策分析2008本文借鉴中外学者的多项研究成果，根据中国房地产市场的特点，在资产组合与实物期权的视野下，从需求和供给两个方面探讨政府宏观调控政策调控房地产市场的有效性，并且根据实证模型的结果和对目前市场主要困局的解读，提出政策改进的建议。在需求方面，我们站在资产组合的角度上，从属性上将住宅的居住功能和投机（投资）功能进行区分。我们认为居住需求与证券市场和股票投资没有直接关系，更多的还是属于社会人口学范畴，属于城市化进程中的刚性需求。对于投机需求，我们认为投机者们会把房地产作为一种投资工具持有，使之成为个人投资组合的一部分。根据这一特点，我们提出用资产组合理论来研究针对房地产投机需求的调控，将股票资产和房地产资产作为一个投资组合，得到马可维茨有效边界，通过引入无风险的资产和投机者的效用函数，计算出在不同投资者风险偏好水平下的最优投资组合比例。我们发现，在现行的收益和风险水平下，理性的投机者会通过大量贷款获得资金，投资房地产市场，在自己愿意承受的风险水平下寻求最大的收益。然后，我们可以根据政策的力度和调控方向来改变参数，例如，改变贷款利率、首付比率，征收物业税等，进而影响房产投资收益，改变投机者的风险偏好，得到各种情况下投资组合中房产投资的比例，我们发现，必须改变投资者的风险偏好程度，才能有效抑制房地产市场上的投机因素，所以，必须通过保障住房需求，改善供应结构问题，解决需求端的难题。在供给方面，本论文将站在实物期权的角度上，研究土地期权溢价和它对房地产市场供给的影响。与传统的现金流折现方法相比，期权定价法能反映项目灵活性的价值。根据现行土地政策，房地产商在获得土地开发权后的两年中，可以根据市场的供需和价格情况自由选择开发与否和开发的时间和规模，这个灵活性具有很高的价值，是开发商的隐性收益。我们发现在现实中，开发商往往倾向于观望市场状况，抓住有利机会开发高档楼盘，这就是房地产开发中实物期权价值的体现。我们的研究致力于通过二叉树模型，预测两年内房价可能的变动情况，计算每一期的期权价值，贴现到当期得到该灵活性的价值。