中国房地产指数系统信息监测周报92期

中国房地产指数系统信息监测周报92期随着社会信息传递方式的日益快捷和多样化，中国入世后国际国内竞争的加剧，为企业提供资讯与参谋的竞争情报越来受到企业界的钟爱。为此，中国房地产指数系统（CREIS）全力推出《CREIS房地产资讯参考（周刊）》，及时提供房地产行业的动态快讯、政策法规、市场行情、专家分析、资本动向和商品供求信息，并对重大政策、热点事件进行深度分析，以帮助用户获取动态、连续、全面的房地产信息资源，对企业把握行业脉搏，制定企业发展战略，把握投资合作商机提供支持。〖宏观经济扫描〗中国转向重“居住”住房部告别“建设工作会议”1月9日，全国住房和城乡建设工作会议取代了以往的“全国建设工作会议”在京召开。这是建国以来首次召开的以住房为主的全国性大会，而此前的每次会议都以城乡建设和规划为主题。这就意味着，中国由重“建设”开始向重“居住”转型。住房和城乡建设部部长姜伟新在2009年住房和城乡建设工作报告中提出：着力做好住房保障、房地产市场健康发展、统筹城乡规划建设等九大目标。他还表示，除了做好保障房外，2009年要进一步鼓励普通商品住房消费，支持房地产开发企业以合理价格促进销售，积极应对市场变化。据了解，今年全国将新增经济适用住房130万套。这些经济适用房将向两个方向流动：一是以政府收购等形式成为廉租住房，二是进入到商品房市场的行列。这位负责住房工作的主政官员同时强调，今年要加大租赁市场方面的探索，以有针对性地解决既不符合保障性住房供应条件、又无力购买普通商品住房的“夹心层”群体的住房问题。（中国房地产报2009年1月12日)住房建设部：地方政府不得越权出台刺激房市政策日前，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，2009年要加强地方政策的严肃性和合法性，地方政府不许再越权出台税收、财政等刺激房市的政策。(1月11日《新京报》)自去年下半年以来，随着一些城市商品房价格及成交量的下降，一些地方政府便坐立不安，纷纷采取相应救市政策，其中不少更属越权出台。强调“地方政府不许再越权出台救市政策”，既是在纠正一些地方政府曾经出现的偏差，同时也是一道“降价令”：要求开发商降价销售，否则将面临更加严重的后果。规定：遏制炒房，经适房上市要交差价在经济适用房的各项指导政策中，长期以来都有一个原则，即经适房能买能卖，但是决不能“炒”，为此大多数城市都有个规定，达到一定年限上市交易后上市交易，土地收益的价差部分要按一定比例上交政府。2009年1月1日起实施的《江苏省经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用住房满国家规定年限的，可以上市转让，但购房人应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例，向政府缴纳土地收益等相关价款。具体缴纳比例由市、县人民政府确定；购房人也可以按照政府所定的标准向政府缴纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。据悉，这是全省首次对经适房上市交易年限进行规定，但同时又赋予了地方政府一定的权限。例如，南京便规定经适房5年内不能上市交易，5年后交易的，差价的50%应上交政府。在省外城市也有更高的，如北京市的经适房上市，政府回收差价的70%，杭州的规定为政府回收55%。建议：特殊时期，暂时免交或少交胡乐涛委员表示，此举尽管可以在一定程度上抑制经适房的“炒房”现象，但同时也会影响到经适房的上市流通，“这样也导致了一个问题，很多购房人在年限期满后，考虑到大部分价差收益要上交政府而犹豫是否要卖房。”特别是在当前的经济形势下，房地产市场低迷，如果上交比例还是这么高，上市交易的价差部分上交政府后，原购房人所得有限。胡乐涛委员说，2002年南京的房地产市场也曾出现过低迷局势，当时市里曾出台过一个极为宽松的政策，即“凡按房改政策购买的公有住房(含解困房、安居房、集资建房)的房屋所有权、土地使用权视同商品房的房屋所有权和土地使用权，可以直接上市交易且暂免收土地收益金”，为此，他建议在目前的市场背景下，南京的经济适用房上市收益部分也暂免交或少交政府，以充分体现“改革开放成果让全体人民共享”的深刻内涵。虽然不能排除部分城市有极少数买卖经适房购房号的现象，但是经适房的购买主体是“城市低收入住房困难家庭”，这部分人群的收入并不高，通常耗尽所有财力物力买了一套经适房以后，已经没有其他消费能力了。胡乐涛委员说，经适房上市交易后的土地收益部分如果多让利于这部分群体，将有助于增强他们的消费能力，也有助于当前扩大内需、拉动消费的政策要求。（现代快报2009年1月7日）2009年住宅市场降价空间10%-15%北京中原投资顾问部预测认为，2009年北京住宅市场的变化，仍将取决于供、需两方面的变动。●供应量继续缩水并伴随供应结构调整在增加投资的大背景下，2009年北京住宅总供应量将维持上升的趋势，但总供应量中保障房的增加速度将有较大提升，商品住宅供应量有可能进一步缩水。商品住宅的供应量将进一步缩水随着房地产市场成交的转冷，预期部分资金压力较小的发展商将延缓推售速度。同时，2009年下半年将是部分2007年“高价地”所形成项目的上市期。目前“高价地”形成项目的成本已接近甚至超过周边市场售价，在市场预期不明朗的前提下，这部分项目有可能采取延迟上市的策略，进一步缩小供应量。各类保障房的比例将继续增加根据土地供应计划判断，2009年普通住宅、限价房、廉租房、经济适用房等各类保障性住房将进一步增加。政府的住房建设规划精神也证明了这一点，北京2009年建设规划中表明，2009年政策性住房占住宅的比重将达到43%。2009年，商品房及保障房的分级将进一步明晰，保证更多中低收入家庭的需求。●需求量将较2008年基础保持平稳影响购房心理的主要因素由政策带来的调整变化为整体经济环境造成的对未来的不确定，在经济环境明显好转前，购房者消费将更为谨慎，投资需求比例下降。但若宏观经济有望在2009年末发出明显转暖的信号，需求量有望在四季度随预期的好转而有所提升。刚性需求筑底，形成2009年需求基本量北京市庞大的人口基数和较高的收入水平决定了房地产市场有较大的基础购买力。2008年下半年部分降价项目的良好成交可以证明，相当大量的自住型购房者购买行为较理性，当价格下降至承受范围内，购买意愿较强。这部分需求将形成2009年需求的基础。信心将逐渐恢复，但难以回复至2007年水平随着政府一系列保障经济、稳定房地产市场政策的出台，前期对房价下跌的过度预期将有所缓解，随着单价的逐步下调，部分自住型需求及长期投资需求将开始释放。但是，在整体经济形势转冷的大环境下，改善型购房者对购房必然采取谨慎态度，外来投资者的数量也将大幅减少，加之保障房对低端商品房需求的分流，预期成交量恢复至2007年的水平将需要较长的过程。●价格下降的趋势将持续从价格走势看，由于保障房的推出，郊区中低端商品房的压力将进一步增大，同时，在全球经济危机的背景下，依赖外来购房者的豪宅销售也将有较大冲击。随着资金链的紧绷，将可能有更多开发商选择降价促销的方式。但是，由2007年公开市场取得的土地形成的项目将陆续推出市场，并将逐渐在市场中占据更大份额。这部分土地受较高土地成本限制，降价空间有限。市场对这部分楼盘的价格预期也在一定程度上形成了整个市场的价格底线。预期2009年市场价格将持续下降的趋势，降价空间在10%-15%左右。（北京青年报2009年1月8日）存量房贷利率七折优惠将间接促房交易升温新年伊始，建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行关于存量房贷优惠利率措施终于在松口：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。对此，记者第一时间采访了我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖。胡景晖表示：“存量房贷利率七折优惠将间接促进当前房产交易升温。因为，这个银行执行细则的出台表明了有关部门的一个基本态度：促进购房的利好政策不仅对政策颁布后的购房人有效，在一定条件下也可以溯及以往。因此，很多举棋不定的购房人不用担心现在买了房子，今后出台的利好政策就都享受不到了。现在购房，不但现在已经颁布和执行的利好和优惠能享受到，将来进一步出台的优惠政策也能在一定条件下受益，这无疑将间接加速当前房产交易的回暖。”与此同时，胡景晖还提醒广大购房人要珍惜和维护好自己在银行的信用记录，切不可因为一时的疏忽和懒惰留下不良记录，导致无法享受优惠的贷款政策。（人民网2009年1月9日）〖政策法规概览〗北京：公务员将获定向限价房管理办法今年出台住房困难的公务员将获得定向的限价房，相关的管理办法将在今年出台。市建委委员程建华昨天（1月11日）表示，中央机关和北京的公务员将纳入限价房的保障范围，财政支付的事业单位人员是否纳入还将研究。去年11月，北京市建委相关负责人表示，北京限价房将扩大覆盖面，机关公务员、院校教师中的中低收入人群，也将纳入限价房的保障范围。程建华昨天说，上世纪90年代，公务员停止了实物分房。按照现有限价房的体制，机关中一般的公务员已经纳入了保障范围，但一些中层的公务员也确实存在住房困难的问题。他表示，公务员纳入限价房保障范围后，会有一套相关的政策，“比如现在公务员的收入都很透明，发多少工资都打入卡中，很容易核查，因此对于公务员的审核就会更简单。审核最重要的是看他住房困难不困难，只有困难的才能纳入保障范围。”程建华说，今年将会就此出台相关的管理办法。不过程建华强调，公务员纳入限价房保障范围有一个前提，就是现有的限价房保障范围的人群已经解决了住房困难。“去年，北京已经通过政策性住房解决了4万户家庭的住房问题。截至去年年底，限价房的轮候家庭大约有2万户左右，预计今年年底会有5万户。而去年建设的450万平米限价房在今年二季度就将摇号配售，至少可以提供5万套房源，因此只要是不挑剔的家庭都能选到房源。”他表示，公务员纳入限价房保障范围，将采取从现有限价房中划出一部分房源，向符合条件的公务员定向配售。（新京报2009年1月12日）北京政府研究鼓励购买二套房政策昨天，副市长陈刚在政务咨询会上表示，北京正在研究鼓励购买二套房的政策，人均住宅建筑面积有可能按照区位计算。按照去年12月中旬相关新政策的要求，要进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，并再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。但根据北京市统计局网站发布的数据，2007年北京人均住宅建筑面积27.07平方米。也就是说，能够享受该优惠政策的普通三口之家，首次购房面积要在81.21平方米以下。“按照目前的人均居住面积计算，北京能够享受这项优惠政策的人群将会很少。”陈刚说，政府为此正在研究相应的政策，不排除按照区位计算人均面积。这样，住在主城区的家庭人均居住面积可能是27.07平方米，而住在三、四环的居民人均住宅面积就可能达到30多平米或者更大，从而会有更多的家庭能够享受优惠政策，购买第二套住房。（京华时报2009年1月12日）〖资本动向追踪〗万通地产子公司拟贷款3亿因资金不足，资产负债率88%；万通担保额超净资产10%昨日，北京万通地产股份有限公司（600246，下称万通地产）发布公告称，其控股子公司因资金不足拟申请3亿贷款。万通地产公告称，其全资控股子公司北京万通时尚置业有限公司（下称万通时尚）面临资金不足，拟向招商银行北京万通中心支行申请贷款3亿元，万通地产将为其提供担保。万通时尚目前正在经营万通中心D座写字楼，截至去年9月30日，资产总额3.8亿元，负债总额3.33亿元，资产负债率为88%。此次贷款成功，将有利于万通地产商用物业项目开发计划顺利实施，取得预期收益，促进主营业务发展。据介绍，由于此次万通地产为其提供担保的额度超过了净资产的10%，该议案尚需提请股东大会审议。万通地产于去年12月30日发布公告称，预计2008年度将实现盈利，净利润增长幅度不低于200%。■公司回应冯仑：房市冷清属正常周期性变化本报讯（记者吴海花）昨日，万通集团董事局主席冯仑接受本报记者采访时透露，融资是公司长远发展需要，万通地产下一步主推绿色公司战略。冯仑表示，他长期看好中国房地市场发展前景，目前