中国房地产的真相

告诉你中国房地产的真相中国房地产业从来都是最养口水的地方，房奴、炒房客、政府官员、各路专家、及当不起房奴的各色人群争相倾口相吐，真真蔚为壮观也。近来房地产应是感冒了，但没有体热症候，当是病毒性的，很重很重，你看金九银十本来该有点热闹的却冷场，害得各色人群着急得要命，各位看呀，有人大呼要放水急救楼市，有人说楼市跌对谁都不好，有人说不久就有报复性上涨，有人说楼市活该跌，还跌得太少，至少要跌一半以上，最高甚至看到要跌70%才合理，呵呵比娱乐界还娱乐！本人从事的正是制造房奴的房地产开发这一行当，业余游戏至经济这一领域（无它，只想充做聪明人，因为据说与经济这个学问沾边的人都是人精得不得了的），所以本人看来是最有吐口权的，对房地产业。哈哈，还是让咱来一吐为快吧！咱是要吐得赤裸裸的，要吐出真理吐出真相。下面是咱拟好的标题，让咱试着慢慢来吐吧。一、房子的总成本是多少，地产的利润有多高房地产口水最多的地方是房价，房价在不断的挑逗各色人群的神经。房价总是不断往上飘，断了线风筝似的，房子不过水泥、钢筋和砖块垒起的帐棚，结实一点而已，为什么就这么贵呢？它贵在哪呢？各位知道吗？可以说，普通大众甚至各色专家们，是不清楚这个答案的。不是建筑这一行的不知道房价为什么这么高，建筑这一行的更糊糊，分明就是几根钢筋加水泥块再加几块砖，怎么就值得了那么多呢？房子建筑成本是多少？说出来你也许要骂娘，但这绝对是真实的。当下中国大陆卖的房大多为毛坯房，毛坯房的建筑成本一般每平方米多少呢？据近一二年数据，房地产开发商包给建筑商的总包价在1200~1800/平方米元不等，也就说均价在1500/平方米左右，价格差距主要在楼盘档次高低及不计容的面积多少，比如高档楼盘，门窗、外墙、暖通等材料会用得好点，电梯、配电箱及其它机电设备会用贵一点的，智能化等弱电方面花的钱会多一点，还有就是不计容积率的赠送面积等会多点。但不管怎样，毛坯房，再高档，撑死不超过2000/平方米。是不是触及你神经了？各位同胞们，上面说的还是房地产开发商的发包价，房地产商一般是直接建房子的，建房子这等琐事，开发商大都是总包给建筑商来承建的，要知道建筑商也是要赚钱的，不赚钱的买卖谁做？建筑商的利润（扣除税费及人员工资）一般在10~20%左右,那么毛坯房真正成本是多少，各位可以算一算。上面列的是建筑成本，之外的成本还有三大块，一是土地受让金，二是税费，三是设计费，监理费。土地的受让金，各地差距很大，一线城市相对来说较高，建筑楼面价的可能达1W/每平方米，一般在2000~4000/每平方米，二三线城市会低很多，楼面价多数在几百块每平米。税费这一块一般占建筑成本20~30%，当然这里面实际不仅仅是普通意义的税费，其中包括与政府官员润滑关系的费用。设计、监理费占的费较少，一般占建筑成本5%左右。再之外还有开发商管理人员的工资，这点费用小得几乎可以忽略不计。那么二三线城市普通住宅，若取中位数，地价以500/平方米计，房地产开发商的所有成本＝500+1500+1500*25%+1500*5%＝2450元/平方米，目前二三地级市的房价全国平均怎么也达到4000了吧，实际上，只要是临街的楼盘，还有商业，商业楼价一般是住宅是四倍左右。诸位可以算算，房地产开发商利润有多大，不算商业，利润都在60%以上，加上商业呢。当然，房地产商所得的利润最后还征收土地增值税，这个税是四级累进，增值额≤50%，税率为30%；50%≤增值额≤100%，税率40%；100%≤增值额≤200%，税率50%；200%≤增值额，税率60%。但全球人都知道中国人最聪明，偷税是国人拿手好税，只要增加支出，税就少了。诸位60%的利润呀，哪个行业有？现在制造业的净利润有5%就相当不错了，难怪做电子的TCL、海信要切入地产，做家电的海尔做地产，做服装雅戈尔强势加入地产业，中国中铁、中冶等大型央也不务正业来做地产。所以王石讲万科超过20%利润就不做，你信吗？反正打死我也不信。上面我说的是二三线城市，实际上一线城市的利润大都会更高，因为一线城市的房价更是高得离普，上面说，房子的成本，建筑成本各地基本差不多，税费及设计、监理费用也基本没差别，房子成本差距只在地价，一线城市的楼面地价高很多，但房价呢基本是二三城市五倍以上计，所以房地产开发商的利润会更丰厚。北上广深，是普遍认可的一线城市，这四个城市，深圳我最熟悉，深圳是全国房地产的标兵，有一定的代表性。下面我以深圳几个有代性的盘来算算开发商的利润。2004年深圳香蜜湖曾拍出当时认为天价的（拍得的公司我就不直说了，是一家大型央企），每平米1W出头，容积率1.4，折合楼面价接近7300/每平方米，该盘2005年开盘，多层住宅卖2.5-3万元/平方米，联排别墅卖3-5万元/平方米。诸位算算，该地产商的成本=7300+1800+0.3*1800=9640/平方米（注：因为在深圳，同时又是高档盘，建筑成本我都取了最高的，实际上，2005年的建筑成本根本没这么高），这是百分之几百的利润呀。该楼还是生不逢时，那时深圳楼价才是刚启动阶段，楼若是放在2007年，或2010年，更不得了，该楼盘均价不会低于10W/平方米。再举一个关外宝安中心区楼盘，2006年开盘，均价1.8W/每平方米，该地块政府欠开发商钱作价赔的，因为拿地早，折合楼面价只有不足300/每平方米（当然按2006实际地价该地块涨了15倍以上，实际楼面价4500/每平方米左右），若按原拿地价，该楼盘成本＝300+1500+0.3*1500＝2250/每平方米，按当时实际楼面价，该楼盘成本＝4500+1500+0.3*1500＝6450/每平方米，实际上，该楼还有最值钱是有3W平方米的商业，临街最贵的每平方10W之上，二层的也要二万多每平方米，还有不计容的做车库的地下室，一个车位能卖到20W之上，这部分也有3万多平方米，要值多少钱呀。该楼盘的利润我就不算了，算得太细了，怕冲撞诸位的神经！不用再多举例了吧，为什么中国富豪榜上基本让房地产商占了。房地产商的利润不是一般的暴利，是暴利N次方。二、是谁在买房按照经济学的理论，消费者是理性的，总是追求消费效用最大化。那么每个消费者都会依据自身的可支配收入、消费偏好及商品价格来合理确定自己的消费，对单个消费者来说，消费偏好可能各异，差距很大，所谓萝卜白菜各有所好，但对某一国度或地区来说，消费者偏好可看成一个常数，那么种商品消费需求仅由消费者可支配收入及该商品价格决定，消费需求会随着商品价格上升呈递减趋势。但上面理论好像不适用房市，直观的经验是房价越涨，想购房的人越多，房价下跌，房市交易立马一潭死水。今天看到一则报道，我摘录一段：据北京房地产交易管理网数据显示，11月上半月，北京新盘签约为零，预定量也仅为14套，而当月入市新盘达到4014套，这创造调控后签约最惨淡记录。看看，北京房价刚刚松动（据说通州、平谷一带降了不少），就完全卖不动了！前期杭州、南京等地降价，立马就有老业主闹事，砸售楼处者有之，要求退房者有之，呵呵，怪热闹的。深圳的楼更有意思，很典型性的，记得2002~2004年间，深圳的房价格还是很低的，关内平均不到5000/每平方米，关外2千多的房遍地是，却很不好卖，西乡的海湾明珠，横岗的水晶之城，到处打广告，就是卖不动，急得开发商老板整天骂销售小姐。03年开盘时的海湾明珠不到起价不到2千，现在1万5的二手楼倒抢手得很，因为紧临圣淘沙要卖2万5了。诸位，这房价，你看不懂吧。不光诸位看不懂，做房地产开发这一行业也看不懂，我自己就是个例子，我做这一行，还整日忙乎研究房地产、研究经济，我也看不懂，哈哈，我可以说是给经济学误入歧途了。这房子真的是怪，越贵就越有人抢着要。在深圳，楼市火爆的06年、07年，09年、10年，普通百姓有时有钱也不一定能买到新开盘的一手楼，以至有钱买房还得走后门，找路子，不然你拿不到号，想交诚意金都交不了，更不要说挑好房了。可06年、07年，09年、10年，这几年的房价贵呀，简直贵得离普，贵到一般工薪阶层根本买不起，甚至有做秀的处级政府官员也喊买不起。那楼市火爆的时候谁在买房？那楼市刚开始火爆的时候谁在买房？最先有买房冲动的肯定是有闲钱的一类人，哪些人闲钱多呀？一是政府官员；一是富有却没有新投资途径的大小老板（包括炒房团，大小老板组合在一起不就成炒房团）；一是各路明星；一是各类企业高管所谓的金领（尤其大型国企的高管）。这四类人最先投资房产的，之所以说投资，是他们住的房子早就有了，不过闲钱没地方放，才买房。以本人亲见，前二类人是最厉害的角色，他们一来就是几套甚至是十几套的要，掌实权的政府官员则更是牛气得不得了，就一个电话：你先给我留几套。你就得给他留，而且房子要好，钱你怎么敢问，那不是太不识趣了吗？要等人家主动来付。当然，楼市火爆得不能再火爆时，有钱的没钱的，只要想法凑得出首付的各色人群都来了。小白领有点钱，见着房价一天一天涨，心都碎了，急匆匆追进来了；福利不错的公务员有房屋丰厚的公积金，正愁怎么把公积金套出来呢，房子天天看涨，更是座不住了；刚毕业的天之骄子，有文化有学历，想着今后的薪水低不了的，又有父母支持（就这一个独生子女，向来都是手心里宝贝），也骄傲的钻进了这个市场；在谈恋爱的，更不用说，除非两家都是赤贫，否则倾两家之力，怎么也得凑个首付，不然这个恋爱都谈不下去了。真正赤贫的百姓，只有望房兴叹的份。三、到底有多大钢需代表房地产开发商利益的御用学者总是拿钢需说事，他们是这样算钢需的：目前我国城市人口只有50%，发达国家普遍城市居民一般在70%以上，那么将来15~20年内我国还将有20%的人口从农村转移至城市，以总人口13.5亿，意味着将有2.7农村人移民至城市，这些人到城市来住房，这是钢需的第一大来源程序；其次从98年高校大面积扩招起，2002~2011年毕业的大学生超过4400万之多，他们绝大部分还没买房，这是钢需的第二大来源；再次，原本生活城市无房的贫民，保守估计也有五~六千万。看看，总计有3.7亿人口钢需，每人30平米，就是111亿平米，这得大张旗鼓开发多少年呀。中国人多地少，房子能不贵吗？事实是这样吗？是否真有3.7亿人钢需？先来看那设想农村移至城市的2.7亿，且不说我国未来20年内城市化能否达到70%，就算这个良好的愿望能实现，也的确有2.7亿农村人口移民至城市（假设的前提将来户籍完全放开，允许户籍自由迁徙）。但这2.7亿从农村迁至城市的新市民是否有真实的购买力？目前的现实情况，农村人口整体受教育程度低，来城市打工，工资水平普遍处于最低端水平。以深圳为例，各地来深的外来常住人口，除少部分真正的白领和私营小业主，工资水平平均在2500/月上下，主要从事的是工厂的作业员或餐饮、家政、物业、普通商品销售等低端服务业，而即使是保障房，深圳每平米也要5000/米左右（保障房一般在关外较偏的位置），二个月的工资不吃不喝才能买一平米，这意味着一个在深普通打工者不吃不喝打17年工才能买得起一套100平米的保障房，更别说商品房，一般打工者何曾想过。所以这2.7亿钢需只不过是一块画饼！哪里是钢需呀，绵需都不是！其实御用学者们想象的城市化率，现在已经基本实现，每年在城里讨生活而处在城市边缘的农民工早就超过2亿了，这部分农民工基本都是青壮年，工作在城里、生活消费在城里，但在城里是暂住，他们没有城市户口，在计算城市人口、人均GDP、城市人均收入等指标是注定被遗忘的！这些人在城里是怎么蜗居的，御用学者们可能想象都想象不出，他们租不起花园小区房，往往是几人甚至上十人挤在一间狭小的农民房里（对了，我还得解释一下这个农民房，就是城中村的小产权房，密度奇高，鸽笼一样，有些楼之间的间距窄到了二栋楼上的人可以握手的程度），他们的收入注定了他们只能这样蜗居，买房？他们大概做梦也没想过。至于城市贫民，本来就是低收入人群，同进城打工农村人有何异？他们何时买得高昂的商品房，降多少价，对他们也是奢望。所以城市未买房的贫民，一样钢需不起来！那四千多万大学毕业生呢，原本在城市的，只要不是不幸出落在贫民家，大半应该买房了吧（尤其2002~07年阶段毕业的），一