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目录第一篇导语..........................................................................................2第二篇2012年中国房地产政策分析......................................................7一、概要...................................................................................................................................7二、宏观经济政策...................................................................................................................7三、行业政策...........................................................................................................................9四、国内房地产政策展望与建议.........................................................................................15第三篇2012年中国房地产经营数据分析...........................................21第四篇2012年中国土地市场分析.......................................................27第五篇2012年中国典型城市房地产住宅市场分析...........................36第六篇重点开发企业............................................................................51第七篇2013年房地产基本面展望.......................................................602第一篇导语自2010年4月以来，政府实施以限购限贷为基调的房地产调控政策，已有两年半时间。在这两年多时间内，11年市场出现了一定的深度调整，12年出现了复苏迹象，总体来看全国房价上涨速度控制在一定幅度，去投机化效果也较为显著，部分刚性需求得到较大程度满足，这一点在2012年尤其明显。市场即将进入2013年，我们认为，2013年是中国房地产业发展的关键一年。一方面从行业外部因素来看，中国房地产业面临国内外多重复杂因素的影响，国外美国量化宽松的持续、欧债危机迟迟得不到有效解决，国际经济不确定性很高；国内受到投资增速放缓、出口增速放缓、劳动力成本上升、中小企业经营压力增大等影响，宏观经济增长速度有放缓趋势。另一方面，从行业内部因素来看，全国市场发展出现不均衡态势，部分城市尤其是一线城市由于前期土地供应较少，房价存在进一步上涨动力；部分三四线城市，土地供应和库存量高企，市场下行的风险仍然较大。在这样复杂的环境下，房地产业的下一步健康发展相当重要。未来市场发展趋势如何？未来的政策调控方向应该如何操作？房地产业的发展定位是什么？这些问题都是需要我们深入思考的。中国房地产数据研究院作为中国房地产市场独立的研究机构，期望从对2012年房地产市场的客观分析中，发掘出市场发展的基本脉络，为消费者购房提供参考、为地产从业者理清思路、为决策者提供政策依据。主要结论一、2012年市场概况1.2012年全国市场现探底回升趋势，开发投资额、销售面积、新开工面积均呈现触底迹象。2012年1-10月份，全国房地产开发投资57629亿元，同比名义增长15.4%，远远低于之前20%以上的增长率，考虑到近期销售市场回暖趋势，开发投资或已触及底部。2012年1-10月，商品房销售面积78743万平方米，同比下降1.1%。但从各月销售情况来看，销售情况呈现逐月改善迹象，全年走势呈现前低后高走势。销售市场已现回暖趋势。2012年1-10月，房屋新开工面积146792万平方米，下降8.5%。2012年前10月，房屋新开工面积的持续负增长显示出开发商对房地产短期信心的不足，已经降至近年来的最低，3但随着全国楼市的逐步复苏，预计后期房屋新开工面积增速会回归到正常的水平。2.全国市场库存面积缓慢上升。截止2012年10月末，商品房待售面积达到33048万平方米，从全年来看，商品房待售面积从2月份的20526万平方米增加到33048万平方米，增速较高；但从3月份开始，待售面积的增速就相对稳定。3.刚需产品成为市场主力，大户型、豪宅产品销售压力依旧较大。由于2012年采取了差别化的信贷政策，首套房利率85折，而二套房维持1.1倍，三套房依旧限贷。整体市场以刚性需求为主，而大户型、豪宅产品虽然随着市场回暖销售有所改善，但整体销售压力依旧较大。4.全国土地供应面积下降明显，年末土地供应呈现增加态势。受到2011年销售市场不佳影响，2012年1-10月，全国300个城市累计供应土地面积115297万平方米，同比下降15.8%；2012年1-10月，全国300个城市累计成交土地面积74357万平方米，同比下降35%。直到下半年，土地市场呈现回暖态势，地方政府推地增多，开发商拿地的积极性也增加。5.一线城市库存量下滑明显，部分城市库存压力较大在整体市场库存量上升的情况下，一线城市库存下滑较为明显，北京从年初的1054万平方米下滑到1042.49万平方米；广州截至10月底住宅库存为665.93万平方米，比年初减少16%；上海和深圳库存量则相对稳定，未见明显增加。一线城市的去化周期基本维持在15个月以下。而部分三线城市库存压力较大，如宁波、青岛去化周期达到50个月、20个月。另外如鄂尔多斯、营口、铜陵、连云港等城市，由于前期土地供应量较大，市场的供大于求现象较为严重。6.开发企业出现恒者恒强的态势2012前10月，各大龙头房企销售业绩明显好于去年同期，其中，万科前10月签约销售额1100.2亿，成为今年首个“千亿”房企，另外仍有中国建筑和保利地产年底加入“千亿”房企行列。各大龙头房企均有望提前完成全年销售目标。销售的好转直接促使各大龙头房企积极拿地，特别是三季度以来，保利、中海等大型房企共创造了11个“地王”，万科前410月拿地总额近300亿，占其前10月销售业绩的27%，这一比例也明显高于其他大型房企。在各大龙头房企的城市布局方面，大多数房企将二线城市作为布局的重点，其次是一线城市，少量布局三四线城市，近年来，由于三四线城市各种风险叠加，众多开发商逐步重回一二线城市，虽然一二线城市房价较高、库存较大，但其强大的市场需求以及可观的利润空间仍吸引各大龙头房企的进入。二、2013年发展环境分析1、国际经济：国际经济维持现状的可能性概率较大，但风险不确定性依旧较高。--美国经济：受高科技和住房市场带动，美国经济预计会呈现温和复苏态势，但QE政策较难大幅改变，国际货币环境适当宽松，美元大幅下跌的可能性也不大。--欧洲经济：欧债危机依旧延续，预计2013年较难得到根本缓解，同时欧债危机可能定期对资本市场产生一定负面冲击。--风险评估：国际经济的走势可能对中国的出口贸易产生负面作用，预计国内出口2013年较难呈现快速增长格局，从而影响到部分行业的运营。同时需要警惕的是，美国经济的复苏超预期，如果美元升值带来美元回流，可能会对全球资产产生负面作用，从而引起一线城市高端市场的短期波动。2、国内经济：稳增长预期明显，但产能过剩、中小企业经营、就业市场存在较大压力在经济存在下滑风险状态下，预计2013年，政府在投资上会保持一定幅度的增速，以稳定经济增长，因此宏观经济综合指标会相对平稳，但细分市场的压力依旧较大。主要表现在产能过剩、中小企业经营困难、就业市场需求放缓等方面，预计在新的增长点寻找到之前，这些因素在中期可能会对市场产生负面作用。3、货币环境：适度宽松货币政策可期，利率和准备金率大幅下调可能性不大--新增贷款总额：预计2013年，中国的货币政策会维持稳定，保持适度宽松，流动性依旧较为充分。截止2012年11月，新增信贷总额约为7.75万亿，预计全年在8.2-8.5万亿之间，明年应该在此基础上略有增加，信贷相对宽松对房地产市场会有较为明显的促进作用。--M2：预计2013年中国M2会突破100万亿，市场流动性保持相对宽松。--利率和准备金率：在经济环境并非乐观的情况下，利率和准备金率上升的可能性基本没有；但考虑到CPI的上升趋势，利率和准备金率大幅下调可能性也较低，最多以微调为5主。利率政策的稳定有助于市场的稳定。4、行业政策：限购限贷政策得到执行限购限贷政策作为此次调控的主要政策，预计在2013年较难进行根本性调整。三、2013年市场走势预判1、整体市场会呈现稳中有升的格局，但整体涨幅估计不大考虑到2013年货币政策的适度宽松、住宅库存量短期指标的改善，2013年市场稳中有升的概率较大；但受制于限购限贷政策，以及刚性需求的释放，市场整体涨幅的幅度不会太大。2、城市发展分化，一线城市上涨动力较足，不排除局部城市进一步恶化的的可能性一线城市加上部分二线城市受到刚性需求量大、库存量不足、去化周期短、2011-2012年新推土地供应量不足等多方面条件，市场表现会较好，房价的上涨动力较足。而部分三线城市，由于本身经济条件一般，市场需求较小、而前期的土地供应量较大，后续的市场风险有可能进一步加大。3、前高后稳，上半年存在惯性上涨压力，下半年市场存在不确定性受到2012年下半年市场回暖影响，以及市场对供应量的炒作，刚需和改善型需求入市动力较足，预计2013年上半年市场仍存在惯性上涨压力。但下半年，受制经济基本面发展制约，以及前期刚需的有效释放、再加上新增项目的上市，市场的进一步上行面临不确定性。四、2013年行业政策建议鉴于2013年房地产市场面临的复杂环境，我们建议在行业政策方面可以更加灵活，避免采取一刀切的做法。概括起来，主要是三大方面：制度建设、有保有压、控制节点。1、制度建设：调控逐步以市场手段代替行政手段房价问题是国内房地产市场矛盾的焦点。稳定房价的方法有很多，其功效各有千秋。行政性手段见效快，但是它难以持久；目前的调控措施，在遏制房价快速上涨方面功效显著，但是它归根到底是暂时性的手段，需要适时退出。所以，一方面我们需要认识到行政性手段控制房价的难度和弊端，另一方面我们需要抓紧时间准备后续楼市调控的长效手段。目前来看，应该主要从税收、供给、金融创新等角度来进行调节。6（1）重视土地和商品房的规划和计划，并成为调控的指导方式。调控政策，需要更多重视土地和商品房的供应，各地区应该根据当地的社会经济发展状况，合理规划推地规模和节奏，避免因供给不足带来房价暴涨压力，同时也要避免过度供应带来市场崩盘风险。（2）进行房产税收体系改革，变流通环节为持有环节。我国目前在房地产方面的税收还是比较高的，但是基本上集中于流通环节，在持有环节方面的税收却很少。流通环节征税往往使税负转移到下家，不但没有稳定房价，反而增加了购房者的压力。通过持有环节的税收改革，增加持有环节税收，即有利于地方财政收入的稳定，又使得税负转移难度较大，税收政策相对公平。在适当时间节点，可以考虑扩大房产税试点工作。2、有保有压：对于不同城市的房地产发展状况，应该适当区别对待部分一二线城市房价后续供应不足，上涨压力较大，应该继续执行严格现行政策；同时要加大土地供应量以稳定后市预期，避免政策放松带来房价暴涨问题，使得调控前功尽弃，让中央政府失信于民。而部分前期供应过大、高风险的城市，在合适的时间点，建议可以适当放开改善型需求，必要时可以降低二套房贷款利率，增加