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ChinaCityConstructionHoldingGroupCo.,Ltd.ChinaCityConstructionHoldingGroupCo.,Ltd.ChinaCityConstructionHoldingGroupCo.,Ltd.ChinaCityConstructionHoldingGroupCo.,Ltd.中国城市建设控股集团有限公司中国城市建设控股集团有限公司中国城市建设控股集团有限公司中国城市建设控股集团有限公司2009200920092009年地产基金发展计划年地产基金发展计划年地产基金发展计划年地产基金发展计划2008.12.15一：2009200920092009年地产基金发展目标在组建地产基金筹备管理团队后，拟在““““中国城建””””发展金融控股集团总体战略发展框架下，完成其产业基金体系的构建，计划至2009200920092009年底，共完成至少二只地产基金的筹划发起、资金募集及运营管理，其中：1.联合国际地产基金、地产开发机构，组建中外合资基金管理公司，发起有限合伙制人民币地产基金：一期1O亿人民币，国内外平行募集、组合投资，2009年8月底一期募集完毕；目前正积极推进同爱尔兰财富控股集团合作，筹备中国商业地产基金，以充分利用外资的商业管理经验，实现有效募集（若同财富控股合作未能有效实现，其它战略合作伙伴均有备选）•联合国内专业地产资产管理机构、地产公司、信托金融机构等，联合发起契约制（有限合伙制）人民币地产基金，形成某一细分市场的地产基金、主题特色基金；发起组建地产基金投资联盟（实际上为意向LP的资金池）。目前已同广州维森集团、万通集团、大中电器等形成初步的合作意向。3.在2009年度，按照以项目推进资金募集的方式，将至少完成一支基金的资金募集及项目投资，并依此为并购上市公司提供增发素材。项目开发销售回红、债权投资、股权投资收益、持有性物业经营收益、基金整体海外上市等，根据市场情况，选择盈利前景最好的细分市场进行投资，选择最适合项目的渠道退出。盈利模式盈利模式盈利模式盈利模式一线城市商业物业、二三线城市住宅（根据中城建及联合发起人的即有优势及目前地产市场的发展趋势，共同商量制定，定向的项目资金募集、LP的投资倾向也决定了基金的投资方向）投资类型投资类型投资类型投资类型目标年净收益25%以上（扣除2%管理费/交易费/税/20%收益分成后净收益）收益目标收益目标收益目标收益目标基金法定存续期为5年存续期存续期存续期存续期不超过3年，存续期内后2年为项目回收期投资期投资期投资期投资期一期设定为10亿人民币，边包装选择项目，边募集资金，预计额度预计额度预计额度预计额度中城建、其它合作基金管理人选择上海或天津注册成立基金管理公司，组建GP管理团队。基金管理人基金管理人基金管理人基金管理人中国城市财富地产基金（示例，命名应体现出联合各方的特点，为募集资金方便，可采取不突出地产基金定性的方式）基金命名基金命名基金命名基金命名二：基金设计概要保守按预计募集额度的1%-2%提取准备筹备经费（律师费/顾问费/差旅费/项目调查费用等）交易费用交易费用交易费用交易费用募集营销费用募集营销费用募集营销费用募集营销费用组建符合中城建、联合方、管理团队各方利益及诉求的投资决策委员会，认购基金份额越多、基金管理公司股份越多，项目的投资决策权归属于基金管理公司的投资委员会决策机制决策机制决策机制决策机制积极同政府及机构投资人合作，寻求细分市场/新兴市场/政策扶持/垄断型的大/易资本运作/高成长/独占性的优质项目。投资策略投资策略投资策略投资策略面向机构投资人、金融机构投资人、企业财团等募集，在目前形势下，需强调项目定向募集及按LP投资倾向、关注需求为导向募集营销策略资金募集资金募集资金募集资金募集原则上不控股，拟上市企业投资额没有特别限制。投资规模投资规模投资规模投资规模能源/矿产/快速消费品/传统制造业/TMT等投资行业投资行业投资行业投资行业二：基金设计概要北京XX会计师事务所审计师审计师审计师审计师北京XX律师事务所法律顾问法律顾问法律顾问法律顾问按资金到位额度的2%提取分级提取制，基本按80%:20%分成XX银行（北京）管理费管理费管理费管理费收益分成收益分成收益分成收益分成托管银行托管银行托管银行托管银行前期涉及相关费用主要包括：差旅费、律师费、全职人员薪资、公司注册费、办公费、营销公关费等，需提前具体落实投资人签订合伙协议、组建基金，首期资金到位14资金募集期投资人反馈或尽职调查，对投资人进行营销推动136月-12月合作方共同制定实施资金募集营销，进行预路演及路演（数次，根据需要）定向募集等12路演募集阶段初选意向托管银行11初步筛选潜在投资人，确定路演目标，着手开始筛选投资项目，建立拟投资/包装项目数据库，10中城建等基金发起人先期认购基金份额，并实际出资到位，筹备组预提管理经费（募集经费）9筹备组成员先同潜在各投资人初步沟通8律师提供投资人合伙协议73月-5月此阶段若无其它变化，亦可提前1月聘请国际律师，修改PPM，完成法律章节63月底前撰写PPM，编写基金产品宣传册5材料路演准备阶段审批、注册离岸基金管理公司备注：此阶段若因合作方出现问题，则另行确定基金联合发起人及基金管理人4会同基金联合发起人、京沪地产、基金专家，召开研讨会等，多方磋商，设计基金核心条款。3中城建寻求并确定基金联合发起人，合作协商洽谈，订立框架协议，建立合作关系，成立联合工作组。22009年1月起至2、3月底此阶段若无其它变化，亦可提前1月中城建确定基金筹备事宜，先期成立筹备组，组建全职的筹备团队3名1前期筹备阶段时间内容序号阶段三：基金筹备工作计划表四：基金文件组成1.1.1.1.募集文件1）基金招募说明书2）基金招募路演幻灯片PPT3）基金发起人、基金管理公司介绍（中城建/财富控股/合资公司/背景优势、管理团队等介绍）2.2.2.2.法律文件1）基金意向认购承诺书2）基金认购协议3）委托管理合同4）银行托管合同3.3.3.3.其它文件1）基金管理公司章程2）投资决策/风险监控等内部治理文件3）图片及影视资料剪辑4）拟投资项目数据库五：基金运营治理体系构建、1111．运作宗旨:同合作伙伴，合资组成基金管理公司，专业管理团队按照市场化运作模式，独立对基金管理公司全体股东及基金全体投资人负责。2222．公司内部治理结构：确定基金管理公司董事会的董事组成（若是合伙制，则确定合伙人），确定董事长、副董事长人选（首席合伙人），设立董事总裁、总监、投资经理等职务3333．公司外部治理结构：基金管理公司若同时运营管理境外平行基金或者另行受托管理其它公司制、合伙制地产基金，则由该基金同基金管理公司签署委托管理协议，明确委托方和受托方各自的责任、权力和义务。4444．投资决策：设立投资委员会，确定投资委员会人选及委员会议事决策流程及管理办法，若中城建出资较大，则保留一票否绝权。5555．资金监控：设立严密的资金监控体系，包括决策及具体项目开发的资金监控，对于拟投资项目，资金管理采取合伙人共同管理模式，必须经合伙人共同批准组建的投资决策委员会表决通过后，才能进行投资。6.6.6.6.管理费用：基金管理公司收取的管理费用，主要由管理团队用于运营及建立团队激励机制，盈余较大则计提风险准备金。7777．净利分配：基金管理公司项目投资净收益，一般参照股权比例、各方参预贡献大小、管理团队激励等因素，确定分配比例，并不完全按照当初公司设立的股权比例分配。8888．投资决策：投资决策流程参照现有私募股权基金公司管理制度执行。9999．风险监控：根据地产投资特点，确定完善的风险监控体系。10101010激励机制：参照国际基金通行规则执行，实施利益分配全员共享、按劳取酬原则。11.11.11.11.投资经理：筹备期结束后，确定投资经理及其它工作人员人选，实施规范管理。六：基金筹备团队组成筹备组组长、副组长------------------------------------------------、--------------------------------------------------------、----------------------------------------七：基金筹备经费至管理费提取之前，拨付筹备经费，主要为人员薪酬及差旅经费，预计不超过2OO万元，期间薪酬标准为每月万元/人，基金管理公司股东注册资金到位或基金发起人先期认购基金份额后，营销募集费用另行计提，待筹备期结束后，按行业中上标准确定合伙人、高管的年薪及其它运营费用管理办法。八：北京----天津----上海三地资源整合及运营开发，设立上海分中心目前基金管理团队的资源关系及运作支持分布于北京-天津-上海三地，这实际是基金筹备及运营的有利条件，可以有效的构筑基金筹备运营的项目开发、资金募集渠道、运营管理的南北网络，因此可构建基金注册于天津（主要是利用其政策优势，但若政策相同，则同意可注册于京沪）；在上海重点开展对江浙沪企业的资金募集及长三角项目开发、在北京开展对机构投资人募集及环渤海项目开发的格局，目前上海方面的办公场所及现有团队条件充分支持按照此种模式筹备运营。为构建中城建投资公司、投融资中心在南方的市场开发，上海管理团队可在北京总部的支持下，成立上海分中心或者办事外，配合基金的筹备及其它投行投资业务（主要功能是市场客户开发及资源开发，不是签约主体及法人主体）九：筹备期间其它盈利业务的发展在筹备期间及基金管理公司正式运营前，除进行各项筹备资金募集外，为尽快见效，实现筹备经费充足，筹备组也将同时开展其它泛金融地产业务及投行财务顾问业务。在目前的情势下，确定合适的LP（如大中电器），开展地产债权投资、过桥资金业务，操作模式简单，见效快，而且也可成为基金在资金闲置期的常规投资理财业务。目前上海方面的团队已开展这方面的业务，同时开展了“带资包销代理”模式，通过强大的销售能力及低价取得的优势，联合投资人，更好的降低了投资人投资的风险，锁定了销售资金回笼，实现了销售差价利润的取得。总之我们将以务实的方式推进基金的筹备，努力使基金管理公司筹备期及资金募集期，也能够产生一定的盈利收入。