中金公司——XXXX年全国房地产数据点评

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明行业动态证券研究报告2011年1月17日房地产研究部2010年全国房地产数据点评白宏炜*分析员，SAC执业证书编号：[e-mail]房地产行业月报行业近况：统计局今日公布2010年全年全国房地产市场运行情况（具体内容请参见附录），各项指标与我们的预测基本一致。评论：1、投资、新开工、在建、土地购置等多项规模性指标增速创历史新高：全年开发投资额4.8万亿元，增长33.2%；新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%，其中保障性住房新开工约3亿平方米，增长176%；在建面积40.55亿平方米，增长26.6%；土地购置面积4.1亿平方米，增长28.4%，购置费1万亿元，增长65.9%。相比之下，竣工面积7.6亿平方米，仅增长4.5%，为十年来最低。指标显示市场再库存特征明显，而在建面积与竣工面积之比达到5.34的历史高位，预示着明后两年供给将大幅增加。2、新屋销售面积超10亿平方米，贡献主要来自三四线城市：10.1%的销售面积增速较09年42.1%的水平有大幅下降，其中商品住宅销售面积9.2亿平方米，仅增长8.0%，显示出政策调控效果明显，相比之下办公楼和商业用房销售向好，分别增长21.9%和29.9%，与09年增速相近。我们重点跟踪的16大城市销售面积下降25%，反映出成交增长主要来自三四线城市。销售额方面，全年共录得5.25万亿，增长18.3%，略好于预期。3、70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%：其中新建住宅价格同比涨幅7.6%，二手住宅房价同比上涨5.0%。深圳、温州、金华、杭州、湛江涨幅居前五位。4、开发资金来源7.25万亿元，增长25.4%：其中国内贷款12,540亿元，占比17.3%缩至历史最低；利用外资796亿元，占比1.1%，延续年初以来占比逐渐扩大趋势；自筹资金26,705亿元，同比大增近50%，占比36.8%；其他资金32,454亿，占比44.8%，其中定金及预收款19,020亿元、个人按揭贷款9,211亿元，分别同比增长17.3%和7.6%，增速持续下降，特别是个贷。信贷持续收紧，利用外资和自筹资金增速较快，显示开发商资金压力持续加大。5、公司层面，龙头公司销售良好，我们重点覆盖公司中销售同比增幅在30%以上的有：万科（1,082亿元，71%）、保利地产（662亿元，53%）、金地集团（283亿元，35%）、恒盛地产（127亿，89%）、SOHO中国（238亿元，82%）、龙湖（333亿，81%）、雅居乐（323亿，61%）、碧桂园（329亿，42%）、远洋地产（200亿元，41%）、中国海外（671亿，40%）、世茂地产（305亿元，36%）、富力地产（322亿元，33%）。全年目标销售额总体实现118%。2010年总结：1）政策打压带来了供求关系的阶段性平衡，住宅价格、销售面积增速较09年大幅下降；2）政策导向变化，保障性住房大规模建设，土地供应大幅度提高，在此作用下，投资快速增长，市场再库存特征明显。2011年展望：1）政策持续调控下行业运行以平稳为主，预计价格/销售面积将维持个位数增长，土地供应和保障房建设维持高位，竣工增速加快推升住房供给在下半年大幅增加；2）信贷收紧，开发商资金压力将进一步加大；3）有资金优势和平台实力的公司可继续实现良好的销售收入。估值与建议：目前地产股估值已非常便宜，而2011年房价平稳、政策平稳的概率较大，我们认为地产股估值将得到部分修复，我们看好具有良好销售和资金优势的龙头公司、布局中西部二线和沿海三线城市的高周转公司、以及“建筑＋地产”类公司。A股首推万科、金地、保利和荣盛发展，H股首选龙湖、雅居乐、恒盛地产。*报告贡献人：张宇（[e-mail]）中金公司研究部：2011年1月17日请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明20%5%10%15%20%25%30%20002001200220032004200520062007200820091Q101H101-3Q10-10%0%10%20%30%40%房地产占固定资产投资比例（左轴）房地产开发投资增幅（右轴）固定资产投资增幅（右轴）百万平方米/十亿元20072008200920102010中金预测差异商品房投资额2,5283,1203,6234,8274,780-1.0%YoY%30.4323.4316.1233.2032.00商品房竣工面积5826667027608299.1%YoY%9.8414.295.504.5018.10商品房在建面积2,3592,8343,1964,0554,012-1.1%YoY%21.5320.1412.8026.6025.50商品房新开工面积9461,0261,1541,6381,615-1.4%YoY%21.078.4312.5040.7039.90商品房销售面积7626599371,043993-4.8%YoY%25.67-13.4442.1010.106.00新建住宅售价涨幅(70城市)10.50-0.407.807.608.000.4%土地购置面积4063933194104253.7%YoY%10.38-3.12-18.9028.4033.20房地产行业数据图表1:全国房地产数据资料来源：CRED，中金公司研究部图表2:前三季度房地产开发投资占全社会固定资产投资比例17.4%资料来源：CEIC，中金公司研究部中金公司研究部：2011年1月17日请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明30200400600800100012001995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010(百万平方米)1,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,0005,500(元/平方米)商品房竣工面积(左轴)商品房销售面积(左轴)商品房销售单价(右轴)-30%0%30%60%90%05-1206-0606-1207-0607-1208-0608-1209-0609-1210-0610-12商品房销售面积同比增长YTD商品房竣工面积同比增长YTD2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。行业供求数据图表3:2010年1~12月全国商品房供求差距资料来源：CRED、中金公司研究部图表4:12月商品房销售同比增速10%资料来源：CRED、中金公司研究部中金公司研究部：2011年1月17日请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明4-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%05-1206-0606-1207-0607-1208-0608-1209-0609-1210-0610-12房地产开发投资同比增长YTD商品房在建面积同比增长YTD商品房新开工面积同比增长YTD土地购置面积同比增长YTD-50%-30%-10%10%30%50%70%90%110%00-1201-1202-1203-1204-1205-1206-1207-1208-1209-1210-1218.4%18.1%19.6%19.0%19.8%30.3%33.2%31.9%39.5%31.3%36.8%49.9%47.4%47.0%41.9%48.1%44.8%1.1%23.8%18.7%17.3%31.6%28.6%48.0%46.1%1.9%1.3%1.4%1.7%1.5%1.2%0.8%0%20%40%60%80%100%20032004200520062007200820092010国内贷款自筹资金其它资金外资先行指标：各项指标均有改善图表1：开发投资额、新开工和在建面积增速依然高企2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。在建面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%资料来源：CRED、中金公司研究部图表2：土地购置面积增速维持高位2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。资料来源：CRED、中金公司研究部图表3：2010年以来自筹资金占比扩大2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。。资料来源：CRED、中金公司研究部中金公司研究部：2011年1月17日请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明5本月上月环比变动同比变动上月环比变动上月同比变动北京1,170,909710,58265%(4%)-16%-48%住宅期房成交面积10-12-1～10-12-31天津1,331,8381,121,58919%0%-3%-10%住宅期房成交面积10-12-1～10-12-31济南2,2421,91617%(15%)-18%-50%住宅期房成交套数10-12-1～10-12-31青岛1,286,4071,100,69917%46%-25%13%住宅期房成交面积10-12-1～10-12-31平均29%7%(16%)(24%)上海1,840,7161,602,46715%(12%)-15%-30%住宅期房成交面积10-12-1～10-12-31南京5,9195,7533%(56%)-32%-46%住宅期房成交套数10-12-1～10-12-31杭州5,7743,65458%(6%)3%-34%商品房期房成交套数10-12-1～10-12-31苏州559,813563,223(1%)(42%)-27%-35%住宅期房成交面积10-12-1～10-12-31平均19%(29%)(18%)(36%)深圳369,013225,63564%1%-48%-56%住宅期房成交面积10-12-1～10-12-31广州6,4785,31822%(8%)-70%-26%住宅期房成交套数10-12-1～10-12-31中山622,893704,796(12%)(12%)22%35%商品房成交面积10-11-1～10-11-30珠海222,100331,100(33%)39%118%39%住宅成交面积10-11-1～10-11-30平均10%5%6%(2%)重庆1,969,5221,852,0166%(6%)-35%-7%商品房期房成交面积10-12-1～10-12-31成都1,253,7091,556,201(19%)(55%)3%-22%商品房期房成交面积10-12-1～10-12-31武汉9,0748,8712%67%-8%12%住宅期房成交套数10-12-1～10-12-31长沙21,11015,37637%26%-16%3%住宅期房成交套数10-12-1～10-12-31平均7%8%(14%)(3%)总体平均16%(2%)(10%)(16%)总体中值16%(6%)(16%)(24%)“本月”所属区间环渤海长三角区域城市月成交(平方米或套)珠三角其它注释2010YTD同比增长销售面积(万平方米)销售金额(亿元)销售单价(元/平方米)销售面积销售金额销售均价A股万科8981,08212,04935%71%26%2010.1-12金地集团22928312,37222%35%11%2010.1-12保利地产6886629,61231%53%17%2010.1-12H股中国海外53067112,65711%40%26%2010.1-12富力地产24732213,0336%33%26%2010.1-12绿城中国28056820,300