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中国国际金融有限公司ChinaInternationalCapitalCorporationLimited请参阅每页底端的重要披露6070809010011012004-1104-1205-0305-0405-0605-0805-10(%)上证地产指数深证地产指数上证A股指数深证A股指数608010012014016018004-1104-1205-0305-0405-0605-0805-10(%)万科金地集团招商地产华侨城金融街每股收益(元)2005E9M052005E万科1,14787231%76%0.34金地集团33121634%65%0.50招商地产3913139%80%0.63金融街35227713%79%0.51华侨城56424268%43%0.51净利润(百万元)同比增长全年占比房地产行业2005年11月3日白宏炜baihw@cicc.com.cn(8610)65051166调控成果进一步显现——房地产行业三季度回顾三季度业绩回顾资料来源：中金公司研究部，公司报告房地产板块走势资料来源：彭博资讯，中金公司研究部要点：♦随着股价的上涨，三季度我们关注的房地产上市公司的估值水平有了一定的回升，但平均估值水平仍处于世界最低，我们认为目前国家对房地产行业的调控短期内对这些公司的影响有限，中长期有利于这些公司的快速发展，所以维持万科、金地高增长性公司推荐的投资评级，以及招商地产、金融街等具有区域垄断资源的公司审慎推荐的投资评级。♦三季度政策面比较平静，没有大的行业政策出台，三季度在市场上引起较大关注的政策主要有二个方面，一是上海放松对二手房贷款的限制要求以及提高公积金贷款上限；二是深圳拟实行土地增值税的收取。我们认为政府未来调控的重点将是结构性调整，即增加经济适用房和中低价商品房的供应，抑制高档商品房的供应，这主要将通过土地供应政策和税收政策的调整来实现，另外，利率政策也将调整，通过扩大利差的方式来控制房地产信贷风险，促进企业的规范发展。♦三季度行业数据显示房价的涨幅进一步受到抑制，全国商品房售价同比增幅相比二季度下降1.9个百分点，上海市同比下降5个百分点，环比跌幅5.6%，而北京增幅下降0.5个百分点，国家调控政策继续发威，而调控下区域性差异的特点也更加明显，我们预计四季度房价增幅将继续回落。先行指标显示当前全国房地产投资仍处于下降趋势，而土地开发量和购置量的低速增长意味着未来供应量的放缓，我们认为一段时间以后政府需要适当放松土地供应，以平缓供求的波动幅度。♦行业动态较为突出的变化是国内房地产企业资金压力进一步增大，通过各种渠道融资的行为不断增加；国外资金在国内较高的投资回报和人民币升值预期下进入中国的步伐不断加快；大型房地产企业在调控中并没有停止其买地和外部扩张的脚步，表明调控对优质企业影响较小。♦我们重点关注的两类地产公司特点更加明显，万科、金地集团全国的分散物业较好的平衡了区域市场波动的风险，前三季度销售收入和预售收入都有明显的增长，验证了我们的判断，这些有较好品牌、很强的项目塑造能力和较多的廉价土地储备的公司在调控中具有较好的抗风险能力；而华侨城、招商地产和金融街这些区域垄断的公司在各自垄断的区域内实现收益的稳定增长，其垄断特点使得公司未来几年的业绩增长也有了较好的保证，具有较好的长期投资价值。房地产行业05年三季度回顾本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用.2目录行业季度数据分析4宏观经济高位运行4供求增幅双双反弹，需求仍大于供给5各城市商品房价格继续上涨，个别城市环比下降6先行指标显示后续供应增幅有限7企业资金压力加大7区域市场分析8上海房价增幅下降趋势明显8北京房价保持平稳9行业季度政策分析10行业三季度动态11板块估值分析12世界地产板块股价/估值变动12A股、H股及港股地产公司估值比较12重点公司投资建议1505年前三季度地产类上市公司业绩总体回顾15公司投资建议17房地产行业05年三季度报告本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用.3图表索引房地产板块走势............................................................................................................1图1.三季度宏观运行情况良好..................................................................................4图2.房地产投资下降趋势明显..................................................................................4图3.需求继续保持较快增长......................................................................................5图4.全国商品住宅价格继续上扬..............................................................................5图5.三季度主要城市商品房价格涨幅情况..............................................................6图6.各城市土地价格涨幅..........................................................................................6图7.房地产投资/在建/新开工面积增幅....................................................................7图8.土地购置/开发面积增幅.....................................................................................7图9.自筹资金来源比例增加......................................................................................7图10.上海三季度投资增长情况................................................................................8图11.上海三季度供求情况........................................................................................8图12.上海三季度房价变动........................................................................................8图13.北京三季度投资增长放缓................................................................................9图14.北京三季度供求情况........................................................................................9图15.北京三季度房价变动........................................................................................9图16.世界各国房地产上市公司前5名年初至11月2日估值变化.....................12图17.房地产上市前5名公司世界范围市盈率估值比较......................................12图18.公司历史股价对净资产值（NAV）折让......................................................19图19.公司三季度股价表现(2004/11/1-2005/11/2)..................................................20三季度业绩回顾............................................................................................................1表1：行业三季度动态...............................................................................................11表2：香港房地产公司与在港上市内地房地产公司估值比较................................13表3：在港上市内地房地产公司与A股房地产公司估值比较...............................13表4：香港房地产公司与在港上市内地房地产公司估值与净资产收益率比较....14表5：A股排名前15位房地产公司估值情况..........................................................14表6：中金研究地产公司05年前三季度业绩.........................................................16表7：中金研究地产公司估值与净资产值比较.......................................................16表8：世界房地产公司估值比较...............................................................................21房地产行业05年三季度回顾本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用.40%2%4%6%8%10%12%14%16%199419951996199719981999200020012002200320041Q052Q053Q05-3%0%3%6%9%12%15%GDP增幅(左轴）CPI增幅(右轴）城镇居