交银国际-房地产行业：对房产税毋需過慮-100601

中國房地産業中國房地産業中國房地産業中國房地産業對房産稅毋需過慮對房産稅毋需過慮對房産稅毋需過慮對房産稅毋需過慮行業小報告行業評級：同步同步同步同步→→→→2010年年年年6月月月月1日日日日特別之處特別之處特別之處特別之處1)媒體報導中央政府同意逐步推進房産稅改革；2)我們認爲短期內不會廣泛推行房産稅，如上海落實推行，需視乎政策內容斷定其影響力。何志忠何志忠何志忠何志忠,[e-mail]:：（852）37103220從彭博信息下載本公司之研究報告：BOCM〈enter〉要點要點要點要點
中央政府同意逐步推進房産稅改革中央政府同意逐步推進房産稅改革中央政府同意逐步推進房産稅改革中央政府同意逐步推進房産稅改革。。。。根據內地媒體報導，國務院已經同意發展改革委員會的有關《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》的建議。該建議指出，應推出資源稅改革方案，幷逐步推進房産稅的改革。《意見》指出，應深化財稅體制的改革，除上述出臺資源稅改革方案和逐步推進房産稅改革外，亦建議統一內外資企業和個人城建稅、教育費附加制度、研究實施個人所得稅制度改革、完善消費稅制度和研究開徵環境稅的方案等。
改革建議幷無具體措施內容和推行的時改革建議幷無具體措施內容和推行的時改革建議幷無具體措施內容和推行的時改革建議幷無具體措施內容和推行的時間表間表間表間表。。。。我們認爲是次《意見》中對房産稅改革只采用「逐步推進」的字眼，與「國十條」和北京推行調控措施時的嚴厲而堅决的態度相比，態度明顯較爲溫和，而篇幅其實亦不多。更重要的是，《意見》幷無提出有關房産稅的具體措施內容建議，亦沒有對推出的時間表作出規範。
有機會屬測試水溫的舉動有機會屬測試水溫的舉動有機會屬測試水溫的舉動有機會屬測試水溫的舉動，，，，幷表明政府仍緊盯房價走勢幷表明政府仍緊盯房價走勢幷表明政府仍緊盯房價走勢幷表明政府仍緊盯房價走勢。。。。隨著主要一綫城市近期已漸見成交量和房價逐步調整，早前嚴厲措施的影響正慢慢在市場上反映，加上海外宏觀經濟已比年初時較爲嚴竣，我們認爲對房地産的調控措施是有轉趨溫和的空間。當然，另一方面，現階段亦不宜過早放鬆早前調控措施帶來的阻嚇作用。因此我們認爲是次以著墨較輕的形式提出推行房産稅的可能，打擊對房價有機會回升的冀望，在力度上可算恰當。
維持短期內不會廣泛推行房産稅的看法維持短期內不會廣泛推行房産稅的看法維持短期內不會廣泛推行房産稅的看法維持短期內不會廣泛推行房産稅的看法，，，，如上海落實試點推行如上海落實試點推行如上海落實試點推行如上海落實試點推行，，，，影響需視影響需視影響需視影響需視乎政策內容乎政策內容乎政策內容乎政策內容。。。。昨天在消息公布後，內地和本港上市內房股的股價實時回落，反映市場對房産稅的擔憂。然而，基于推行此稅項的技術性困難，我們幷不認爲短期內有很大機會推行房産稅。至于傳聞最大機會以上海首先推出房産稅或相關措施，我們認爲即使消息屬實，其實質影響力亦需視乎政策的內容，例如獲豁免徵稅的範圍是否廣泛、徵稅的標準、稅率之多寡等，未宜一厢情願斷定措施落實即會帶來負面影響。行業估值與推薦行業估值與推薦行業估值與推薦行業估值與推薦PB（（（（X））））当前价当前价当前价当前价目标价目标价目标价目标价10F11F10F11F10F（（（（HK$））））（（（（HK$））））华润置地1.0541.23214.011.91.814.7218.74长线买入越秀地产0.1640.24210.57.10.91.722.86买入世茂房地产1.1881.5248.66.71.311.6616.35长线买入远洋地产0.4730.56710.68.91.05.747.74长线买入富力地产1.0601.5028.15.71.59.8713.96中性绿城中国1.0391.8147.14.11.18.4610.00中性SOHO中国0.7100.5795.16.20.94.115.04中性首创置业0.3630.5805.63.50.82.312.89中性上海复地0.2330.3497.75.10.72.052.66中性*华润置地和越秀投资的EPS以HK$作为单位评级评级评级评级公司名称公司名称公司名称公司名称EPS（（（（RMB））））PE（（（（X））））資料來源：公司、交銀國際渐飞研究报告-：BOCM〈enter〉頁2表表表表1：：：：行業估值表行業估值表行業估值表行業估值表当前价当前价当前价当前价目标价目标价目标价目标价潜在变幅潜在变幅潜在变幅潜在变幅资产净值资产净值资产净值资产净值股价股价股价股价////资产净值资产净值资产净值资产净值净负债率净负债率净负债率净负债率(%)(%)(%)(%)（（（（HK$））））（（（（HK$））））(%)(%)(%)(%)（（（（HK$））））(%)(%)(%)(%)FY09华润置地1109.HK长线买入长线买入长线买入长线买入14.7218.7427%20.83-29%21%越秀地产123.HK买入买入买入买入1.722.8666%3.97-57%55%世茂房地产813.HK长线买入长线买入长线买入长线买入11.6616.3540%23.37-50%56%远洋地产3377.HK长线买入长线买入长线买入长线买入5.747.7435%11.06-48%14%富力地产2777.HK中性中性中性中性9.8713.9641%19.95-51%98%绿城中国3900.HK中性中性中性中性8.4610.0018%15.39-45%136%SOHO中国410.HK中性中性中性中性4.115.0423%7.20-43%净现金首创置业2868.HK中性中性中性中性2.312.8925%4.82-52%80%上海复地2337.HK中性中性中性中性2.052.6630%3.81-46%111%*华润置地和越秀投资的EPS以HK$作为单位评级评级评级评级公司名称公司名称公司名称公司名称股票编号股票编号股票编号股票编号FY09FY10FFY11FFY09FY10FFY11FFY09FY10FFY11F华润置地23.914.011.91.91.81.71.61.82.1越秀地产25.710.57.10.90.90.85.42.84.2世茂房地产12.78.66.71.51.31.22.52.73.2远洋地产21.010.68.91.01.00.91.42.02.4富力地产11.48.15.71.61.51.33.23.85.0绿城中国14.47.14.11.21.10.93.74.36.4SOHO中国11.05.16.21.10.90.94.34.54.3首创置业8.65.63.50.90.80.74.24.87.7上海复地11.07.75.10.80.70.72.63.03.4*华润置地和越秀投资的EPS以HK$作为单位股息率股息率股息率股息率(%)公司名称公司名称公司名称公司名称核心市盈率核心市盈率核心市盈率核心市盈率（（（（X））））市账率市账率市账率市账率（（（（XXXX））））FY10FFY11FCAGRFY09FY10FFY11FFY09FY10FFY11F华润置地71.116.941.435.835.636.18.012.813.9越秀地产144.847.690.134.735.536.43.68.311.3世茂房地产47.928.337.834.539.339.111.915.617.5远洋地产97.919.954.030.132.832.34.89.210.6富力地产39.741.740.731.633.333.914.518.022.0绿城中国102.574.688.026.527.128.58.515.423.2SOHO中国117.8-18.533.352.047.546.89.818.613.8首创置业54.559.857.132.034.635.510.314.420.0上海复地42.949.846.329.531.732.87.09.313.4*华润置地和越秀投资的EPS以HK$作为单位股本回報率股本回報率股本回報率股本回報率（（（（%%%%））））公司名称公司名称公司名称公司名称每股核心純利增長每股核心純利增長每股核心純利增長每股核心純利增長（（（（%%%%））））毛利率毛利率毛利率毛利率（（（（%%%%））））資料來源:交銀國際渐飞研究报告-：BOCM〈enter〉頁3交銀國際交銀國際交銀國際交銀國際www.bocomgroup.com香港中環德輔道中68號萬宜大厦九樓總機:(852)37103328；傳真:[phone]北京市東城區長安街1號東方廣場E1樓312室總機:(86-10)85184068評級定義評級定義評級定義評級定義公司評級公司評級公司評級公司評級買入:預期股價于12個月內上升超過20%長綫買入:預期股價于12個月以上時間上升超過20%中性:預期股價波幅在±20％之間沽出:預期股價于12個月內下跌超過20%行業評級行業評級行業評級行業評級領先:預期行業指數于12個月內超過大市漲幅10%以上同步:預期行業指數與大市漲幅的差幅在±10％之間落後:預期行業指數于12個月內落後大市漲幅10%以上研究報告聯繫電話研究報告聯繫電話研究報告聯繫電話研究報告聯繫電話[phone](852)29779181(852)37103369(852)22979480(852)22979853(852)22979839(8610)85184068-99分析員披露分析員披露分析員披露分析員披露本研究報告之作者﹐茲作以下聲明﹕i)發表于本報告之觀點準確地反映有關于他們個人對所提及的證券或其發行者之觀點;及ii)他們之薪酬與發表于報告上之建議/觀點幷無直接或間接關係;iii)對于提及的證券或其發行者﹐他們幷無接收到可影響他們的建議的內幕消息/非公開股價敏感消息。本研究報告之作者進一步確認﹕i)他們及他們之相關有聯繫者【按香港證券及期貨監察委員會之操守準則的相關定義】幷沒有于發表研究報告之30個日曆日前處置/買賣該等證券;ii)他們及他們之相關有聯繫者幷沒有于任何上述研究報告覆蓋之香港上市公司任職高級職員;iii)他們及他們之相關有聯繫者幷沒有持有有關上述研究報告覆蓋之證券之任何財務利益。免責聲明免責聲明免責聲明免責聲明本報告之收取者透過接受本報告(包括任何有關的附件)，表示幷保證其根據下述的條件下有權獲得本報告，幷且同意受此中包含的限制條件所約束。任何沒有遵循這些限制的情况可能構成法律之違反。本報告爲高度機密，幷且只以非公開形式供交銀國際證券有限公司的客戶閱覽。本報告只在基于能被保密的情况下提供給閣下。未經交銀國際證券有限公司事先以書面同意，本報告及其中所載的資料不得以任何形式(i)複製、複印或儲存，或者(ii)直接或者間接分發或者轉交予任何其它人作任何用途。交銀國際證券有限公司、其聯屬公司、關聯公司、董事、關聯方及/或雇員，可能持有在本報告內所述或有關公司之證券、幷可能不時進行買賣、或對其有興趣。此外，交銀國際證券有限公司、其聯屬公司及關聯公司可能與本報告內所述或有關的公司不時進行業務往來，或爲其擔任市場莊家，或被委任替其證券進行承銷，或可能以委托人身份替客戶買入或沽售其證劵，或可能爲其擔當或爭取擔當幷提供投資銀行、顧問、包銷、融資或其它服務，或替其從其它實體尋求同類型之服務。投資者在