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1TextLines协信集团SHA-4309-05337-09-24-a-xRolandBerger–StrategyConsultants支持重庆协信集团设计投资控股管理模式下的组织结构和管理体系–中期报告–重庆协信实业(集团)有限公司重庆，2000年12月23日2TextLines协信集团SHA-4309-05337-09-24-a-xRolandBerger–StrategyConsultantsThisdocumentwascreatedfortheexclusiveuseofourclients.Itisnotcompleteunlesssupportedbytheunderlyingdetailedanalysesandoralpresentation.ItmustnotbepassedontothirdpartiesexceptwiththeexplicitpriorconsentofRolandBerger&Partners.目录页码A.协信集团战略评估分析4A1.协信集团制定了具有挑战性的企业发展战略A2.外部市场的发展为协信集团战略实施提供了广阔的空间A3.协信集团的战略实施还需要注意多方面的管理难点B.协信集团组织结构现状分析37B1.为了适应发展，协信集团应进行全面的组织结构调整B2.协信集团现有的人力资源体系无法支撑企业的良性发展C.协信集团组织结构设计的基本思路和原则61C1.竞争对手和成功企业的组织运行模式分析C2.建立高效、精干、规范、分工明确的组织运作体系3TextLines协信集团SHA-4309-05337-09-24-a-xRolandBerger–StrategyConsultantsThisdocumentwascreatedfortheexclusiveuseofourclients.Itisnotcompleteunlesssupportedbytheunderlyingdetailedanalysesandoralpresentation.ItmustnotbepassedontothirdpartiesexceptwiththeexplicitpriorconsentofRolandBerger&Partners.目录页码D.法人管理结构和管理原则建议88E.部门和职能设置建议96E1.总部的部门和职能设置E2.房地产体系的部门和职能设置E3.商业物业体系的部门和职能设置E4.人力资源体系设计基本思路和建议F.实施建议151G.下一步行动方案1604SHA-4309-05337-09-24-a-xRolandBerger–StrategyConsultantsA.协信集团战略评估分析5TextLines协信集团SHA-4309-05337-09-24-a-xRolandBerger–StrategyConsultants罗兰•贝格认为协信集团制定了非常具有挑战性的战略目标，目前的问题并不是战略目标本身，而更多的是内部制约战略目标实现的因素•协信集团制定了成为中国具有重要经济影响力的企业的长期战略目标，短期内以资产迅速扩张、高利润率和高回报、企业社会化为战略目标。•外部市场的发展为协信实现起短期战略目标提供了广阔的空间，房地产行业和商业物业行业都保持着较高的增长率，需要指出的是重庆汽车交易市场的前景并不乐观，汽车经营和贸易如果以卡车和农用车为主，还存在一定的机会，建议协信审慎发展汽车经营业务•协信要实现其短期战略目标，主要面临四个方面的问题：-选择最适合企业扩张和发展的业务发展模式-筹集足够的资金并进行合理的分配来确保各项业务的顺利发展-目前的组织结构需要全面调整来支撑战略的实施-目前的人力资源状况无法支撑企业战略的实现和组织结构的发展概括6SHA-4309-05337-09-24-a-xRolandBerger–StrategyConsultantsA1.协信集团制定了具有挑战性的企业发展战略7TextLines协信集团SHA-4309-05337-09-24-a-xRolandBerger–StrategyConsultants协信集团的长期战略发展目标是希望成为中国具有重要经济影响力的企业长期战略发展目标•成为一个优质的资产结构合理的企业集团•具有庞大的规模•成为中国具有重要经济影响力的企业•具有良好的社会公益形象的上市公司•最受员工热爱的企业8TextLines协信集团SHA-4309-05337-09-24-a-xRolandBerger–StrategyConsultants为实现长期目标，协信集团制定了公司层面和业务层面的短期战略发展目标房地产体系短期战略发展目标•房地产体系未来的管理和运作模式应该作哪些改进？•房地产体系应该重点培养哪些能力？•房地产体系的业务发展目标是什么？市场体系短期战略发展目标•市场体系未来在内部管理和组织结构方面应该进行哪些改进？•重点营造什么样的核心竞争能力？•业务发展目标是什么？协信集团短期战略发展目标•重点培养哪些方面的核心能力？•主要控制哪些方面的战略指标？•内部管理的重点和核心所在是什么？•追求什么样的企业发展指标？9TextLines协信集团SHA-4309-05337-09-24-a-xRolandBerger–StrategyConsultants协信集团制定了迅速扩大规模和资产，并积极推进企业社会化的公司短期发展战略（2001至2002年）定性目标定量目标•整合现有资产，提高利润率•建立高效的投资控股模式的管理体制•完善和优化融资渠道•建立稳定高质的职业经理人队伍•建立良好的企业信誉及品牌•培育具有鲜明特设的推动企业发展的文化•建立良好的公关关系（政府、金融、新闻）•总资产达到20亿元•年销售额达到7亿元•总资产税后利润率达到18%•拥有一家上市公司10TextLines协信集团SHA-4309-05337-09-24-a-xRolandBerger–StrategyConsultants房地产体系制定了非常具有挑战性的短期业务发展战略目标定性目标定量目标•建立高效的内部管理系统•建立一个稳定的高素质的员工队伍•在重庆地区树立一流房屋开发商的地位•培养“天骄”高尚住宅小区的品牌形象•形成良性的现金流循环•初步形成长期研发能力以及稳定持续的开发能力•建立房地产体系的外部支撑系统（外部关系、物业管理等）•总资产达到15亿元•总建设面积100万平米（即新增加60万平方米）•重庆城区市场占有率8%•项目总投资回报率20%•项目销售税后利润率25%以上•拥有一家异地子公司•2000年销售额5亿元,2001年7亿元11TextLines协信集团SHA-4309-05337-09-24-a-xRolandBerger–StrategyConsultants市场体系的短期业务发展战略目标主要是以商业物业经营和管理创新为核心定性目标定量目标•建立一个高效的运营系统•建立一个稳定、高素质的员工队伍•建立新型的商业经营模式，具有某一细分市场的核心竞争力。•初步形成独立的融资能力•争取年度租赁收入达到5000万元（？）。•现有物业出租率98%•其它形式的销售额达到1亿元，税后利润率达到10%•在细分市场拥有3家连锁店12SHA-4309-05337-09-24-a-xRolandBerger–StrategyConsultantsA2.外部市场分析13TextLines协信集团SHA-4309-05337-09-24-a-xRolandBerger–StrategyConsultants重庆市房地产开发市场逐步规范，促进了重庆市房地产开发产业的健康发展重庆市房地产开发市场特征重庆房地产开发市场特征•重庆加大固定资产投资•重庆房地产开发增长迅速•2000元以上的中高档细分市场必将成为重庆市房地产开发商必争之地•加大房地产开发的投资力度•规范房地产开发市场•培育综合实力强的房地产企业•建立和完善全市房地产开发系统计算机管理网络•新的房地产销售政策即将出台•房地产专款专用•利息上调•搬迁货币安置市场规模市场细分政府引导政策导向14TextLines协信集团SHA-4309-05337-09-24-a-xRolandBerger–StrategyConsultants自从1996年，重庆市被设立为直辖市后，国家不断加大对重庆市的固定资产投资，加快重庆的城市改造进程重庆市全社会固定资产投资[单位：亿元人民币]资料来源：协信，罗兰•贝格分析320.70370.90498.20562.90700.0*270.9795969798992000+20%p.a.*：重庆市城市建设综合开发办预测15TextLines协信集团SHA-4309-05337-09-24-a-xRolandBerger–StrategyConsultants近五年来，重庆市房地产开发总额增长很快，年均增长率为20%，尤其是住宅增长更快，平均增长率为27%住宅开发投资[亿元]房地产开发投资[亿元]67.597.3140.0132.0120.519971998199920002001*+20%*:重庆市城市建设综合开发办预测资料来源：1999年中国房地年鉴28.344.174.062.052.319971998199920002001*+27%16TextLines协信集团SHA-4309-05337-09-24-a-xRolandBerger–StrategyConsultants越来越多的开发商进入2000元以上的中高档住宅开发市场，将使这一细分市场竞争更加激烈住宅开发市场发展趋势•重庆市房地产开发档次逐步提升，居民住宅消费观念有了根本转变。居民由为了基本解决人的居住条件向追求居住环境、户型、生活配套等，对商品房的需求品味提高•金融机构对住房消费支持力度的不断增加，促进了住房市场的发展，特别是使普通收入居民购买中高档住宅成为可能•重庆市较有实力的房地产开发商纷纷进入此市场的角逐，例如：协信、南方、中建科、华宇、广厦、重庆利达物业等重庆市住宅开发市场细分[万平方米]35%35%20%35%35%25%10%5%20002002豪宅454500中高档住宅普通商品房安居资料来源：罗兰•贝格访谈17TextLines协信集团SHA-4309-05337-09-24-a-xRolandBerger–StrategyConsultants相应的房地产开发及利率政策的出台，将进一步规范重庆市房地产开发市场，引导其健康发展重庆市将出台房地产开发款专款专用，实行“项目资本金制度”。开发商必须将项目总投资额的25~30%的自有资金存入指定银行，由此银行监管资金的流向重庆市的搬迁安置将全部采用货币安置，这将导致开发商的大量现金流出•建设部将出台新的房地产销售政策：7层以下住宅开发项目必须在封顶后才能销售；7层以上建筑必须在完成总体投资75%以上后才能封顶，上海、成都已开始执行•重庆地方政府也出台相关政策，比现有销售政策要求更为严格国家近期将上调利率，抑制通货，房地产受到的抑制将首当其冲重庆房地产市场18TextLines协信集团SHA-4309-05337-09-24-a-xRolandBerger–StrategyConsultants重庆市政府对房地产行业的发展保持非常积极的态度…...建立和完善全市房地产开发系统计算机管理网络，大力促进重庆房地产业健康发展，加快城市建设步伐，推进城镇化进程，促进重庆经济持续快速增长重庆市建设事业第十个五年计划发展纲要房地产开发经营管理法规和章程进一步完善，房地产开发市场规范有序培育一批综合实力强的开发企业，引导、扶持开发商的投资开发建设规模大，科技含量高的居民小区，不断提高人居环境质量，改善城市景观完成房地产开发投资600亿元，房地产增加值240亿元，房地产增加值对城市经济增长的贡献率比“九五”期间提高0.6%房地产开发新开工面积达4500万平方米，房屋竣工面积达3000万平方米，城市人均居住面积14平方米“十五”期间的奋斗目标19TextLines协信