从制造业到房地产业

精益管理——从制造业到房地产业1精益管理——从制造业到房地产业2012年7月精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”慧朴管理概况主要业务立足工程建设行业，为行业价值增值提供精细化管理和精益建造培训课程、管理咨询、信息系统等产品及服务。公司愿景致力于研究、发现、推动和实现工程建设行业的价值增值，成为最受行业欢迎的合作伙伴。部分客户中国工程企业精细化管理和精益建造解决方案提供商2精益管理——从制造业到房地产业2精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”主讲人简介3部分管理咨询项目经验：发展规划中铁某局集团“十二五”战略规划中铁建设集团组织结构调整和发展规划制定亿利资源金威地产战略发展规划与品牌规划组织管控中铁建工集团组织管控设计中铁三局集团组织管控设计复地集团组织管控设计组织优化中铁建设集团组织结构调整和发展规划制定燕山石化玉龙工程公司组织结构优化山西省电力勘测设计院组织结构调整流程设计复地集团商业地产开发流程优化复地集团住宅开发业务流程优化项目管理中铁二局城通公司地铁施工项目最佳实践中国水电集团基础设施项目实施指导手册开发卓越绩效山西省电力勘测设计院卓越绩效管理模式辅导实施上海电力世博保电/工程余废料管理卓越绩效提升信息系统中国水电集团路桥公司综合项目管理信息系统开发平安集团全国后援管理中心集中运营指挥系统规划与实施绩效薪酬山西省电力设计院绩效考核与薪酬激励体系设计张何之上海慧朴企业管理有限公司总经理中建协企业经营和劳务管理分会理事中国精益建造技术中心高级顾问清华大学职业经理训练中心讲师手机：[phone]信箱：[e-mail]工作经历：合伙人上海某企业管理顾问公司运营经理中国平安集团全国后援管理中心主任助理西安交通大学EDP中心制造经理联想电脑集团南方厂精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”培训注意事项手机关铃守时禁烟提倡互动4精益管理——从制造业到房地产业3精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”5精益管理——从制造业到房地产业引言：房地产企业工程管理模式与“精益管理”Part1：站在客户的立场上定义价值Part2：消除从订单到交付过程的一切浪费Part3：以卓越的操作流程为战略性武器Part4：JIT拉式生产，向供应商输出精益管理Part5：追求卓越，实现“零缺陷”完美质量Part6：房地产企业应用精益管理的进一步探讨附录：万科组织结构精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”精益思想的起源•起源于20世纪50年代丰田汽车公司，而在80中期被欧美企业纷纷采用。随着微利时代的来临，精益生产模式成为企业竞争的有力武器。6收入利润直接材料直接人工制造费用管理费用销售费用财务费用利润直接材料直接人工制造费用管理费用销售费用财务费用收入收入=成本+利润利润=收入-成本收入、成本、利润公式的变化精益管理——从制造业到房地产业4精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”房地产企业的项目开发流程与项目工程管理7投资决策规划设计施工准备采购、施工物业服务后评估资金、策划与销售工程管理（常规理解）项目定位规律：•中国人买什么什么昂贵——铁矿石、石油、拉菲、土地（！）•中国人卖什么什么便宜——服装、家电、汽车、住宅（？）精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”房地产企业工程管理模式框架8投资论证及收益跟踪投资成果设计成果成本成果工程成果营销成果专业评审决策评审集团例会运营例会总结评估目标成本、动态成本跟踪投资决策及收益跟踪体系阶段性成果管理体系运营决策管理体系进度计划管理体系目标成本管理体系房地产企业运营管理体系资金预算管理体系预算制定滚动资金计划控制降低投资风险项目收益控制降低运营风险项目质量控制明确管理职责提高决策效率计划编制质量提高决策效率成本控制与预警成本敏感性分析防范经营风险提高资金使用率实现集团预定收益目标精益管理——从制造业到房地产业5精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”9龙湖北京：唐宁龙湖北京：唐宁ONEONE龙湖北京：唐宁龙湖北京：唐宁ONEONE产品类型上下叠拼HOUSE左右叠拼HOUSE多层花园洋房高层公寓SOHO商务公寓购物中心底层商铺廉租房1.产品线的复杂性和多样性，不利于产品的快速复制和工程成熟经验的总结。2.需要及时了解并满足不同客户的个性化需求。客户类型新婚夫妇三口之家三世同堂商超卖场企业办公房地产企业工程管理模式日益复杂精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”•精益管理是从顾客的角度来研究价值流的增值，致力于降低成本并满足顾客，提高流程的速度。其中心思想是在产品设计、制造、销售以及零部件库存等各个环节消除一切不必要的浪费。–丰田生产方式（消除一切浪费、均衡生产、JIT拉动）–六西格玛管理（客户导向、零缺陷品质、数据驱动决策）–业务流程管理（标准化、流程优化、流程运营）10为了客户导向、高品质、成本效益的战略主题落地，众多房地产企业开始转向制造业学习精益管理“推广TPS是艰难、漫长的旅程，有时候你甚至可能想放弃，如果你没有准备好的话，最好不要玩火！”——KenjiHara，日本米其林轮胎有限公司生产总监精益管理——从制造业到房地产业6精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”11精益管理实现客户导向、高品质、成本效益的战略主题落地的5个流程精益管理系统Value价值站在客户的立场上定义价值ValueStream价值流消除从订单到交付过程的一切浪费Flow流动以卓越的操作流程为战略性武器DemandPull需求拉动JIT拉式生产，向供应商输出精益管理Perfect完美没有任何事物是完美的；不断改进，努力追求卓越客户导向、高品质、成本效益精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”主导TPS技巧与工具以及丰田模式的4类/14项做事原则，是精益管理的思想精髓12图：丰田生产方式的4P及14项原则精益管理——从制造业到房地产业7精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”13精益管理——从制造业到房地产业引言：房地产企业工程管理模式与“精益管理”Part1：站在客户的立场上定义价值Part2：消除从订单到交付过程的一切浪费Part3：以卓越的操作流程为战略性武器Part4：JIT拉式生产，向供应商输出精益管理Part5：追求卓越，实现“零缺陷”完美质量Part6：房地产企业应用精益管理的进一步探讨附录：万科组织结构精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”14深入理解质量的定义•一组固有特性满足要求的程度；能满足顾客的期望，并且通过产品是否完全与说明书相一致来衡量。•对于质量有两种不同的理解：一种是把产品质量同企业本身自行确定的产品的性能、属性或特征联系起来，即所谓的“产品中心说”；另一种则是把产品质量与顾客的满意程度联系起来，即所谓的“顾客中心说”。充分不充分满足不满足狩野质量模型魅力质量基本质量一元质量精益管理——从制造业到房地产业8精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”案例研讨•假设您是一个非常成功的影院老板。你要去国外出差三个月。您要求影院经理每周一上午给您传真一份报告，该报告包括五项对您最为重要的数据。•您将如何确定需要哪些数据？请写出对您来说重要的五项数据。1.2.3.4.5.15精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”案例研讨•现在，假设您要去看电影。–几个不同的影院都在放映，并且票价相同–各影院的放映时间大约相同，他们都位于安全的商业街，有高雅的餐厅–他们都提供相同的座椅，离家的距离也基本相同•您将如何进行选择？请写出对您来说重要的五项要求。1.2.3.4.5.16精益管理——从制造业到房地产业9精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”案例研讨列表1：老板的需求列表2：顾客的需求电影票销售额折让销售额雇员出勤状况正在放映的电影顾客抱怨设备问题排队长度爆米花味道好场所干净高品质的音响停车场的可用性态度良好的服务人员1.2.3.4.5.1.2.3.4.5.结果Y=F(X)原因17精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”启示：关注顾客的声音SIPOCSuppliersInputsProcessOutputsCustomerRequirementsRequirementsFlowThinkingTheFocusisontheCustomer:COPISProcessMapProcessMeasuresMeasures18精益管理——从制造业到房地产业10精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”案例研讨：七对眼睛的产品定位方法•我们的目标客户是谁？•目标客户需要什么产品？19总经理◎战略市场◎客户成本◎分析设计◎分析经营◎粗算开发计划经营◎测算框架计划销售工程◎项目发展◎七对眼睛第一轮七对眼睛第二轮精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”统一房地产企业的价值链与客户的价值链才能真正做到以客户为导向•我们的产品与客户的契合点在哪里？——客户怎么做，我们就怎么做！–客户流程化了，我们也要流程化；–客户变得精益了，我们也要变得精益；–客户在研究我们了，我们也要研究客户。•企业的行为链条与客户的行为链条是环节一一对应的，通过分析分析和改善企业行为链条上的每一个环节，适应客户行为链上的对应环节。20案例分析：项目销售月报精益管理——从制造业到房地产业11精益管理——从制造业到房地产业BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”案例分析：万科基于股东利益最大化的营销“五步法”21营销五步法知己知彼关注同期周边竞争楼盘，收集售价、供应套数、库存、户型等信息资源细分通过对项目资源的精细梳理，确定项目产品价值排序；对应产品、客户制定更精准的价格体系田忌赛马中马先行；下马跟进，实现中马价格；上马拔价；中马跟进，实现上马价格。投石问路采用小步快跑的方式，以15000的均价入市场，全期预计可以实现累计均价16000元/平米，高价单位在17000元/平米左右，总价控制在150万左右；根据市场变化调整价格。随机应变根据当期市场及