从房屋拆迁评估模式看存在的问题

从房屋拆迁评估模式看存在的问题一、对房屋拆迁评估模式的界定在我国，各地区根据国务院相关条例的精神，结合地区实际，对城市房屋拆迁中的房地产评估方法做出了不同的规定。按照评估方法侧重原则不同，现阶段的房屋拆迁评估可以主要划分为两种模式：一是与市场接轨对被拆迁房屋按照市场比较法来确定被拆迁房屋的评估价格，即市场比较拆迁评估模式;二是由政府制定拆迁评估指导价，再根据被拆迁房屋的状况，来确定被拆迁房屋的评估价格，即政府指导拆迁评估模式。市场比较拆迁评估模式，主要由房地产评估机构按照建设部《房地产估价规范》对被拆迁房屋进行价值评估;在评估价值基础上，为了保障被拆迁人中的部分弱势群体的利益，政府给以_定的补贴。这种方法是使政府行为和市场评估行为分开，按照各自职能运作。采用这种方法的有上海、天津、重庆等地。政府指导拆迁评估模式，主要参照市场评估办法，结合政府对被拆迁人中的部分弱势群体的保障政策，对市场评估办法进行具体规定，以提高拆迁房屋的市场评估价格，也就是说政府的保障政策通过房地产评估机构的评估来实现。采用这种方法的有北京、浙江等地。二、不同拆迁评估模式的具体运用(一)市场比较拆迁评估模式--以天津市为例目前主要采用市场比较拆迁评估模式进行拆迁评估的有上海、天津、重庆等地，下面以天津市为例，来看﹁下如何具体确定拆迁补偿金额。1.首先确定房地产市场评估价格计算公式为：V1=KtKfKmVoA(a)式中：V1一房地产市场评估价格;Vo--评估基准价;A-被拆迁房屋建筑面积;Kt--房屋成新程度修正系数;K0一楼层修正系数：Km--朝向修正系数。公式(a)适用于成片房屋拆迁，由评估机构选取典型样本进行评估，其估价结果作为该类房地产的评估基准价(Vo)，再根据同类房地产个体的差异进行成新程度、楼层、朝向的修正，得出拆迁房屋的房地产评估价格(V1)。区位、用途因素已在评估基准价中考虑。装修、设施因素在评估基准价中按一般水平进行评估，被拆迁房屋个体的装修差异一般情况不再予以考虑。2.房屋拆迁补偿金额的确定V=mV1+V2(b)式中：V--房屋拆迁补偿金额;m-非市场因素修正系数;V2--其他补偿及奖励费。公式(b)中m值为楼房l～1.9，平房1-2;V2包括搬家补助费(300元)、搬迁奖励费(300-500元)、电话迁移费(200元)、一户一表迁移费(240元)、有线电视迁移费(100元)等。(二)政府指导拆迁评估模式--以北京市为例1.房屋重置成新价格的确定首先入户调查登记《房屋条件登记表》，然后结合妇匕京市房屋重置成新价评估技术标准》中的数据，编制出计算表，计算出被拆迁房屋的重置价格，并填制房屋估价表。计算公式为：房屋及附属物重置成新价={[屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+(墙身分数十门窗分数)×柱高差率]×标准间数×成新折余率十装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价。2.房屋拆迁补偿金额的确定房屋拆迁补偿金额=(基准地价×K+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价基准地价，是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平：基准房价，是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围，由政府主管部门制定并定期公布。K为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。三、从模式比较看存在问题1.市场原则与非市场原则问题一、对房屋拆迁评估模式的界定在我国，各地区根据国务院相关条例的精神，结合地区实际，对城市房屋拆迁中的房地产评估方法做出了不同的规定。按照评估方法侧重原则不同，现阶段的房屋拆迁评估可以主要划分为两种模式：一是与市场接轨对被拆迁房屋按照市场比较法来确定被拆迁房屋的评估价格，即市场比较拆迁评估模式;二是由政府制定拆迁评估指导价，再根据被拆迁房屋的状况，来确定被拆迁房屋的评估价格，即政府指导拆迁评估模式。市场比较拆迁评估模式，主要由房地产评估机构按照建设部《房地产估价规范》对被拆迁房屋进行价值评估;在评估价值基础上，为了保障被拆迁人中的部分弱势群体的利益，政府给以_定的补贴。这种方法是使政府行为和市场评估行为分开，按照各自职能运作。采用这种方法的有上海、天津、重庆等地。政府指导拆迁评估模式，主要参照市场评估办法，结合政府对被拆迁人中的部分弱势群体的保障政策，对市场评估办法进行具体规定，以提高拆迁房屋的市场评估价格，也就是说政府的保障政策通过房地产评估机构的评估来实现。采用这种方法的有北京、浙江等地。二、不同拆迁评估模式的具体运用(一)市场比较拆迁评估模式--以天津市为例目前主要采用市场比较拆迁评估模式进行拆迁评估的有上海、天津、重庆等地，下面以天津市为例，来看﹁下如何具体确定拆迁补偿金额。1.首先确定房地产市场评估价格计算公式为：V1=KtKfKmVoA(a)式中：V1一房地产市场评估价格;Vo--评估基准价;A-被拆迁房屋建筑面积;Kt--房屋成新程度修正系数;K0一楼层修正系数：Km--朝向修正系数。公式(a)适用于成片房屋拆迁，由评估机构选取典型样本进行评估，其估价结果作为该类房地产的评估基准价(Vo)，再根据同类房地产个体的差异进行成新程度、楼层、朝向的修正，得出拆迁房屋的房地产评估价格(V1)。区位、用途因素已在评估基准价中考虑。装修、设施因素在评估基准价中按一般水平进行评估，被拆迁房屋个体的装修差异一般情况不再予以考虑。2.房屋拆迁补偿金额的确定V=mV1+V2(b)式中：V--房屋拆迁补偿金额;m-非市场因素修正系数;V2--其他补偿及奖励费。公式(b)中m值为楼房l～1.9，平房1-2;V2包括搬家补助费(300元)、搬迁奖励费(300-500元)、电话迁移费(200元)、一户一表迁移费(240元)、有线电视迁移费(100元)等。(二)政府指导拆迁评估模式--以北京市为例1.房屋重置成新价格的确定首先入户调查登记《房屋条件登记表》，然后结合妇匕京市房屋重置成新价评估技术标准》中的数据，编制出计算表，计算出被拆迁房屋的重置价格，并填制房屋估价表。计算公式为：房屋及附属物重置成新价={[屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+(墙身分数十门窗分数)×柱高差率]×标准间数×成新折余率十装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价。2.房屋拆迁补偿金额的确定房屋拆迁补偿金额=(基准地价×K+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价基准地价，是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平：基准房价，是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围，由政府主管部门制定并定期公布。K为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。三、从模式比较看存在问题1.市场原则与非市场原则问题一、对房屋拆迁评估模式的界定在我国，各地区根据国务院相关条例的精神，结合地区实际，对城市房屋拆迁中的房地产评估方法做出了不同的规定。按照评估方法侧重原则不同，现阶段的房屋拆迁评估可以主要划分为两种模式：一是与市场接轨对被拆迁房屋按照市场比较法来确定被拆迁房屋的评估价格，即市场比较拆迁评估模式;二是由政府制定拆迁评估指导价，再根据被拆迁房屋的状况，来确定被拆迁房屋的评估价格，即政府指导拆迁评估模式。市场比较拆迁评估模式，主要由房地产评估机构按照建设部《房地产估价规范》对被拆迁房屋进行价值评估;在评估价值基础上，为了保障被拆迁人中的部分弱势群体的利益，政府给以_定的补贴。这种方法是使政府行为和市场评估行为分开，按照各自职能运作。采用这种方法的有上海、天津、重庆等地。政府指导拆迁评估模式，主要参照市场评估办法，结合政府对被拆迁人中的部分弱势群体的保障政策，对市场评估办法进行具体规定，以提高拆迁房屋的市场评估价格，也就是说政府的保障政策通过房地产评估机构的评估来实现。采用这种方法的有北京、浙江等地。二、不同拆迁评估模式的具体运用(一)市场比较拆迁评估模式--以天津市为例目前主要采用市场比较拆迁评估模式进行拆迁评估的有上海、天津、重庆等地，下面以天津市为例，来看﹁下如何具体确定拆迁补偿金额。1.首先确定房地产市场评估价格计算公式为：3.从土地最有效使用出发，重视土地价值对于房地产的评估，一个核心概念或者说指导思想就是土地最有效使用。拆迁评估面对的基本是破旧房屋，土地价值更显重要。因此建议各地在确定评估方法中重视土地价格或区位价格的评估，并且由此重视基准价的合理确定。与现有状况相比，建议基准价应该更加细化，突出不同区位的差异，并且不要仅停留在较大选值范围内。4.加强基础工作，建立更科学的修正系数指标评估工作是科学和艺术的结合，但目前拆迁评估中用到大量修正系数、参数，主观性、经验性确定的成分过大。建议各部门包括学术机构参与进来，对各种修正系数、参数进行科学的研究，确定符合实际的标准，并且根据实际情况的变化及时修正，使这一基础工作更具科学性。V1=KtKfKmVoA(a)式中：V1一房地产市场评估价格;Vo--评估基准价;A-被拆迁房屋建筑面积;Kt--房屋成新程度修正系数;K0一楼层修正系数：Km--朝向修正系数。公式(a)适用于成片房屋拆迁，由评估机构选取典型样本进行评估，其估价结果作为该类房地产的评估基准价(Vo)，再根据同类房地产个体的差异进行成新程度、楼层、朝向的修正，得出拆迁房屋的房地产评估价格(V1)。区位、用途因素已在评估基准价中考虑。装修、设施因素在评估基准价中按一般水平进行评估，被拆迁房屋个体的装修差异一般情况不再予以考虑。2.房屋拆迁补偿金额的确定V=mV1+V2(b)式中：V--房屋拆迁补偿金额;m-非市场因素修正系数;V2--其他补偿及奖励费。公式(b)中m值为楼房l～1.9，平房1-2;V2包括搬家补助费(300元)、搬迁奖励费(300-500元)、电话迁移费(200元)、一户一表迁移费(240元)、有线电视迁移费(100元)等。(二)政府指导拆迁评估模式--以北京市为例1.房屋重置成新价格的确定首先入户调查登记《房屋条件登记表》，然后结合妇匕京市房屋重置成新价评估技术标准》中的数据，编制出计算表，计算出被拆迁房屋的重置价格，并填制房屋估价表。计算公式为：房屋及附属物重置成新价={[屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+(墙身分数十门窗分数)×柱高差率]×标准间数×成新折余率十装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价。2.房屋拆迁补偿金额的确定房屋拆迁补偿金额=(基准地价×K+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价基准地价，是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平：基准房价，是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围，由政府主管部门制定并定期公布。K为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。三、从模式比较看存在问题1.市场原则与非市场原则问题从两大模式比较来看，最大的区别是是否以市场原则为评估指导原则。例如，在天津市的例子中，房屋拆迁补偿金额主要由V1-房地产市场评估价格来决定，而其核心Vo-评估基准价，由评估机构选取典型样本进行评估，主要考虑市场原则。而在北京市的例子中，房屋拆迁补偿金额的一部分由房屋自身重置成新价格构成，一部分由基准地价和基准房价构成，而基准地价和基准房价都是由政府主管部门制定。很明显，非市场原则将越来越不适合我国日益成熟的市场经济体制。2.基准价确定问题上述方法需要用到评估基准价、基准地价和基准房价，并且这些将构成房屋拆迁补偿金额的核心。因此，这些基准价准确与否，最终关系到房屋拆迁补偿金额准确与否。而从目前操作来看，首先，政府部门很难及时准确地制定基准地价和基准房价，例如北京市的